Mutuo casa, tutto quello che è meglio sapere prima di andare in banca ad accenderlo

Le banche sono da sempre croce e delizia di chiunque abbia bisogno di soldi. Croce perché si fanno pagare fior di interessi e non sempre sono disponibili a concedere prestiti; delizia quando, invece, allargano i cordoni della borsa sostenendo società e privati. In qualsiasi modo la si pensi, su un fatto non si può non concordare: ovvero che “un Paese che non dispone di un sistema bancario solido e efficace ha ben poche speranze di garantirsi una crescita economica”, come  ha affermato Emilio Gramano, ex dirigente di banca, invitato dall’osservatorio immobiliare Case & Terreni a svelare “tutto quello che è bene sapere sul mutuo per la casa”, dal tasso fisso al variabile, dall’Euribor allo spread, alle ipoteche e garanzie… “La banca ha come missione principale quella di tutelare il risparmio che le viene affidato per concedere prestiti alle famiglie, alle imprese, alimentando in tal modo quel circuito virtuoso indispensabile per lo sviluppo economico”, ha spiegato Emilio Gramano.

Pochi prestiti? La banca presta denaro non suo e deve avere garanzie che sia restituito

“Bisogna tenere presente che quando una banca eroga un prestito sta prestando denaro che non è suo e, per questo motivo, deve essere sempre ragionevolmente sicura che il prestito verrà debitamente restituito. Non sussistono, a ben vedere, interessi contrastanti tra cliente e banca, con riferimento alla concessione del prestito, ma soltanto con riferimento al tasso praticato.

Prima di chiedere un prestito domandatevi: posso pagare il mutuo senza troppe rinunce?

Può sembrare banale, ma è interesse innanzitutto dello stesso cliente chiedere un mutuo solo se sarà nelle condizioni di onorare regolarmente il debito contratto. Il cliente che si rivolge a uno sportello bancario per chiedere un prestito”, ha spiegato sempre Emilio Gramano, “deve essere nelle condizioni di dimostrare, a chi valuta il suo merito creditizio, che gli introiti di cui dispone siano adeguati a restituire la somma mutuata alle scadenze pattuite e nel contempo a fronteggiare le spese necessarie al proprio sostentamento.

Le sofferenze causate da molti debitori insolventi hanno imposto una severa selezione

Negli ultimi tempi i prestiti erogati dalle banche sono diminuiti. I motivi sono tanti. A cominciare dalla riduzione della domanda di credito e dal deterioramento del quadro economico generale che ha ridotto la capacità dei debitori di restituire alle banche quanto preso a prestito. Le banche, scottate dalle sofferenze causate da molti debitori insolventi, sono diventate più attente all’analisi della capacità dei debitori di onorare i propri impegni finanziari. Di sicuro non è però venuto meno l’interesse a concedere mutui per la prima casa, mutui che tra l’altro rappresentano una delle forme di credito più gradite alle banche (hanno tassi d’insolvenza piuttosto bassi, garanzie reali relativamente facili da valutare e liquidare e, per ragioni tecniche, assorbono meno capitale di altre forme di credito). Un interesse che si è ulteriormente “risvegliato” proprio di recente con una significativa ripresa della concessione di mutui per l’acquisto della prima casa.

Ricordate: per la banca il vostro reddito vale molto più di un bene da ipotecare 

Contrariamente a quanto comunemente si crede, per la banca la più importante garanzia risiede nel reddito di chi richiede un finanziamento e non nella garanzia ipotecaria, pure necessaria. Il ricorso alla garanzia ipotecaria, per la banca, è l’ultima spiaggia: una soluzione estrema alla quale è sempre meglio non dover ricorrere. Per questa ragione chi ha un bene da offrire in ipoteca, ma non dispone di un reddito sufficiente a garantire il regolare pagamento delle rate, difficilmente potrà ottenere un fido.

Il mutuo? Può essere a tasso variabile, con cap, fisso, a tasso misto…

Per orientarsi nella scelta del mutuo è necessario conoscere alcuni elementi essenziali. Esistono due principali categorie di mutuo: quello a tasso variabile e quello fisso, a cui vanno aggiunte alcune varianti che discendono da queste due tipologie, ovvero il tasso variabile con cap e il tasso misto. Per i mutui a tasso variabile, l’ammontare della rata varia nel tempo in funzione di diversi possibili parametri o tassi di riferimento. Tra i più diffusi si annoverano il tasso Euribor e il Bce.

Euribor, attenti ai tempi, potrebbero esserci  importanti differenze

L’Euribor, il più utilizzato per i mutui a tasso variabile e che può essere a un mese, tre mesi, sei mesi o anche un anno, è il tasso di interesse al quale una selezione di banche europee si concede reciprocamente prestiti in euro per un breve periodo. È bene evidenziare che, nel confrontare offerte di mutuo che utilizzano il parametro Euribor al fine della determinazione del tasso variabile, è necessario accertarsi che esse considerino tutte il medesimo orizzonte temporale perché, tra Euribor a un mese ed Euribor a tre mesi mesi sussistono significative differenze. In generale, minore è l’orizzonte temporale di riferimento, più basso è l’Euribor considerato.

Spread, più dura il mutuo, maggiore è il suo costo

Il tasso Bce invece è quello al quale la Banca centrale europea presta denaro alle banche e che, nel breve periodo, è molto più stabile dell’Euribor, che subisce variazioni giornaliere (il tasso Bce può rimanere invariato anche per lunghi periodi a seconda della politica monetaria posta in essere dalla Banca centrale europea). Ai fini della determinazione del reale valore del tasso applicato al prestito, ai tassi di riferimento viene aggiunto il cosiddetto spread, un tasso fisso stabilito autonomamente da ciascuna banca. Generalmente, maggiore è la durata del mutuo, maggiore è il valore dello spread (l’aumento dello spread riflette l’aumento del rischio sostenuto dalla banca connesso all’aumento della durata): negli ultimi mesi gli spread praticati hanno oscillato tra l’1,90 e il 3 per cento circa. I mutui a tasso fisso prevedono invece un tasso d’interesse costante per tutta la durata del mutuo e, pertanto, la rata risulta costante nel tempo ed è nota già alla stipula del mutuo.

Interest rate swap: sempre meglio suddividere il rischio di variazione di tasso 

Generalmente anche in questo caso le banche definiscono il tasso finito da applicare al debitore in funzione di un tasso di riferimento, di solito l’Eurirs o Irs (Interest rate swap): si tratta della media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione europea realizzano gli Interest rate swap che, in parole semplici, sono degli accordi con cui determinati soggetti accettano di accollarsi il rischio di variazione di tasso e quindi implicitamente riflettono stime circa l’andamento dei tassi di interesse (è opportuno evidenziare che il valore dell’Irs varia in funzione dell’orizzonte temporale di riferimento, da 1 anno a 30 anni, e che generalmente cresce al crescere della durata). Il tasso finito e fisso da applicare al mutuo viene quindi determinato andando a sommare all’Irs rilevato in corrispondenza della stipula per la durata prescelta, uno spread che viene definito autonomamente da ciascuna banca.

Il tasso fisso è sempre più alto perché maggiore è il rischio di rialzo dei tassi da assicurare

I tassi fissi attualmente praticati dalle banche possono variare dal 3,8 al 5 per cento circa per durate che variano dai 10 ai 30 anni. Si può quindi immediatamente notare che i tassi fissi sono più elevati di quelli variabili: la differenza è da imputare al costo che è necessario sostenere per assicurarsi contro il rischio di rialzo dei tassi.

Col cap si fissa un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire

I mutui a tasso variabile con cap sono una particolare variante dei mutui a tasso variabile, da cui si differenziano perché prevedono di fissare a priori un tetto massimo al tasso di interesse (denominato cap rate), mettendo i mutuatari al riparo da eventuali rialzi dei tassi superiori a un determinato limite (consentono d’altra parte ai mutuatari di beneficiare di tassi più bassi di quelli previsti per i mutui a tasso fisso).

Col tasso misto si può passare dal fisso al variabile e viceversa

I mutui a tasso misto sono invece una particolare tipologia di mutui che consentono al mutuatario di cambiare una o più volte nel corso del contratto e a scadenze prestabilite la modalità di calcolo degli interessi (da tasso fisso a variabile e viceversa). Infine è possibile stipulare mutui a tasso variabile con rata fissa e durata variabile. In questo caso, essendo il tasso applicato variabile e l’importo della rata fissato ex ante, l’aumento del tasso determina un aumento della durata del mutuo, mentre la riduzione del tasso ne comporta una diminuzione. Con questo tipo di mutuo ci si garantisce la tranquillità di una rata costante, accollandosi però l’incognita della durata del mutuo che potrebbe, nell’eventualità di una impennata dei tassi, subire allungamenti. La politica monetaria attuata dalla Bce ha portato i tassi di riferimento ai minimi storici ed è quindi un momento vantaggioso per chiedere un mutuo.

Il tasso d’ingresso è scontato, ma dura solo pochi mesi…

Alcuni mutui prevedono tassi di ingresso (tassi “promozionali”) molto bassi per un breve periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti. Il tasso applicato in questo breve periodo iniziale (tre-sei mesi) è solitamente detto “tasso d’ingresso”. Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto “tasso a regime”), che è più elevato, sia esso fisso o variabile.

Il piano d’ammortamento vi dice tutto su rate e mora da pagare per il ritardo

Un altro concetto che è bene conoscere prima di recarsi in banca è quello del piano di ammortamento: è il programma di restituzione rateale di un debito, che solitamente scompone le rate in quote capitale e quote interessi, e specifica il capitale residuo dovuto dopo ciascun pagamento. Esistono diversi tipi di piani di ammortamento: il più diffuso in Italia è quello francese che prevede rate costanti caratterizzate da una quota capitale che cresce nel tempo e una quota interessi che si riduce parallelamente. Il regolare pagamento delle rate entro i termini pattuiti rappresenta un elemento fondamentale, non solo per la banca ma anche per chi riceve il prestito.

Il ritardato o mancato pagamento delle rate può far sciogliere il contratto

Infatti, il ritardato o mancato pagamento delle rate determina l’applicazione degli “interessi di mora” e inoltre può portare allo scioglimento del contratto, con la conseguente possibilità che la banca richieda immediatamente la restituzione dell’intero importo prestato. In caso di mancata restituzione può rivalersi sull’immobile ipotecato, mettendolo all’asta.

In caso di difficoltà concordate un piano di restituzione che siete certi di poter sostenere

È quindi molto importante concordare un piano di restituzione del prestito che sia chiaro e sostenibile al fine di evitare ritardi che danneggerebbero in primo luogo proprio chi è tenuto alla restituzione e, laddove il debitore dovesse avere difficoltà a pagare la rata entro i termini, è opportuno che si rivolga alla banca prima della scadenza, al fine di concordare un’eventuale variazione del piano di ammortamento, la sospensione temporanea del pagamento o quant’altro necessario in attesa del ripristino della regolarità dei pagamenti. Esistono anche mutui che forniscono l’opzione di sospendere la rata  in presenza di condizioni particolari, quali per esempio la nascita di un figlio. Infine, un ultimo importante elemento da valutare nella richiesta di un mutuo è la durata dello stesso. Rappresenta infatti il periodo in cui ci si impegna a restituire quanto ricevuto e, quindi, il periodo in cui bisogna considerare che periodicamente parte del reddito deve essere utilizzato per la restituzione del prestito.

Il mutuo lungo abbassa la rata ma fa impennare gli interessi 

Le banche solitamente concedono mutui che vanno dai 5 ai 30 anni. In base alla durata del mutuo varia l’ammontare della rata, tanto più bassa quanto maggiore è la durata del mutuo; d’altra parte all’aumentare della durata del piano di ammortamento aumentano gli interessi che è complessivamente necessario restituire, perché aumenta il periodo su cui questi maturano.

Oltre al tasso calcolate bene istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazione…

Nel momento in cui si sceglie di accendere un mutuo con un istituto di credito è opportuno tenere in considerazione non solo il tipo di tasso, ma anche gli altri elementi che concorrono a determinarne il costo. Al riguardo si deve avere chiaro che il costo del finanziamento non dipende infatti solo dal tasso applicato, ma anche da altre voci che possono essere previste dalla banca: costi di istruttoria (ossia di presentazione della richiesta di mutuo), di perizia, eventuali spese di incasso rata e costi assicurativi (solamente la polizza scoppio e incendio è obbligatoria per legge, ma spesso le banche tendono a imporre altre coperture, come quella vita e impiego, che possono far lievitare anche in modo rilevante il costo del finanziamento).

… facendovi dare il Taeg che ogni banca deve consegnare per legge

La presenza di queste voci di costo rende difficile effettuare un confronto fra le condizioni offerte dalle diverse banche, che però sono obbligate dalla normativa sulla trasparenza a comunicare ai clienti anche il Taeg, ovvero il tasso annuo effettivo globale, che è un indice, espresso in termini percentuali, del costo complessivo del finanziamento (include tutti i costi, compresi quelli per le polizze assicurative). Prima di scegliere un mutuo è quindi assolutamente consigliabile controllare bene il Taeg, che consente di mettere in luce tutti quei costi diversi dagli interessi e che possono concorrere a modificare, facendolo lievitare, il costo del mutuo.

Consigli per gli acquisti? Mettete in concorrenza le banche fra di loro

Un consiglio finale: mettete sempre in concorrenza fra di loro le banche! A tal fine Internet può offrire un grande aiuto. Esistono siti specializzati e gratuiti (per esempio mutuionline) che aggiornando in tempo reale le offerte degli istituti di credito offrono una visuale completa del mercato”.

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  • Massimo ha detto:

    Ho provato a navigare su mutuionline come suggerito dal dottor Gramano. Ottimo sito. Grazie.

  • Filippo ha detto:

    Signor Gramano posso chiedere un consiglio? Se lei oggi, 12 novembre 2014, dovesse scegliere un mutuo, opterebbe per il tasso fisso o il variabile (l’ipotesi sarebbe un finanziamento di 150mila euro max restituibile in 15 anni, meglio ancora se in 10). Io ho 45 anni, un lavoro a tempo indeterminato con uno stipendio buono, moglie che lavora e niente figli. Grazie.

  • Emilio Gramano ha detto:

    Gentilissimo signor Filippo, premesso che nessuno possiede la sfera di cristallo per prevedere cosa avverrà in futuro e che una previsione è tanto più difficile (se non impossibile) quanto più si allungano i tempi, ma visto che lei, saggiamente non mi chiede previsioni ma piuttosto cosa farei io al suo posto, le rispondo molto volentieri. Opterei per il tasso variabile possibilmente senza la clausola che preveda un tasso minimo. Auguri a lei e signora.

  • Elisabetta ha detto:

    Signor Gramano, leggo che lei è uomo di banca. Posso chiederle come mai pochi anni ma molti istituti concedevano mutui non solo per il 100 per cento del valore, ma per il 120, il 130 per cento? Con che criteri? E, soprattutto, nessuno ai vertici del sistema bancario si è mai accorto di cosa stava succedendo. Oppure lo sapeva benissimo e gli stava bene così? Io non ho mai avuto alcuna fiducia nella gestione bancaria e questa è una prova lampante che o erano incapaci o peggio…

  • Emilio Gramano ha detto:

    Gentile signora, le banche italiane, contrariamente a quelle americane, non hanno mai finanziato oltre il 100 per cento del valore dell’immobile, anche se di rado hanno messo in discussione i valori delle perizie, in qualche caso eccessivamente ottimistiche. È necessario però contestualizzare. A quel tempo l’economia cresceva, i prezzi della case aumentavano. Nel contempo è intervenuta, sostanzialmente non prevista, una delle crisi peggiori degli ultimi cento anni che ha creato povertà e disoccupazione. Le banche italiane, e tengo a sottolineare quelle italiane, si sono comportate sostanzialmente bene e le gravi perdite che hanno subito sono state esclusivamente a carico dei loro azionisti. I contribuenti italiani non hanno minimamente patito da questo disastro. Per questo motivo la invito ad aver fiducia nel sistema bancario del nostro Paese che nel frattempo ha anche fatto tesoro degli inevitabili errori del passato. Cordialmente.

  • Giorgia ha detto:

    Signor Gramano s’informi meglio. Ci sono banche (proprio nella sua città, Bergamo) che hanno finanziato mutui anche per il 130 per cento del valore dell’immobile… Non sono io a dirlo: l’ha affermato un noto agente immobiliare intervenendo, tempo fa a un convegno…

  • Francesco ha detto:

    Devo acquistare un piccolo ufficio, al massimo di 70 metri quadrati, per un importo non superiore ai 120mila euro, di cui 30 mila nelle mie disponibilità, per l’acconto, e 90mila da finanziare. C’è chi mi consiglia di fare un leasing e chi un normale mutuo, sempre ovviamente come società (una Sas). Lei cosa mi consiglia?

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