Avvocato D’Andrea buongiorno, il nostro amministratore condominiale ha convocato un’assemblea per “accelerare” la pratica del Superbonus e far partire i lavori approvati un anno fa. Quello che però leggo sul sito non mi lascia troppo tranquilla… Mi aiuterebbe a capire meglio? Grazie. Antonella
La tematica del Superbonus 110% negli ultimi mesi e soprattutto dopo il 16 febbraio 2023 ha subito una battuta d’arresto in relazione al Decreto legge 11/ 2023 convertito dalla legge n. 38 / 2023 che ha bloccato la cessione dei crediti mantenendoli al 90% e solo per casi limitatissimi legati al quoziente reddituale della famiglia. Moltissimi amministratori nel tentativo di far partire del lavori deliberati lo scorso anno o comunque ante 16 febbraio 2023 con Cilas depositata entro il 25 novembre 2022 stanno svolgendo assemblee per dare impulso ai lavori ma siamo sicuri che le assemblee che hanno deliberato il Superbonus 110% lo scorso anno siano valide ed efficaci? I condomini possono stare tranquilli e certi che l’Agenzia delle Entrate, al termine dei lavori e per i successivi 12 anni non potrà eccepire invalidità con le conseguenze dolorosissime per i proprietari immobiliari ? Ciò che molti amministratori danno per scontato e che le delibere che hanno approvato l’esecuzione dei lavori Superbonus ante 16 febbraio 2023 sono tutte valide ed efficaci. Purtroppo non sempre è così infatti è opportuno, prima di considerare la validità della delibera, analizzare nel dettaglio cosa si è approvato prima del 16 febbraio 2023. Molte di queste delibere sono state “riprese” e rimesse all’ordine del giorno di assemblee convocate dopo il 16 febbraio 2023 ma in molti casi si sono apportati dei mutamenti che hanno comportato un cambiamento dell’impresa, la predisposizione del fondo art 1135 c.c., la nuova previsione del piano economico e delle condizioni finanziarie con conseguenti rischi amplificati rispetto alle delibere approvate ante 16 febbraio 2023. Tutto ciò ha comportato non appena una integrazione della delibera, che non avrebbe comportato alcuna variazione sostanziale, ma una sostituzione effettiva del contenuto delle delibere approvare prima del blocco della cessione dei crediti. Una delibera invalida sotto il profilo civilistico può non essere invalida sotto il profilo fiscale invece se una delibera è inefficace sotto il profilo fiscale l’invalidità trascina anche per gli aspetti civilistici. Il vistatore potrebbe non validare una cessione a causa della mancata previsione nella delibera della costituzione del fondo ex art. 1135 c.c.. Mi è capitato di constatare che in alcune delibere ante 16 febbraio 2023 non era stata prevista la costituzione del fondo ex art. 1135 c.c. circostanza che invece è stata inserita e deliberata con approvazioni assembleari post blocco della cessione dei crediti. A mio avviso tutto ciò espone a rischi per le cessioni, infatti si configurerebbe non una integrazione della delibera precedente ma una sostanziale modifica delle stessa. Stesso dicasi nel caso in cui le nuove delibere hanno previsto modifiche rilevanti ai progetti originariamente approvati, ciò comportando conseguentemente un sostanziale aumento del piano finanziario magari con valori e somme non cedibili molto rilevanti e mai considerati nel passato dalle assemblee.
Avvocato Gaetano D’Andrea
Gentile redazione, vi scrivo per la prima volta. Mi servirebbe, se possibile, un vostro parere / consiglio. Da maggio a novembre dello scorso anno abbiamo fatto nel nostro condominio i lavori per il Superbonus. Abbiamo cambiato caldaia, serramenti ed infissi, posa del cappotto, spostamento dei contatori del gas all’esterno del condominio insieme ad altre opere. Il tutto per un importo complessivo di circa 950.000 euro (abito in una piccola palazzina di 8 appartamenti e 2 negozi). E’ stato ovviamente redatto un progetto e un computo metrico da un progettista (nonchè direttore lavori) mentre l’appaltatore è un mio vicino di casa, a cui abbiamo voluto dare fiducia, che è titolare di una piccola impresa di lattonerie / coperture tetti. Non sto qui a raccontare tutte le magagne, causate dall’impresa, che sono venute fuori in questi mesi altrimenti mi cestinate questa mail. Il motivo per il quale vi scrivo è questo: in data 12 giugno 2023, abbiamo fatto l’assemblea ordinaria annuale. In questa occasione, l’impresa che ha eseguito i lavori ha presentato il documento che allego (datato 19 dicembre 2022). Per vostra info, in tutti questi mesi l’impresa, l’Amministratore o chiunque altro abbia partecipato all’esecuzione delle opere, non hanno mai fatto alcun cenno ad opere extra. Davanti alla richiesta mia e di altri condòmini su chi avrebbe autorizzato questi lavori, sia l’amministratore, sia l’impresa hanno “scaricato” la responsabilità sul progettista, che non era presente in assemblea (!!!). Durante l’incontro, abbiamo anche saputo che il progettista ha già comunque percepito il suo compenso dal general contractor (cioè l’impresa stessa). Nei documenti di progetto in mio possesso, il progettista ha sempre scritto che eventuali lavori, non contemplati nella presente offerta e che dovessero evidenziarsi perché richiesti o integrativi, dovranno essere preventivamente concordati ed autorizzati dal committente e dalla direzione lavori. Visto che noi condòmini non abbiamo mai autorizzato nulla in tal senso, siamo rimasti d’accordo che, in una prossima assemblea straordinaria che si terrà a settembre, pretendiamo che sia presente il progettista mentre l’impresa si è resa disponibile a farci avere ulteriore documentazione a supporto della sua richiesta economica. Cosa ci consigliate di fare? In tutta onestà, ormai da mesi, ho forti dubbi sull’intera gestione e sospetto che impresa ed amministratore si coprano a vicenda a danno di tutti gli altri condòmini: purtroppo, alcuni miei vicini sono anziani e si fanno facilmente abbindolare dalle parole sia dell’amministratore sia, soprattutto, dell’impresa. Grazie in anticipo per la vostra eventuale risposta.
Cordiali saluti
Non avendo in mio possesso tutta la documentazione relativa al lavori Superbonus non posso entrare, almeno in questa sede, nel merito della vicenda. Dalla lettura della sua mail ritengo che possa configurarsi qualche responsabilità del direttore del lavori, in ragione di ciò sarebbe molto utile che l’amministratore lo convocasse per la prossima assemblea in modo da motivare e o giustificare l’autorizzazione ai lavori extra. Cordiali saluti
Avvocato D’Andrea buongiorno le scrivo (anche dopo aver saputo da un’amica che abita in un condominio “seguito” da lei e che mi ha parlato in termini estremamente positivi di lei) per chiederle un’informazione, sperando non sia troppo banale: dovendo traslocare e volendo utilizzare l’ascensore per spostare parte (la più ridotta di dimensioni e la più leggera) degli arredi e degli oggetti casalinghi, devo sottostare a particolari regole (per esempio non tenere l’ascensore occupato per più di tot o non usarlo in determinati orari? O cos’altro? Grazie
L’uso dell’ascensore è finalizzato al trasporto di persone e oggetti di piccola dimensione, a volte i regolamenti precisano questa circostanza. In ogni caso l’utilizzo è legato al buon senso del condomini e compatibilmente all’utilizzo prevalente dell’impianto.