Valutare un immobile? Per determinare la cifra corretta non basta certo limitarsi a individuare la zona in cui sorge, verificare l’anno di costruzione e lo stato in cui si trova l’edificio. Esistono numerosi elementi che contribuiscono, spesso in maniera significativa, a determinare il valore di un appartamento. Elementi che, nel linguaggio tecnico degli operatori immobiliari, si chiamano coefficienti di valutazione e sono correttori che modificano il prezzo, aumentando o riducendo il valore medio in relazione alle caratteristiche dell’unità immobiliare. La quotazione media va moltiplicata per il coefficiente, ottenendo così il reale valore dell’immobile. Se il coefficiente è inferiore a uno, il valore dell’unità immobiliare è più basso rispetto alla quotazione media. Se è superiore a uno, il prezzo sale. Immaginando di voler acquistare o vendere un appartamento in condominio, una delle prime domande da porsi è: c’è l’ascensore? Una differenza sostanziale che causa importanti differenze di prezzo legate ai coefficienti di piano. Un appartamento al quarto piano in un palazzo con ascensore ha un coefficiente 1; senza ascensore il coefficiente scende a 0,70 e l’appartamento può valere il 30 per cento in meno. Un altro elemento importante è l’esposizione: la vista panoramica, ma anche l’orientamento a sud, fanno aumentare il valore di un immobile. Determinanti sono poi i coefficienti di funzionalità, come la presenza o meno di un box o di un posto auto, e quelli relativi alla qualità dell’immobile. Per avere un prezzo reale di un’unità immobiliare vanno considerati più coefficienti, moltiplicando fra loro i valori per ottenere un coefficiente finale comprensivo di tutte le variabili prese in considerazione. In altre parole, il valore dell’immobile nasce dal prodotto dei coefficienti moltiplicato per la superficie lorda dell’immobile che, a sua volta, andrà moltiplicata per il valore medio di stima dell’immobile. Ecco i coefficienti di valutazione per un calcolo del valore del vostro immobile.
Coefficienti di esposizione
Orientamento a nord 0,90; orientamento a est 0,95; orientamento a sud 1,05; orientamento a ovest 1,00; vista panoramica 1,10.
Coefficienti di piano per edifici con ascensore
Piano seminterrato 0,80; piano terreno 0,90; piano rialzato 0,92; primo piano 0,94; secondo piano 0,96; terzo piano 0,98; quarto piano e superiori 1,00; ultimo piano 1,15; attico 1,20.
Coefficienti di Piano per edifici senza ascensore
Piano seminterrato 0,80; piano terreno-rialzato 0,90; primo piano 0,92; secondo piano 0,90; terzo piano 0,80; quarto piano 0,70; dal quinto piano 0,50.
Coefficienti di funzionalità
Immobile con due o più box 1,05; immobile con posto auto di proprietà esclusiva 0,95; immobile senza box 0,90.
Coefficienti di qualità (stato ottimo, buono, mediocre, pessimo)
Signorile 1.25- 1.10 – 0.95 – 0.75; medio 1.15 – 1.00 – 0.85 – 0.70; popolare 1.00 – 0.90 – 0.75 – 0.65
Coefficienti correttivi per per le superfici pertinenziali
Balconi coperti 0,50; balconi a sbalzo 0,30; solai recuperabili ad abitazione 0,40; cantine e solai 0,25; giardini esclusivi 0,10; locali tecnologici 0,30; magazzini di pertinenza negozi 0,30; taverne e mansarde agibili 0,40; terrazze/lastrici solai 0,25; verande 0,70
Coefficienti laboratori magazzini
Piano terreno con accesso carrale 1,00; piano terreno senza accesso carrale 0,80; piano seminterrato con accesso carrale 0,90; piano seminterrato senza accesso carrale 0,75; piano interrato con accesso carrale 0,85; piano seminterrato senza accesso carrale 0,60.
Barbecue sul terrazzo o in giardino, cosa fare per evitare di avere “guai” con i vicini… 
Cliccate 
Cliccate nell’area “le vostre domande” per lasciare un quesito al dottor Ezio Caccianiga oppure inviate una e mail all’indirizzo di posta info@casavuoisapere.it
Per contattare direttamente dottor Caccianiga, tel 335 230358
A cura di Emiliano Amadei, campione italiano fioristi.
e mail: 
Inviate 
Abito in S.croce di Magliano Cb al primo piano di una palazzina di 4 piani identici, qual’è la differenza di valore tra il mio e quello degli altri. I 4 piani misurano 220 metri
Ho fatto notare all’agente immobiliare che mi ha accompagnato a visionare un appartamento al quarto piano senza ascensore che il valore avrebbe dovuto essere di un 30 per cento inferiore rispetto a un analogo appartamento in un edificio dotato invece di ascensore. Mi ha detto che è un dato “farlocco”. Non è che per caso è “farlocco” l’agente?
Gli agenti immobiliari sono tutti e dico tutti degli imbroglioni, falsi bugiardi, ipocriti. Fidati del tuo sesto senso. Se non ti convince cambia obiettivo.
Non ho trovato se la mancanza del portiere diminuisce il valore dell’immobile…
Ho ricevuto in donazione un appartamento posto al piano terra. Rispetto agli altri due posti al primo e secondo piano, il suo valore è inferiore? E, nel caso come si può parificare il valore dello stesso in proporzione agli altri due?
Vorrei una risposta al presente quesito: 2 appartamenti, uno al seconopiano e uno al trezo piano, perfettamente identici ma senza ascensore: se viene installato un asccensore in che percentuale influisce sul prezzo? Grazie
Devo comprare un’immobile nel centro storico di Bologna, il mio problema è se verrà tenuta in considerazione sul prezzo l”esistenza di una camera buia con una piccola finestra che da pochissima luminosità poiché da nell’atrio interno del palazzo, l’unica fonte di luce è un finestrone nell’altra stanza finestrone enorme che inizia all’altezza di un metro e mezzo dal pavimento in quanto misura 5 metri di altezza. Quindi solo due stanze e bagno con una finestra piccolissima. Incide questo nel prezzo? L’altezza delle stanze viene tenuta in considerazione?Iinoltre ho fatto dei soppalchi a mie spese: vengono conteggiati nel prezzo? Preciso che si tratta di un immobile dell’Inps. Grazie e cordiali saluti
Devo valutare un immobile ubicato a piano primo di uno stabile composto da due unità immobiliari (una a piano terra con accesso indipendente e uno – oggetto di stima – a piano primo con accesso indipendente. Intestati a due distinti proprietari). Il proprietario mi chiede di dare due valori all’immobile uno di mercato se acquistato da terzi e uno di mercato maggiorato se acquistato dall’inquilino del piano terra. Vi chiedo come posso valutare questa differenza? Esiste un coefficiente “riconosciuto” al fine di non essere smentito sul valore aggiunto?
Un immobile, dal punto di vista del mercato, vale per quello che oggettivamente è il prezzo legato a valutazioni che tengono conto di elementi urbanistici complessi: età, stato manutentivo, categoria catastale, classe energetica, ubicazione ecc. È chiaro poi che il prezzo di vendita viene determinato da offerta e domanda e entrambe sono legate a valutazioni non oggettive, ma spesso determinate da altri elementi. Se ho bisogno di vendere immediatamente sconto pesantemente. Faccio un esempio: se vivo in un quartiere cittadino e trovo per mia madre anziana che abita a 4 chilometri un piccolo appartamentino nella palazzina a fianco al mio appartamento sono disposto a pagare anche un prezzo più alto di quello dii mercato. Se il proprietario del piano sotto, non vuole nessuno sopra (evita rumori, ci può ospitare un parente ecc. ) è disposto a pagare un prezzo di mercato superiore.Di quanto è impossibile dirlo, dipende dalla sua valutazione psicologica e affettiva. Di due cose nella vita non bisogna innamorarsi: della donna che si sposa e della casa in cui abitare, diversamente si paga un prezzo troppo alto per un bene di lunga durata e di cui è complesso e costoso disfarsi…
A Napoli ho constatato che non esistono reali e applicati parametri per la valutazione di un immobile. Si arrivano a prezzi al mq che superano l’assurdo. Valutazioni di 10,000 euro al mq solo perché l’appartamento ha un po’ di panorama ma casomai manca di centralità, ascensore, posto auto etc
Mi é stato detto da un agente immobiliare che il mio appartamento ha, probabilmente, nella zona giorno un basso coefficiente di aero illuminazione (o similare), pertanto in caso di vendita il perito dovrebbe segnalare questa circostanza ostativa… É vero? É una circostanza ostativa alla vendita avere un appartamento con un basso coefficiente simile?
Più che un commento, una domanda: chi ha elaborato i coefficienti di valutazione? In base a quali criteri? I coefficienti di valutazione trovano una base testuale in qualche norma e/o sono riconosciuti dalla p.a. (per esempio O.M.I.) e/o dalla giurisprudenza?