Condomini semivuoti? Prima di acquistare un appartamento meglio pensarci due volte

Quando entrate in un condominio per visitare la vostra futura casa, date sempre un’occhiata approfondita ai campanelli del citofono. Perché non sempre un immobile è un affare se il resto del condominio è disabitato. Il motivo è semplice ed è legato al pagamento delle spese condominiali, spesso difficilmente esigibili quando gli appartamenti di un immobile sono di proprietà di un’impresa o di un privato che ha cambiato casa. Ecco, allora, qualche consiglio dell’avvocato Giangiacomo Alborghetti per non incorrere in un incauto acquisto.
L’acquisto della casa prevede numerose e attente valutazioni. In particolare, se l’appartamento è in condominio, occorre prestare attenzione alle spese condominiali che possono rappresentare, soprattutto in tempi di crisi economica, un “peso” economico non indifferente in più: cosa riguardano, quali voci comprendono le spese condominiali?
L’acquisto di un appartamento inserito all’interno di uno stabile condominiale non può mai essere valutato unicamente come acquisto di quattro vani più accessori o di 150 metri quadrati commerciali pena incappare, quasi certamente, in un incauto acquisto. L’appartamento in condominio, infatti, porta necessariamente con sé anche tutte le spese condominiali di competenza dell’immobile che sono insensibili ai passaggi di proprietà e per cui il condominio può pretendere il pagamento anche dall’ultimo acquirente. Il peso delle spese condominiali può divenire anche estremamente gravoso se consideriamo che, oltre alle spese ordinarie quali le utenze e le manutenzioni delle parti comuni, i servizi di portierato e ascensore, sono spese condominiali anche quelle per il rifacimento della facciata, la sostituzione del tetto e quelle relative all’efficientamento energetico. Si tenga presente che chi acquista un immobile in un condominio è tenuto al pagamento delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente alla data d’acquisto.
Un peso in più che può aumentare ulteriormente nel caso l’acquirente compri l’appartamento in un complesso in cui ci sono molte unità immobiliari invendute. Per gli appartamenti rimasti invenduti, paga e pagherà sempre la proprietà e sarà dunque un problema solo ed esclusivamente suo, oppure esistono condizioni per le quali può toccare anche ai proprietari delle poche unità vendute accollarsi spese aggiuntive?
Come anticipato precedentemente le spese condominiali “seguono” l’immobile stesso e, quindi, vanno a gravare sul soggetto che risulta proprietario dell’immobile nell’anno di gestione di competenza. Nel caso di unità immobiliari invendute sarà, quindi, l’impresa costruttrice o il soggetto proprietario dell’area che dovranno sostenere le spese condominiali delle unità invendute. Questa situazione, apparentemente chiara e positiva per i nuovi acquirenti, genera invece situazioni di disagio sia in seno all’assemblea condominiale che è gioco forza costituita anche da un condomino pesante che non ha un grande interesse per la vita condominiale, sia con riferimento al pagamento degli oneri condominiali, perché un’impresa con un invenduto importante è spesso a rischio della sua stessa sopravvivenza.
Luce, acqua, pulizie, portineria, giardinieri, interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione: c’è un’eventuale differenza nella ridistribuzione delle varie voci di spesa?
No, le spese vengono attribuite all’unità immobiliare in base alla percentuale indicata dalle tabelle millesimali. Esiste una suddivisione di spese tra nudo proprietario e usufruttuario che, però, non riguarda chi intende acquistare la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile. È prassi, inoltre, che l’amministratore condominiale operi una suddivisione tra le spese che competono al proprietario e quelle che competono al conduttore dell’immobile concesso in locazione, ma va chiarito che, in caso di mancato pagamento da parte del conduttore, il condominio sarà tenuto a chiedere il pagamento di tutte le spese condominiali al proprietario.
Chi acquista un appartamento in un edificio, ipotizziamo di 100 unità immobiliari, in cui ne siano state vendute appena un quarto o un quinto, alla luce di quanto detto finora, che tipo di perdita sul valore di mercato potrebbe calcolare, per esempio, dopo che per due o tre anni l’edificio è rimasto in gran parte fantasma?
È difficile quantificare il deprezzamento dell’immobile che teoricamente non subisce alcun tipo di perdita posto che i restanti immobili sono di proprietà dell’impresa costruttrice che dovrebbe provvedere regolarmente al pagamento delle spese condominiali degli appartamenti invenduti. È chiaro, però, che, nella malaugurata ipotesi in cui l’impresa non fosse in grado di pagare i propri debiti e fallisse, le spese condominiali degli appartamenti invenduti potrebbero essere richieste dai creditori del condominio anche ai proprietari in regola col pagamento delle spese condominiali di competenza per cifre anche superiori al valore dell’appartamento di proprietà, annullandone di fatto ogni valore residuo.
Quali particolari tipi di problemi possono emergere in una situazione come quella ipotizzata, con un condominio disabitato in molte sue aree?
I problemi più spesso riscontrati vanno dal degrado delle parti comuni, ai distacchi e alle interruzioni delle forniture, sino alle azioni di recupero dei crediti poste in essere dai creditori condominiali che possono arrivare, al termine di un lungo percorso giudiziario, anche ad aggredire il condomino che ha sempre regolarmente pagato le proprie spese condominiali.

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  • Laura B. ha detto:

    Mi rivolgo al signor Belotti in qualità di direttore della Borsa immobiliare di Bergamo e provincia. Il volume, che utilizzo da anni per piccoli investimenti immobiliari, non mi sembra abbia mai fornito indicazioni, nella parte in cui offre i valori del mercato, al deprezzamento che potrebbero avere degli appartamenti se, per esempio disabitati (a due passi dal centro c’è un esempio di nuovi condomini dai quali non si vende mai entrare o uscire anima viva ma le richieste continuano ugualmente a restare alte e fuori mercato….), oppure anche se abitato da coinquilini extracomunitari che, inutile negarlo e senza alcun sentimento razzistico, in alcuni casi spingono a fare scelte diverse… In un edificio nuovo dove su oltre 100 appartamenti solo una trentina scarsi sono stati venduti, il prezzo di quanto potrebbe scendere? Grazie.

  • Emanuela ha detto:

    È vero che se un appartamento abitato e regolarmente riscaldato d’inverno ha sopra, sotto o accanto (o più di una delle tre situazioni contemporaneamente) appartamenti disabitati e quindi non riscaldati non solo resta più freddo ma addirittura può subire danneggiamenti dovuti alle differenze termiche?

  • Gianfederico Belotti ha detto:

    La diminuzione di valore per immobili nuovi in larga parte invenduti è completamente diversa da quella per condomini abitati sempre più da extracomunitari. Nel primo caso, come nell’esempio da lei citato, in un condominio a due passi dal centro di oltre 100 appartamenti dopo tre anni ne sono stati venduti circa 30, il pericolo per gli acquirenti è che inevitabilmente la proprietà del complesso dovrà prima o poi rivedere al ribasso i prezzi di vendita e una larga parte di invenduto dovrà porla a reddito. Da ciò si evince che i 30 “fortunati” acquirenti potrebbero avere presto un vicino di pianerottolo che ha acquistato casa al 20-30 per cento in meno da quanto da loro pagato. Cosa ben diversa è il deprezzamento dell’appartamento in un condominio sempre più occupato da extracomunitari. Infatti da un po’ di tempo chi cerca casa prima della visita legge attentamente i nomi sui campanelli e molte volte mi è capitato di sentirmi diniegare il prosieguo alla visita per la presenza di “variopinti” condomini che in larga parte non hanno l’uso del pagamento delle spese condominiali. In questa seconda ipotesi il deprezzamento dell’appartamento è molto, molto maggiore può arrivare anche a un 50 per cento in meno ma addirittura porre l’immobile in quel limbo di “invenduto invendibile”…. Soprattutto se ci si riferisce alle periferie. Diverso ancora, infine, è il caso di un condominio centrale con la presenza fisiologica di bassi numeri di extracomunitari riconducibili a etnie quali Europa dell’est o badanti sudamericane. Qui il deprezzamento è minore e si mantiene la commerciabilità del bene secondo i prezzi del nuovo mercato immobiliare.
    Grazie, mi consideri a disposizione per ulteriori delucidazioni. Cordiali saluti

  • Angela ha detto:

    Il responsabile dell’ufficio vendite di un condominio ha l’obbligo di dirmi, rispondendo a una mia precisa domanda, quanti appartamenti nello stabile che mi propone sono vuoti? Da anni passo davanti a un nuovo edificio che ha la maggior parte delle finestre chiuse e prima di presentarmi a chiedere informazioni sul prezzo vorrei avere la certezza di avere anche questa informazione (non avendo la minima intenzione di andare a vivere in un condominio “fantasma”…..

  • Gianluca Napolitano ha detto:

    Le spese straordinarie come per esempio l’installazione della video sorveglianza, ricadono come previsto nelle spese ordinarie? Nel caso in cui risultino immobili invenduti, il costo ricade non sul costruttore (invenduto) ma su tutti i proprietari? Il regolamento condominiale afferma che le spese ordinarie al 70% debbano ricadere su tutti i proprietari ma, non dice che anche le spese straordinarie debbano ricadere con la stessa percentuale. Grazie

  • Nicola Monno ha detto:

    Avevo comperato un alloggio nuovo aprile 2016 in condominio con scala B e scala A siamo attualmente sei proprietari per un totale di alloggi da vendere 17 di cui l’impresa ne ha affittati 4. Oggi ci chiede di fare una prima riunione condominiale, le spese mai presentate in passato. le può chiedere adesso? Grazie.

  • Marta ha detto:

    Esistono delle clausole magari da inserire nell’atto di compravendita per tutelarsi o fare eventuale rivalsa nel qual caso si dovessero concretizzare posizioni condominiali non pagate dalla ditta costruttrice al condominio?

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