Affitto a riscatto: è davvero la soluzione ideale per acquistare casa senza mutuo?

La crisi economica e le difficoltà nell’accendere un mutuo in banca per l’acquisto di una casa hanno spinto moltissime persone negli ultimi tempi a guardare con attenzione nuove possibili formule di acquisto, come l’affitto a riscatto. Un contratti atipico che unisce locazione e opzione e sul quale molti potenziali acquirenti  senza disponibilità economica hanno puntato. Ma davvero l’affitto a riscatto può rappresentare la soluzione a tutti i problemi? Paola Giammaria, avvocato consulente di Appe Confedilizia, ne mostra luci e ombre…

Venditore e potenziale acquirente firmano un contratto di locazione e uno di opzione

“L’affitto a riscatto s’identifica nel contratto di locazione con opzione d’acquisto”, chiarisce innanzitutto il legale, “e si tratta di un contratto atipico complesso costituito dalla fusione delle cause di due contratti tipici: locazione e opzione. I due contraenti sottoscrivono un contratto di locazione soggetto alla disciplina legale prevista per tale negozio, a eccezione della misura del canone.

Il canone è superiore per essere accantonato in parte e scontato dal prezzo finale

Infatti, in questo caso, il canone è pattuito in misura superiore a quello di mercato e parte di esso viene accantonato, così da essere decurtato dal prezzo finale di vendita nel caso in cui il conduttore decida di acquistare l’immobile. Contestualmente le parti sottoscrivono un contratto di opzione. In tale modo il proprietario assume l’obbligo di rimanere vincolato per un determinato periodo di tempo a una proposta del conduttore, rivolta appunto alla conclusione di un contratto di compravendita e, per il medesimo lasso di tempo, il conduttore conserva la facoltà di accettare o meno la proposta.

Nell’accordo vengono già definite  condizioni e modalità dell’eventuale compravendita

Nell’accordo le parti stabiliscono le condizioni e modalità dell’eventuale compravendita. Pertanto, se il conduttore nel termine previsto dal contratto dichiarerà di esercitare l’opzione di acquisto, sarà sufficiente redigere l’atto di compravendita senza necessità di ulteriori negoziazioni. Per contro, se entro il termine previsto dall’accordo il conduttore dovesse dichiarare di non voler esercitare il di ritto di opzione, il contratto, a seconda di quanto avranno previsto le parti, potrà proseguire come un normale contratto di locazione, consentendo al conduttore di recedere dal contratto con un preavviso. Collocandosi a metà tra l’acquisto della casa e la locazione, in pratica, l’affitto a riscatto consente di bypassare lo scoglio del mutuo”.

Chi è più interessato a farlo? Le società costruttrici da una parte….

Un tipo di contratto, l’affitto a riscatto, utilizzato soprattutto dalle società costruttrici. “Per i costruttori gli immobili invenduti rappresentano un costo. Grazie all’affitto a riscatto, invece, le imprese possono avere un ventaglio di potenziali acquirenti che con buone probabilità, entro un termine di due o tre anni, perfezioneranno il contratto. E allo stesso tempo si garantiscono un buon reddito mensile”. Mancando una disciplina in materia, tuttavia, occorre una discreta prudenza al momento della firma dell’accordo. “Diciamo che è necessario valutare caso per caso per evitare inconvenienti spiacevoli e garantire quanto più possibile entrambi i contraenti. E che un intervento del legislatore è assolutamente auspicabile, almeno per delineare alcuni principi generali dell’istituto”. Le condizioni che rendono conveniente l’utilizzo di questo tipo di contratto almeno sulla carta appaiono molteplici…

… e dall’altra chi non può accendere un mutuo o vuole rimandarlo…

“L’affitto a riscatto può rivelarsi vantaggioso soprattutto per chi non è in grado di accendere un mutuo, per chi non dispone di un acconto per l’acquisto immediato dell’immobile oppure per chi vuole semplicemente rimandare l’accensione del mutuo in un secondo momento, richiedendo alla banca l’erogazione di un importo inferiore.

 … ma anche per chi vuole guadagnare più tempo per vendere il vecchio immobile

Può rappresentare una formula conveniente anche per coloro che intendono acquistare una nuova abitazione ma solo dopo aver venduto quella vecchia. In questo modo c’è più tempo per vendere l’immobile a un prezzo adeguato, senza il rischio di doverlo svendere e nel frattempo godere di una rendita”. Dal punto di vista formale e burocratico, trattandosi di un negozio atipico, c’è grande libertà nella redazione dei contratti…

 L’acconto iniziale consapevolizza chi acquista e tutela chi vende

“Di norma”, spiega sempre l’avvocato Giammaria, “è preferibile la redazione di due contratti distinti, in modo che gli stessi restino autonomi. Nella prassi, è quasi sempre previsto un acconto iniziale, qualificato come caparra confirmatoria, che serve a rendere più consapevole il conduttore della scelta che ha compiuto e, nel contempo, rappresenta una garanzia di un minimo risarcimento per il venditore nel caso l’acquisto non si perfezioni.

 Il canone? Normalmente ammonta a circa una volta e mezza il valore di mercato

Quanto alla misura e al rimborso del canone, normalmente ammonta a circa una volta e mezza quello previsto dal mercato, proprio perché una parte funge da corrispettivo della locazione, e come tale non verrà in alcun modo restituito, mentre l’altra rappresenta il vero e proprio accantonamento. A volte, però, accade anche il contrario: molti venditori, infatti, accettano di rimborsare l’intero canone al momento del riscatto. Ciò può essere più rischioso in caso l’acquisto non si perfezioni, tuttavia, consente di prevedere dei canoni più contenuti ed essere maggiormente appetibili sul mercato”. Come ogni cosa, soprattutto quando l’argomento è giuridico, anche l’affitto a riscatto ha il rovescio della medaglia.

Il vero rischio? È che non c’è una normativa specifica di riferimento…

“Il fatto che si tratti di una fattispecie priva di una normativa specifica di riferimento rende certamente più complessa la previsione e, quindi, la prevenzione di eventuali problemi contrattuali. Il problema più delicato riguarda il fatto che il contratto di opzione non è trascrivibile, quindi il relativo diritto non è opponibile ai terzi. Tale aspetto non è di secondaria importanza, perché espone il potenziale compratore ad alcuni rischi.

… e  che il contratto di opzione non è trascrivibile, quindi il diritto non è opponibile ai terzi

Infatti, in caso di trascrizione di ipoteca o di pignoramento immobiliare da parte di creditori del venditore-locatore, il conduttore potrà opporre il contratto di locazione regolarmente registrato e quindi potrà continuare a detenere l’immobile a questo titolo, ma non potrà esercitare l’opzione di acquisto e quanto versato a titolo di corrispettivo della locazione non verrà restituito. Il conduttore non potrà esercitare il diritto di opzione nemmeno in caso di fallimento del proprietario. La legge fallimentare prevede, infatti, che il fallimento del locatore non sciolga il contratto di locazione dell’immobile e che il curatore subentri nel contratto. Anche in questo caso, il conduttore non avrà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di acquisto futuro, né potrà utilizzarle per comprare l’abitazione in un momento successivo, perché se intenderà riscattare l’immobile dovrà sottostare al parere positivo del curatore e versare il prezzo originale del bene.

Il potenziale acquirente può garantirsi con una fideiussione a garanzia delle somme versate

Si tratta di rischi imponderabili e non del tutto eliminabili. Tuttavia nella conclusione dell’accordo si può cercare di studiare soluzioni che proteggano il più possibile il potenziale acquirente. Una potrebbe essere, per esempio, la possibilità di stipulare una fideiussione a garanzia delle somme versate”.

 

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  • Antonio Robertazzo ha detto:

    Buongiorno, sono proprietario di un immobile concesso in locazione con contratto 4+4 e canone annuo 4200,00 euro. Il conduttore mi ha chiesto se gli vendo la casa con la formula dell’affitto a riscatto. Leggendo il vostro articolo ho capito più o meno come funziona, ma vorrei sapere cosa prevede la normativa fiscale. Faccio un esempio pratico: prezzo di vendita euro 90.000; alla stipula del contratto di affitto a riscatto il conduttore mi versa una caparra confirmatoria di euro 9.000. Nel contratto stabiliamo che lui continua a pagarmi l’affitto per altri 5 anni dopodiche io gli vendo la casa detraendo dal prezzo pattuito (90.000) la caparra confirmatoria e la metà dell’affitto che mi ha pagato negli ultimi 5 anni (9.000 + 10.500). I canoni di locazione che ho percepito durante questi 5 anni verrebbero tassati in maniera diversa da come sarebbero tassati in presenza di un contratto di locazione “classico” (cioè senza opzione di acquisto). Spero di essermi spiegato. In attesa di un cortese cenno di riscontro saluto e ringrazio. Antonio, Bergamo

  • avvocato Paola Giammaria ha detto:

    Buongiorno signor Antonio, innanzitutto mi scuso con Lei per il ritardo del mio riscontro, ma ho ripreso da poco la mia attività, sospesa per il periodo feriale, ma mi auguro che l’argomento sia ancora di Suo interesse. Il decreto sblocca-Italia che aveva introdotto il cosiddetto rent to buy, non aveva in alcun modo chiarito il regime fiscale da osservare in materia, creando non pochi problemi. All’inizio dell’anno corrente, con circolare 4/2015, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a colmare il vuoto legislativo, fornendo i necessari chiarimenti fiscali. Nella circolare si fa riferimento sia al proprietario / concedente che opera in regime di impresa che al privato soggetto IRPEF. Dal tenore della Sua missiva, mi pare di capire che Lei appartenga proprio a questa seconda categoria. In tal caso, la tassazione delle somme che andrà a percepire seguirà due vie. La circolare spiega che il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento. In particolare, per la quota di corrispettivo stabilita per il godimento dell’immobile, trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, specificando che, ove ricorrano i presupposti, per i soggetti Irpef è aperta la chance di optare per il regime della “cedolare secca”. Invece, per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile, si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti prezzo. Detta quota non sarà tassata fino al periodo in cui sorge l’obbligo di pagare l’imposta del trasferimento. Pertanto, le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. In questo caso, il corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto. Se poi il conduttore, come è sua facoltà, non dovesse esercitare l’opzione di acquisto e, comunque, in ogni caso in cui, per qualsivoglia motivo, l’affare non dovesse andare in porto, se le somme percepite a titolo di acconto venissero restituite, non sorgerebbe alcun obbligo impositivo. Nel caso in cui, invece, le medesime somme fossero trattenute in conseguenza di previsione contrattuale o a titolo di indennità, emergerebbe comunque un ricavo o una plusvalenza rilevante nella determinazione del reddito. Con l’auspicio di aver risposo al Suo quesito, saluto cordialmente.

  • Anna ha detto:

    Buongiorno, vorrei comperare con l’opzione a riscatto un appartamentino al prezzo di 68.000,00 €; dando un 6.000,00 € di anticipo e concordando un affitto intorno a 350,00€+ spese x cercare di contenere il costo dell`affitto che altrimenti si aggirerebbe intorno ai 500€+ spese. Al momento non posso acquistarlo e non vorrei nemmeno registrarlo con atto notarile poiche’ non vorrei renderlo pubblico pubblico per qualche anno: esiste la possibilità di un contratto “atipico” che possa tutelare l acquirente e il venditore?
    In tal caso cosa mi consigliereste di fare e a chi rivolgermi come professionista in provincia di Legnano che possa stilare questo tipo di contratto? Grazie.

  • Avvocato Paola Giammaria ha detto:

    La formula dell’affitto a riscatto consente di posticipare nel futuro gli effetti di una vendita. In particolare, un soggetto che intende acquistare un immobile ma non può o non vuole farlo può essere immesso immediatamente, alla sottoscrizione dell’accordo nel godimento dell’immobile, versando per un periodo di tempo, che deve essere comunque preventivamente stabilito, un corrispettivo che parte ha la funzione di canone di locazione e parte di acconto del prezzo. Decorso il periodo di tempo stabilito, questo soggetto può esercitare l’opzione di acquisto, quindi, se decide di perfezionare la vendita, dovrà semplicemente versare il saldo del prezzo, se, invece, preferirà non acquistare il bene, non subirà conseguenza e si vedrà restituite le somme già versate a titolo di acconto (naturalmente, non quelle versate a titolo di canone o di caparra, se prevista). Il futuro acquirente da parte sua trarrà comunque reddito dal bene. Quindi, nel Suo caso, potrà sottoscrivere un contratto di godimento con opzione d’acquisto dell’immobile che intende acquistare, versando la somma di euro 6000,00 che potrà fungere da acconto prezzo e, quindi, andrà a deconto del prezzo finale. Tale somma potrà avere o meno, perché ciò resta nella libera disponibilità delle parti, la funzione di caparra. Poi Lei e il futuro venditore dovrete stabilire un periodo di tempo al
    termine del quale il contratto dovrà perfezionarsi. In quel periodo di tempo, Lei verserà una somma che per una parte fungerà da canone di locazione e una parte da acconto e, quindi, anche questa andrà defalcata via via dal prezzo di vendita. Al termine di detto periodo, andrà dal notaio e verserà il residuo del prezzo. Questo accordo non deve necessariamente essere registrato. La legge prevede questa opportunità perché la registrazione comporta che l’atto sia opponibile ai terzi. In tal modo, il bene non può essere aggredito da eventuali creditori dell’una o l’altra parte. Preciso che la registrazione può essere eseguita direttamente dalle parti che vi hanno interesse e non deve essere fatta dal notaio. Con l’auspicio di aver esaurientemente risposto alla sua domanda, la saluto cordialmente.

  • Linda Mauro ha detto:

    Salve, avrei bisogno di un’informazione importante. Il costruttore con cui vorrei formulare il contratto per la casa (My leasing casa – affitto con patto di futura vendita) mi vorrebbe far versare il 6 per cento di caparra, ma senza fideiussione, solo la possibilità di procedere, a garanzia della stessa, con un atto notarile. È ovvio che io non sia d’accordo poiché perderei tale somma nel caso in cui non volessi poi comprare. Vorrei chiederle perché dovrebbe rifiutare una fideiussione e quale altra forma di garanzia potrei richiedere? Spero mi risponda presto, grazie anticipatamente.

  • Avvocato Paola Giammaria ha detto:

    Buongiorno, la difficoltà nel rispondere con completezza alla sua domanda risiede nel fatto che in essa vi sono accenni a ben tre figure giuridiche diverse e con una loro disciplina specifica, talchè la risposta dovrebbe essere differente a seconda che si tratti di uno o l’altro caso. Infatti, lei fa riferimento ad un contratto “My leasing casa – affitto con patto di futura vendita”, mentre più avanti accenna alla possibilità di “non comprare”, ma questa è una facoltà tipica dell’affitto a riscatto con opzione di acquisto. Mi spiace dover fare queste puntualizzazioni, ma è necessario sempre avere ben chiaro il tipo di contratto che si intende sottoscrivere per non incorrere in errori. Nel suo caso probabilmente si sarà denominato il contratto con un termine inglese, ritenendolo più accattivante, tuttavia non ritengo si tratti di un vero e proprio leasing abitativo in quanto questo potrebbe essere stipulato unicamente con una banca o un intermediario finanziario. Invece, il contratto che lei andrà a sottoscrivere sarà assimilabile all’affitto a riscatto, resta da approfondire se si tratti, come lei indica, in un affitto con patto di futura vendita ovvero di un affitto con opzione di acquisto. Entrambi questi contratti assicurano a chi ha intenzione di acquistare una casa la possibilità di usufruirne subito dell’immobile, con pagamento di un canone periodico e la possibilità di rinviare ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo, dal quale verranno scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. Tuttavia, mentre nel contratto di affitto con opzione di acquisto, il conduttore dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati, non è così nell’affitto con patto di futura vendita. In tale seconda ipotesi,le parti assumono accordi anche in funzione della futura vendita, quindi, in concreto al contratto di locazione sarà collegato un contratto preliminare che potrà essere unilaterale, vincolando il solo venditore a garantire la cessione dell’immobile ovvero bilaterale, in questo caso entrambe le parti si obbligheranno a stipulare il contratto di vendita, trascorso un determinato periodo di tempo. Pertanto, come vede, le fattispecie sono varie e complesse, cosicchè una risposta precisa potrebbe essere data solo a seguito di una altrettanto puntuale disamina del contratto. Rimanendo, quindi, in un ambito necessariamente generale, quanto al segnalato problema del rilascio della fideiussione, osservo che uno degli aspetti positivi di questi tipi di accordo è la grande libertà contrattuale che viene concessa alle parti.Per esempio, il versamento di una caparra non è espressamente previsto dalla norma, ma la sua previsione è lasciata alle piena libertà di delle parti. In ogni caso, laddove tale caparra sia prevista, questa continua ad avere la funzione che le è tipica, ossia garantire la parte che adempie al contratto rispetto all’altrui inadempimento. In altre e più semplici parole, il futuro venditore può chiedere al futuro compratore che l’acconto versato alla sottoscrizione del contratto abbia la funzione di caparra, in modo che ove l’acquisto finale, per qualsiasi ragione, non venisse perfezionato, potrebbe trattenere detto importo. E’ evidente che in tal caso, per lei non vi sarebbe alcun interesse a garantire una somma che, in caso decidesse di non acquistare l’immobile, perderebbe per espressa previsione del contratto. Anche nel caso, opposto, ovvero fosse il venditore a rendersi per qualche ragione inadempiente, Lei non avrebbe un particolare interesse alla restituzione della caparra, ancorchè nella misura doppia di quella versata, ma alla conclusione del contratto. In quel caso, lei avrà una duplice garanzia, quella che le deriva dalla trascrizione del contratto, che comporta l’opponibilità del negozio ai terzi e quella che consegue al fatto che lei avrà già la disponibilità dell’immobile.
    Con l’auspicio di aver contribuito a risolvere alcuni suoi dubbi, saluto cordialmente.

  • Marco Ubezio ha detto:

    Buongiorno, grazie per l’articolo sopra. Ho comprato, come seconda casa da destinare a investimento, un appartamento con affitto a riscatto che sto regolarmente pagando (totale spesa a scadenza € 54.000). Con l’autorizzazione scritta del proprietario ho fatto lavori di ristrutturazione dell’alloggio (altri 21.000 euro). Avrei due domande. 1:nel caso io rivendessi l’appartamento a € 85.000, prima dei cinque anni dal rogito andrei a pagare la tassazione sulla differenza tra € 85 000 e € 54.000, oppure a questi ultimi posso aggiungere anche le spese per la ristrutturazione sostenute? a quanto ammonta la tassazione da applicare? 2 esiste la possibilità (previo accordo del venditore, ovvio) di subentro da parte di terzi nel contratto di affitto a riscatto?
    Grazie e buona giornata!

  • Lucia ha detto:

    Buongiorno avvocato, ho un piccolo appartamento da vendere (valutazione euro 55.000) un ipotetico acquirente mi ha offerto l’affitto con riscatto. Subito caparra di euro 20.000 poi per 4 anni affitto di euro 500 mensili e allo scadere dei 4 anni il saldo. Secondo lei è una prassi che si può perseguire e quali potrebbero essere i rischi in cui potrei incorrere? Se alla fine dei 4 anni l’acquirente avesse dei problemi la caparra rimane al venditore? Grazie infinite.

    • Avvocato Paola Giammaria ha detto:

      Gentile signora Lucia, l’affitto a riscatto rappresenta certamente una possibilità nel caso che mi sottopone, tuttavia, sarebbe bene stipulare un buon contratto che tenga ben presente oltre che i tratti tipici di detta figura giuridica anche le esigenze peculiari delle parti. Innanzitutto, andrebbe determinata la natura dell’ammontare mensile che Le verrà versato, infatti, una parte dovrebbe essere considerata quale acconto prezzo, mentre l’altra parte quale canone di locazione. L’affitto a riscatto, per sua natura, non obbliga il conduttore all’acquisto, poiché si tratta, in estrema sintesi, di una opzione che viene data a costui, che, nel termine stabilito dal contratto, deve decidere se concludere la compravendita o meno. In questo secondo caso, è evidente che le somme versate a titolo di acconto prezzo debbono essere restituite dal proprietario dell’immobile in considerazione della mancata stipula del contratto di vendita. Per tale ragione, è opportuno che una parte di quanto versato mensilmente sia imputata a canoni. I canoni, infatti, rappresentando il corrispettivo dell’effettivo godimento dell’immobile e non dovranno essere restituiti. Quanto alla caparra, invece, ove il contratto non venisse perfezionato, potrà essere trattenuta dal venditore, dal momento che la sua funzione è proprio quella di rappresentare una sorte di risarcimento predeterminato in caso di mancata conclusione della vendita.
      Cordiali saluti.

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