Se durante lo svolgimento di una mediazione l’agente immobiliare non si comporta seguendo l’ordinaria diligenza richiesta al professionista rischia una condanna e di dover risarcire la parte lesa. Parola dei giudici della Corte di cassazione che confermando (con la sentenza 19095 – 2011) la condanna inflitta a un’agenzia per aver fatto sottoscrivere un contratto preliminare di acquisto, con relativo anticipo e pagamento della commissione, senza però aver informato l’acquirente che sull’immobile gravava un’ipoteca giudiziale, hanno chiarito un concetto: se è vero che il mediatore immobiliare non è tenuto a svolgere indagini di natura tecnico giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie, è altrettanto vero che “è comunque tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale”.
L’agente deve comunicare circostanze a lui note o conoscibili con la comune diligenza…
Una corretta informazione che “lo obbliga a comunicare le circostanze a lui note, o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore stesso, e gli vieta invece di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato”. È una sentenza importantissima, quella della Coste di cassazione. Importantissima per decine di migliaia di professionisti del settore e per milioni di cittadini che, a volte, hanno a che fare con agenti immobiliari non esattamente irreprensibili. Una sentenza che stabilisce chiaramente come “il mediatore debba essere considerato a tutti gli effetti come un professionista con tutte le responsabilità che ciò comporta”, come ha sottolineato l’avvocato Giorgio Boldizzoni, in un’intervista rilasciata a Case & Terreni, osservatorio immobiliare di Bergamo e provincia.
… e non può fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato
“Premesso che l’articolo 1754 del Codice civile definisce mediatore “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza” e che dunque il carattere essenziale della figura del mediatore è la sua posizione d’indipendenza e d’imparzialità rispetto alle parti dell’affare”, ha spiegato l’avvocato Boldizzoni, “è un fatto ormai acquisito che se prima dell’entrata in vigore della legge 39 del 3.2.1989 non era essenziale per il mediatore svolgere la propria attività in modo professionale e poteva aver diritto alla provvigione chiunque si adoperasse, anche occasionalmente, per consentire la conclusione di un affare, con l’entrata in vigore della legge il mediatore deve essere considerato un professionista a tutti gli effetti. Pertanto, mentre prima dell’entrata in vigore della legge 39 del 3.2.1989 si richiedeva al mediatore di svolgere la sua attività con una diligenza normale ai sensi dell’articolo 1176 I comma (nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia), successivamente i giudici di merito e di legittimità, preso atto che la suddetta legge aveva posto quale requisito dell’attività del mediatore la professionalità, hanno ritenuto che egli debba impiegare la diligenza qualificata prevista dall’articolo 1176 del Codice civile, II comma (nell’adempimento delle obbligazioni inerenti l’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata) e sia pertanto tenuto a comunicare alle parti le circostanze non note ma conoscibili mediante l’uso della diligenza richiesta a un operatore professionale. Su queste basi l’articolo 1759, I comma (il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso), deve essere interpretato in senso ampio, come sancito dalle seguenti sentenze della suprema corte: “Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un particolare incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione specifiche indagini di natura tecnico giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie, è comunque tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato.
Visure catastali e ipotecarie ci diranno se l’immobile è realmente “libero”
Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente”. Tutto questo “codici alla mano”. Ma andare in giudizio, se proprio non vi si è costretti, è sempre evitabile, considerati anche i tempi bliblici della giustizia italiana, e in caso di compravendita immobiliare non essere adeguatamente informati da un agente immobiliare, poco professionale o peggio, può essere evitabile.
Prima di firmare meglio far controllare tutto a un notaio o a un avvocato
Come? “Verificare di persona, se si è acquirenti e si possiedono le necessarie competenze, o tramite un professionista di fiducia (un notaio o un avvocato), la reale situazione del bene (esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, rispetto delle norme urbanistiche e sanitarie, ecc.); se si è venditori, la serietà e solvibilità dell’acquirente. “Se poi il bene oggetto di trattative è un appartamento in condominio”, ha concluso Giorgio Boldizzoni, “l’acquirente deve chiedere all’amministratore se il venditore è in regola con il pagamento degli oneri condominiali, perché potrebbe essere chiamato a pagarne una parte, fatto decisamente spiacevole ma non del tutto infrequente, e se l’appartamento viene acquistato sulla carta, il compratore si accerti che sia stata rilasciata la fideiussione prevista dal Decreto legislativo 20.6.2005 numero 122”.
Testo realizzato da Baskerville srl per casavuoisapere.it
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A cura di Emiliano Amadei, campione italiano fioristi.
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L’agente immobiliare è una di quelle figure, così come l’agente di viaggio, destinata se non a scomparire, quasi. Ne resteranno pochissimi, di nicchia, mentre tutti gli altri, saranno sostituiti da Internet. L’unica chance che hanno è quella di diventare professionisti veri, preparati, in grado di fornire un servizio completo (mettendo al riparo l’acquirente da qualsiasi sorpresa, anche attraverso assicurazioni…). Troppo spesso oggi l’agente è solo un improvvisato, un mediatore di scarso peso visto che per entrare in contatto con potenziali clienti Internet vale 1000 volte di più…
Pochi mesi fa ho avuto un’esperienza “chiarificatrice” con la categoria degli agenti immobiliari: ho conosciuto un agente che, evidentemente d’accordo col venditore, ha tirato un autentico bidone all’acquirente, giovane e inesperto, e soprattutto convinto di trovarsi davanti a una persona seria perché titolare di un’agenzia. Quello che mi domando è: le associazioni di categoria, Fiaip, Fimaa, Anama, perfettamente al corrente dell’esistenza di questi “bidoni”, perché non intervengono? Tenere queste mele marce in giro (e spesso addirittura tenerli come associati!!!) serve a una sola cosa: far perdere ogni fiducia da parte della gente negli agenti immobiliari.
L’agente immobiliare si è comportato correttamente chiedendomi il 3 per cento di provvigione per il lavoro che ha svolto nella gestione della compravendita immobiliare del mio appartamento? Un amico che “mastica” un po’ la materia immobiliare mi dice che oggi le agenzie chiedono il 2 per cento massimo, ma più spesso l’1,50 per cento!!!!! Ps: l’agenzia immobiliare alla quale ho dato in gestione la mediazione mi ha anche convinto ad abbassare la mia richiesta /da 180.000 a 155.000 euro, ma l’agente per la sua parcella non ha applicato alcuno sconto!!!!!
Mai prendere per oro colato quello che “un mio amico mi ha detto”. La normativa prevede che un agente può chiedere fino al 6% del valore concluso, e di solito lo divide tra le parti acquirente e venditrice. Poi ogni professionista è libero di decidere come agire. Ci sono agenzie che fanno pagare anche il 4 per cento, e francamente se il lavoro è fatto bene li valgono anche tutti. Se poi si ritiene che la categoria è disonesta allora vi invito a fare quanto segue: a) andare a cercare le case per conto proprio fermando le persone per strada o citofonando chiedendo se conoscono qualcuno che venda la casa – b) contattare il proprietario di quell’immobile e convincerlo a venderlo ad un prezzo congruo al mercato e non a quello che pensa lui – c) raccogliere ogni tipo di documentazione e verificare che sia tutto in ordine – d) redigere il preliminare di vendita o pagare un professionista: avvocato, geometra, notaio o chiunque sia in grado di farlo ma dietro compenso – e) registrare il contratto – f) contattare un notaio e prendere accordi per l’atto definitivo. e questo a grandi linee tralasciando tutte le azioni minori, non è certo un lavoro di una giornata o due. Oppure affidarvi ad un agente immobiliare che faccia tutto ciò per voi, e di agenti bravi in giro ce ne sono tanti. Parola di un ex agente immobiliare.
Non capisco a quale legge tu faccia riferimento nel dire che è prevista una provvigione del 6%. La provvigione non ha previsioni di legge: è liberamente oggetto di trattativa tra agente e cliente. La prassi è altra cosa. Se non la si contratta e non è chiaramente scritta possono sopperire gli usi e consuetudini della CCIAA del luogo che spesso ha regole diverse in ciascuna città. A Firenze ad es. le consuetudini prevedono una provvigione massima del 2%, ma nulla vieta di chiedere anche il 6 il 7 o il 10% . Se il cliente è disposto a pagarlo e lo ritiene giustificato dai servizi offerti sarà pattuito e del tutto lecito.
Affidatevi a un agente immobiliare che conoscete, e soprattutto uno che AMA il proprio lavoro, e che svolge il suo lavoro con onestà. NON IMROVVISATEVI immobiliaristi, sarebbe controproducente per voi. Con la mia esperienza vi garantisco che ci andrete a rimettere. Sono 35 anni che svolgo l’attività di agente immobiliare con tanta onestà, e non mi sono arricchito, anzi ho spesso incontrato gentaglia che ha fatto gli affari e al momento di pagare sono scappati, mi fanno solo pena, e mi vergogno per loro; quando li incontro gli vorrei dire:” puoi anche salutarmi PEZZENTE, non mi arricchisco con i soldi che ti ti ho fatto guadagnare, PEZZENTE MENTALE.” Da parte mia continuo a fare quello che faccio con onestà e non scenderò mai a livello di questa gentaglia. Siate onesti prima con voi stessi e poi con gli altri, non paga nell’immediato, ma ci guadagnate tantissimo.
Ho acquistato casa da una cara amica che mi ha pregato di utilizzare un’agenzia immobiliare di sua conoscenza per definire la compravendita. L’agente non ha dovuto fare nulla, nessuna pubblicità sui giornali o in Internet, nessun manifesto, visto che compratore e venditrice erano già d’accordo su tutto, compreso il prezzo. In altre parole ha fatto il “passacarte”. Per questo ruolo ha preteso il 3 per cento di provvigione sia da chi vendeva sia da chi acquistava. Entrambe glieli abbiamo versati, ma ora ci sorge il dubbio di essere state prese in giro e, forse, un pochino “truffate”.
Non vi hanno truffate. Avete sbagliato professionista da interpellare o, come minimo non avete contrattato a priori il compenso dell’agente. Dovevate andare direttamente dal notaio. Non avreste speso nulla.
Truffate direi di no. Prese in giro… direi di SI.
Di norma ci si rivolge alle agenzie immobiliare per compravendere un immobile non certo avendo già in portafoglio compratore e venditore. Per redigere un preliminare o fare il “passa carte” va bene un professionista qualsiasi. Nel caso di agente immobiliare ci si accorda preventivamente sul costo. Sicuramente il 3% da ambe le parti potrebbe configurarsi in un indebito arricchimento visto la modesta attività svolta.
Spero che nessuno ne abbia a male, ma dalla mia esperienza (incontro con 5 agenti immobiliari diversi) ho avuto la netta impressione che sia una categoria professionalmente spesso improvvisata. Chi e come ne garantisce la qualificazione professionale?
Daniela di fatto nessuno. Ci sono li appartenenti a determinate associazioni di categoria che “dovrebbero” attenersi a dei codici deontologici e a una formazione continua.
Ma tutto questo non è assolutamente certo: non esiste alcuna sanzione per chi non si adegua a certi codici etici e non si aggiorna. Quindi occorre sempre (come peraltro per scegliere un avvocato, un notaio, un commercialista, un geometra, un architetto, un ingegnere o un medico) affidarsi al passa parola degli amici e della gente in generale. Sperando di incontrare pareri rispondenti al vero.
È solo un’impressione che ho avuto girando in varie agenzie (con la speranza di riuscire a vedere casa) o quella dell’agente immobiliare è, a volte, una professione che qualcuno si è “inventato”, arrangiandosi alla bellemeglio con la preparazione professionale? Un’impressione che ho avuto soprattutto con le agenzie in franchising: spesso agenti molto giovani e decisamente approssimativi…. Forse trasmettere al potenziale cliente maggior professionalità sortirebbe ottimi risultati (io in due agenzie in particolare non ci rimetterò più piede…)
“Serietà e solvibilità dell’acquirente”. Come si controlla prima di accettare una sua proposta d’acquisto? Io ne ho ricevuta una, da uno che nemmeno mi ricordavo, e senza assegno allegato alla proposta, quindi, anche se era una buona offerta, non l’ho accettata, anche perchè ho fiutato puzza d’imbroglio da parte dell’ AI, che oltre tutto non aveva più un mandato da parte mia in quel momento.
Ho acquistato un piccolo appartamento a luglio 2015, l’agente immobiliare non mi ha detto che non era adibito a uso abitativo ma solo commerciale,che al piano superiore (altro proprietario) sa da tempo che ci sono infiltrazioni che si ripercuotono su mio appartamento situato a piano terra….
Ho acquistato casa avvalendomi di un’agenzia immobiliare, che ha avuto un compenso di circa il 3%. L’agenzia non mi ha informato del fatto che, oltre la quota condominiale, ci sono quote da pagare per il nuovo ascensore. Ciò nonostante io abbia più volte chiesto se ci fossero spese extra. Dopo averne parlato con l’agenzia ad acquisto avvenuto, la risposta che ho avuto è stata un semplice ” non ne ero informato, mi dispiace.” Come mi posso rivalere?
Nel 2011 mia madre si è rivolta a un agente immobiliare per un acquisto di un appartamento e l’angente immobiliare ha occultato che mancava l’atto del terreno: noi abbiamo perso 60 mila euro e l’agente ci diceva pure di dare soldi in nero per pagare meno tasse. Potrei fare causa all’agente immobiliare?
Sto realmente pensando di fare causa all’agente immobiliare in quanto, anche se la pratica è durata 5 mesi circa.non mi ha informato mai anche se è stato l’unico appoggio perche mi ha fatto anche da intermediario in banca.per il mutuo. Anche se io gli ho chiesto di informarmi. Sul discorso agevolazioni prima casa. I famosi 12 mesi per le detrazioni degli interessi del mutuo. E mi ha assicurato che i mesi sono 18 e che è tutto a posto. E non mi ha neanche detto che il venditore non gli aveva fatto il diritto di prelazione al locatario. Quindi anche se io ora gli mando la raccomandata di fine contratto per necesita me lo puo respingere tranquilamente. Ed oggi mi ritrovo con 5000euro di derdrazioni persi del mutuo. E 4000 euro tra 730 e imu da pagare. Solo per pocchissima informazione. Io non ho parole. E nn trovo nessuno che mi possa aiutare
In breve, mi è andato male l’acquisto dalla casa, a quasi un anno, avrò indietro i soldi che ho versato € 5000, dal proprietario.. ma perderò quelli che ho versato per provvigione all’agenzia.. € 3500. So, per certo, che la controparte non ha pagato la commissione, devo farla rimborsare pure io, o in caso non trovo un accordo con l’agente, le invio un controllo fiscale, perché non ha emesso fattura entro l’anno, alla controparte? Grazie.
Ci siamo rivolti a un’agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile e dopo che la venditrice ha accettato l’offerta da noi presentata e ottenuto da noi il prestito per l’acquisto del bene è venuto a galla che lei non è in possesso della licenza e l’agenzia non ne aveva verificato la regolarità…se non risolvono il problema avrò diritto al rimborso delle spese e al doppio della caparra, ma dovrò rivolgermi necessariamente ad un avvocato?
Buongiorno Melanie, purtroppo la legge non tutela i soggetti che non fanno valere i propri diritti per periodi di tempo troppo lunghi. Nel caso da Lei rappresentato, in particolare, si dovrebbe applicare l’articolo 1495 del Codice civile dettato in tema di prescrizione dell’azione di garanzia per il contratto di compravendita secondo cui “Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l’esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell’anno dalla consegna”.
Purtroppo, quindi, lei è decaduta dal diritto di far valere i vizi dell’immobile acquistato.
Non so a chi rivolgermi riguardo a un agente immobiliare titolare di un’agenzia a cui mi sono rivolta per l’acquisto e dopo la gestione dei miei appartamenti. Ma il suddetto dopo vari arbitraggi personali non mi restituisce documenti e chiavi di casa. Cosa posso fare?
Mirella buongiorno, se lei ha versato la caparra al costruttore ed è, invece, fallito il proprietario lei potrà chiedere la restituzione di quanto dovuto non al curatore del fallimento della proprietà ma al costruttore stesso. In ogni caso, qualora vantasse un credito nei confronti di un soggetto fallito tenga presente che è sicuramente legittimato a richiederne il pagamento ma il fallimento pagherà in base alla percentuale di realizzo disponibile a seguito della liquidazione dei beni del soggetto fallito, nel rispetto dei criteri di privilegio e prelazione. In buona sostanza e sulla base dell’esperienza, il fallimento pagherebbe dopo un notevole lasso di tempo (spesso misurato in anni) e in una percentuale di molto inferiore rispetto al credito vantato, soprattutto se tale credito non è privilegiato o garantito.
H o fatto una proposta di acquisto su un immobile appartenente a madre e figlia in proporzione di 1/3 e 2/3. Il mediatore non mi ha informato che l’immobile era stato donato dal marito alla moglie. Ora la coppia è separata. Io ho firmato la proposta di acquisto con 20.000 di caparra. Ora, a causa della donazione, la banca non mi concederebbe il mutuo. Vi chiedo se la proposta di acquisto si potrebbe ritenere nulla, se ho diritto di rientrare in possesso dei miei 20.000, e di chi è la responsabilità. Il mediatore mi ha detto che non sapeva che i proprietari attuali avessero ricevuto l’immobile come risultanza di una successione e di una donazione. Come devo agire? Grazie in anticipo.
Sono interessata a un immobile e vorrei essere a conoscenza delle reali spese condominiali e altre formalità, come capire cosa è compreso nei costi dell’assicurazione sullo stabile…etc… È un bel po’ di tempo che aspetto, senza avere risposta, ho sollecitato l’agenzia , ma nulla. Posso rivolgermi a un’altra agenzia immobiliare che ha lo stesso immobile? Io vorrei acquistarlo, ma non vedo riscontro da parte del mediatore. Grazie
L’agente immobiliare non mi ha ha informato di una proposta di acquisto con assegno congrua ma sono venuto a saperlo per vie traverse: posso revocare il mandato?
Ho comprato un appartamento tramite agenzia immobiliare a marzo 2018. Sia il proprietario che l’agente confermano che è tutto a posto. Chiedo più di una volta in che condizioni sia il tetto, mi rispondo tutto a posto il tetto è nuovo rifatto con la ristrutturazione prima di 2 poi di 5 poi di circa 10 anni fa. Ad agosto un forte temporale e piove dentro casa. Chiediamo spiegazioni all’amministratore e al geometra e viene fuori di tutto e di più. Siamo in tre appartamenti mansardati e gli altri due in affitto è da anni che sanno che piove dentro, così l’amministratore e anche l ‘ex proprietario. Viene fuori che il tetto in tutti questi anni non non ha mai visto nessuno per la manutenzione e nemmeno per la pulizia delle grondaie. Saliamo sul tetto e praticamente è completamente da rifare. chiamo un impresa per il preventivo e mi dice che anche la coibentazione è stata fatta sotto i parametri standard. L’ex proprietario è in fallimento stranamente presenta 15 gg dopo l’acquisto concordato al tribunale chiedo i danni al venditore è impossibile che lui non sapesse come stavano le cose? Questa è una truffa. E per gli altri inquilini che non hanno mai fatto nessun tipo di manutenzione, se fossero saliti a far pulire le grondaie si sarebbero accorti dei danni. Cosa faccio? Sono disperata…
Salve ho contattato un agenzia immobiliare a luglio e sono andata a vedere un appartamento. Alla fine della visita di fretta e furia fuori al cancello dell’abitazione ci viene fatto firmare un foglio di presa visione (senza aver il tempo di leggere niente). Ad oggi non conoscevo la validità di questo foglio .Ho chiesto al ragazzo che ci ha fatto vedere casa e all’agente immobiliare il costo della mediazione e mi è stato detto 3% ok. A voce ho fatto un offerta che va bene anche ai venditori ma nel momento in cui ho chiesto l’importo della mediazione mi è stato chiesto il 7%. Mi sono arrabbiata e non ho contattato più. Ma è mai possibile che un agente per il suo onorario possa impedire la vendita di un appartamento? La legge blinda i mediatori in tutto e per tutto ma non i comprati che sborsano. Cosa posso fare?
Gentilissima signora Giovanna, convengo con la sua irritazione anche se con tutto rispetto mi permetto sottolinearle che prima di apporre una firma bisogna leggere il testo dalla A alla Z. La mediazione del 7% è inusuale salvo per l’appunto per pattuizioni scritte. La Camera di commercio alla voce “usi e consuetudini provinciali” indica una provvigione del 3% da parte del venditore e 3% da parte dell’acquirente salvo, come detto, pattuizioni diverse.
In ultimo, quello della firma della visita dell’immobile è una prassi adottata da poche agenzie che il cliente è libero di rifiutare di sottoscrivere.
Distinti saluti.
Vorrei sapere se un agente immobiliare può occultare una proposta d’acquisto alla sua cliente (parte venditrice) facendole pervenire una sola proposta quando in realta’ ne ha in mano due di cui una di importo leggermente inferiore a quella presentata ma con migliori modalita’di pagamento.
Ho comprato casa e l’agente non mi ha assolutamente informato su tutti i difetti della casa. Ci aveva detto che non c’erano spese condominiali e non c’era l’amministratore del condominio, invece abbiamo scoperto tutt’altro. La cosa più grave è che mi ha detto che il tetto era nuovo e invece abbiamo scoperto che è tutto da rifare perché dentro entra acqua, infatti quando ci ha portato a visitare la casa avevamo sentito odore di vernice, credo che avevano nascosto l’acqua che scendeva dai muri. Ora ci ritroviamo con tutta la casa che perde acqua dalla mansarda e dobbiamo pagare tanti soldi pure per rifare il tetto. Mi chiedevo se potevo fare ricorso all’agente che ci ha venduto casa.
Se tu hai dato una casa da mettere in vendita a un’agenzia, loro ricevono proposte ma non ti avvisano mai come ti devi comportare perché hanno avuto un’offerta di pagamento in contanti e non ci hanno detto niente così mi hai fatto perdere dei soldi che magari io avevo bisogno della Finanza?
L’genzia immobiliare a cui ci siamo rivolti per la vendita del nostro immobile ha creato non pochi problemi. Il compromesso preparato dall’agenzia era completamente errato, a partire dai dati anagrafici del venditore e dell’acquirente, dati di notai errati anche essi, visure catastali sconosciuti,allegati di altri immobili erroneamente aggiunti al compromesso, è stato persino dichiarato che l’immobile sarebbe stato lasciato libero mentre gli accordi tra le parti erano differenti, sbagliate ancora tavole relative ai disegni dell’immobile oggetto di vendita. Il compromesso è stato oggetto di modifica da parte degli acquirenti e tecnici chiamati in aiuto. Non sono stati stampati neanche i documenti da allegare al compromesso, nonostante i venditori avessero provveduto a inviarli con settimane di anticipo. L’Agenzia non ha neanche chiesto scusa dell’accaduto e ha trattato in malo modo entrambe le parti. Ha preteso nonostante tutto il pagamento dell’intera parcella nonostante i grossi problemi causati e la mancanza di preparazione e professionalità.Cosa ci consiglia di fare?
Desidero sapere come ci si comporta quando sono più eredi nel dare incarico ad un’agenzia, specialmente quando si tratta di un bene di una certa cifra? Credo che non tutti e singolarmente possano firmarlo- grazie.
Ho acquistato una casa tramite una agenzia immobiliare, abbiamo visitato l’immobile insieme all’agente immobiliare, ha fatto vedere tutto quanto, la casa il terreno, è andato tutto bene fino quando siamo andati dal notaio e abbiamo firmato tutti i documenti e abbiamo ricevuto le chiavi :poi siamo andati a vedere la nostra casa, ma vedendo che il terreno non era quello che praticamente ha fatto vedere l’agenzia, praticamente ci siamo svegliati con 2 metri di terreno con un muro appena fatto prima di un giorno che noi firmassimo i documenti a notaio. Abbiamo chiesto all’ agente immobiliare cosa stesse succedendo e la sua risposta è stata che nsanche lui non sapeva che il terreno fosse di un altro proprietario e che non c’è niente da fare che questo è il terreno che è nel catasto (due metri). Vi prego datemi un consiglio, cosa posso fare? Grazie
Io e mio marito ci siamo rivolti a un agente immobiliare per comprare, abbiano fatto richiesta di mutuo e c’è stata rifiutata,e l’agente ha voluto comunque la percentuale del 3% perché avevamo già fatto il preliminare. Vorrei sapere se mi hanno fregato .
Il diritto del mediatore a percepire la provvigione sorge nel momento in cui il mediatore fa “incontrare” la comune volontà di venditore e acquirente per la compravendita di un immobile. Normalmente, quindi, il diritto alla provvigione non è subordinato all’effettivo trasferimento di proprietà dell’immobile e matura sin dal perfezionamento del preliminare. Il suo caso, però, sembrerebbe prevedere una caratteristica peculiare costituita dalla condizione dell’ottenimento di un finanziamento a cui avreste subordinato l’impegno ad acquistare l’immobile. In questo caso, le conseguenze potrebbero essere diverse anche in tema di provvigione ma è necessario capire quali siano gli accordi intercorsi verificando i documenti sottoscritti.
Mio marito e io stiamo vivendo un vero incubo. Dopo 43 anni di sacrifici, decidiamo di fare una proposta d’acquisto, diventata subito preliminare. L’agenzia immobiliare ha barrato come inesistente la voce: attuale situazione ipotecaria e mutuo: capitale residuo. Alla voce del versamento dal notaio ha segnato pagamento con assegno circolare non trasferibile, cifra unica, escludendo le altre voci. Solo un mese dopo abbiamo saputo che il venditore ha un mutuo fondiario quasi del valore dell’appartamento. Ovviamente se l’avessimo saputo subito non avremmo firmato niente. L’agenzia lo sapeva e ha scritto cose non veritiere. Siamo in mano a un avvocato e ci siamo giurati di arrivare alla fine costi quello che costi. La presa in giro è troppo grande per sopportarla. Stiamo recedendo dal preliminare. Vedremo. L’agenzia e’ servita solo per distruggere la nostra vita.
Tramite agenzia immobiliare mi hanno mostrato un appartamento… dopo varie trattative firmiamo un compromesso di acquisto con relativa caparra…il resto alla firma davanti al notaio… ora la parte venditrice incassa la caparra e si è resa irreperibile… spariti… in questo caso l’agenzia immobiliare è responsabile di ciò che è accaduto? A chi chiedo di danni?
Se ha sottoscritto un contratto preliminare di acquisto e il promittente venditore si rende irreperibile dopo aver incassato la caparra può agire o per l’esecuzione del contratto al fine di ottenere la proprietà dell’appartamento o, se controparte non adempie, per ottenere il doppio della caparra versata. Importante da valutare ai fini di questa decisione è anche la circostanza che il contratto preliminare sia stato trascritto o meno. Le azioni dovranno essere proposte contro i proprietari e, alla luce degli scarni elementi da lei evidenziati, non mi è possibile, allo stato, ravvisare una responsabilità dell’agente immobiliare.
Oggi mi è stato consegnato il mandato dall’agenzia con la quale vorrei vendere casa. Tra le clausole una non mi convince del tutto. Dice che in caso di mancata vendita dell’immobile dovrò comunque versare un compenso di € 500,00 per il lavoro svolto e la pubblicità. Non ho mai sentito nulla del genere e amici che hanno appena venduto casa mi hanno confermato lo stesso. Sapreste darmi delle delucidazioni? Grazie anticipatamente.
Chiedo un consulto: ho risposto a un annuncio in Internet per vedere un immobile. Alla visita abbiamo firmato il modulo privacy (sul quale non si menzionano percentuali o altro). L’appartamento ci piace e dopo due giorni decidiamo di acquistarlo, ci rechiamo in agenzia per firmare la proposta di vendita e appena prima di firmare veniamo informati che l’appartamento ha 3 ipoteche e che i venditori hanno un avvocato che sta gestendo la vendita e le trattative con l ebanche interessate dai crediti. Decidiamo quindi di sentire un avvocato (l’agente immobiliare era informato dal momento che lui non era in grado di dare informazioni) e scopriamo che l’appartamento è in realtà pignorato con sentenza di asta. Le trattative stanno andando avanti tramite i due avvocati e l’agente immobiliare pretende comunque il 3% alla conclusione della vendita sebbene lui non sia in grado con le sue competenze di poterlo concludere. È legittima la richiesta? (sottolineo inoltre che la percentuale non è stata da noi concordata ma imposta come “se concludete l’affare o mi pagate il 3% non trattabile o vi denuncio”). Grazie
Io ho avuto veramente uno spiacevole anno (con ritardi su ritardi) per colpa dell’agenzia immobiliare che non ha detto tutto sull’immobile per cui ho versato una caparra confirmatoria, e ora vorrei sapere se posso sporgere denuncia…
Gentile Elisa, sono spiacente ma purtroppo non ho elementi sufficienti per poterle dare un utile riscontro, dovrebbe essere un po’ più circostanziata…
A novembre 2018 ho stipulato un compromesso per l’acquisto di un immobile tramite l’agenzia immobiliare. L’agenzia e il venditore hanno insistito che io dessi 15mila euro come caparra e al momento della stipulazione del compromesso così ho fatto. Ora dopo tanti alti e bassi per avere il muto andiamo davanti al notaio e ci risulta che il venditore ha un sacco di debiti e pignoramento su quell’immobile. Il venditore è Rom ma l’agente immobiliare mi aveva assicurato che lo conosceva da anni dicendomi che era una persona per bene. Ma così non è stato. Ora io volevo sapere in quale maniera potrei recuperare i miei 15 mila euro. Se vado per via legale contro il venditore sono già cosciente che lui soldi non ne ha non me li darà e la proprietà gliel’hanno già pignorata e io sarei in lista d attesa. Se chiedo i danni all’ agenzia immobiliare ho qualche speranza di prendere anche in parte i miei 15 mila euro. Grazie per la risposta è buona giornata .
L’agenzia immobiliare mi ha trovato un immobile… ci siamo accordati per la compravendita, praticamente mi hanno chiesto circa 3000€, ho accettato, pensando che mi facessero un super sconto, poiché da quello che dicono, di solito, loro fanno pagare 4000€… leggendo su Internet, ho notato che il valore reale dovrebbe essere 2-3% (+ Iva) dal valore dell’immobile… casa la pago 52 000€… Il 3% di 52 000 è 1560€ L’Iva a oggi ammonta al 22%, quindi 343, 16 per un totale di 1903€ la mia città è relativamente piccola, qualcuno mi può aiutare e mi può dire se mi posso rivolgere alle forze dell’ordine… non ho mai acquistato un immobile e questi stanno cercando di truffarmi… aiutatemi se potete
Una nota agenzia immobiliare che opera in Piemonte e Liguria, mi ha fatto sottoscrivere una promessa a vendere al di sotto del reale valore dell’unita immobiliare. In più la sottoscrizione di € 7 mila € di provvigione sulla vendita a € 110 mila €. È tutto corretto o vi sono i presupposti per una denuncia. Grazie
La fattispecie da Lei rappresentata è purtroppo molto frequente, va tuttavia chiarito quanto segue: premesso che dalla Sua sommaria ricostruzione non è possibile fornire una risposta certa per l’essenza di alcuni elementi necessari per stabilire se sussistano profili di responsabilità penale o meno, va ricordato che, in astratto, il comportamento che può dare origine a responsabilità di natura penale è quello punito dalla previsione dell’articolo 640 del Codice penale a mente del quale “chiunque, con artifizi o raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da euro 51 a euro 1.032”. È quindi evidente che ciò che va valutato in concreto è se la firma da Lei apposta sulla promessa di vendita è stata frutto di un raggiro o, invece, di una regolare contrattazione e se da quell’atto Lei abbia subito un danno. In sostanza se Lei era d’accordo a vendere a quella cifra e non è stata forzata a sottoscrivere è evidente che non sussistono responsabilità penali dell’agente. Bisogna poi sottolineare che il reale valore di un’unità immobiliare oggi è un dato che è difficile quantificare con certezza, ciò che appare invece francamente piuttosto esorbitante è la quota provvigionale applicata che risulta, a mio personale parere, eccessiva. Per tutti valga un importante consiglio: evitate di sottoscrivere documenti che non siete assolutamente sicuri di voler firmare. Una firma è un impegno che, rarissime eccezioni a parte, va rispettato.
Buongiorno, avrei bisogno di una conferma. È vero che l’agenzia immobiliare non può accertarsi tramite l’Agenzia delle entrate se su un appartamento da loro proposto vi è un contratto di affitto in essere? La mia proposta è stata accettata, il mutuo pure. Sono pronto per il rogito. I tempi indicati sulla proposta di acquisto sono scaduti ma non vorrei perdere la casa. A pochi giorni dal rogito si è scoperto che in quell’appartamento anche se vuoto vi è un contratto di locazione. L’agenzia dice che a loro non era dato saperlo e che anche volendo non avrebbero potuto saperlo, secondo loro il proprietario ha dichiarato il falso firmando la proposta nella quale vi era scritto “libero da cose e persone”. Posso rivalermi in qualche modo? E su chi? Grazie.
Premesso che se un contratto di locazione viene registrato su di un pubblico registro, tale circostanza è verificabile da chiunque vi abbia interesse mediante un accesso al registro stesso. Nel caso da lei prospettato ritengo che si possa configurare una responsabilità per colpa minore per l’Agenzia che non ha verificato le informazioni relative all’immobile rispetto alla responsabilità ben maggiore per il proprietario che avrebbe reso una falsa dichiarazione in merito allo stato dell’immobile. Appare in ogni caso da approfondire la reale condizione dell’immobile locato che risulterebbe “vuoto” oltre ovviamente alla regolarità della registrazione del contratto di locazione, in modo da chiarire se il contratto stesso sia opponibile o meno all’acquirente.
L’agenzia immobiliare con cui ho firmato un’esclusiva della durata di 18 mesi da un anno a oggi ha fatto solo tre visite, non ha fatto nessun tipo di pubblicità. Hanno preteso di fare le visite con un preavviso quasi nullo. Mi è stato detto che posso scindere il contratto pagando una penale del 5% pretesa nel contratto. Vorrei sapere come comportarmi. Grazie
L’esclusiva che l’agenzia le ha fatto firmato per ben 18 mesi (la norma è massimo 12) dovrebbe contenere l’impegno della stessa a promuovere anche pubblicitariamente l’immobile. Lo scarso impegno dell’agenzia potrebbe essere un motivo per recedere dal contratto ma non pagando una penale del 5% che è uno sproposito. La lettera di recesso sarebbe da comporsi presso uno studio legale. Cordialmente.
Buongiorno, sono stata affiancata da un’agenzia immobiliare per la vendita di un laboratorio, quindi un C3, conclusasi a marzo 2009. Prima dell’atto, l’acquirente, sostenuto dalla stessa agenzia (loro cliente di fiducia) lo ha trasformato in A3 accollandosi le spese di cambio destinazione d’uso. Ora il mio commercialista mi dice che il prezzo a cui l’ho venduto è stato irrisorio perché il cambio in A3 è avvenuto prima della vendita e quindi doveva essere più alto. Ho chiesto spiegazioni all’agenzia immobiliare (che fra l’altro mi ha fatto scendere il prezzo al 10%), ma hanno solo alzato le spalle, della serie “ormai hai venduto”. E’ così? Posso fare qualcosa o devo solo mettermi l’anima in pace? Grazie, saluti
L’agente immobiliare mi ha fatto credere di aver venduto la mia casa a un acquirente per un valore di 140.000 euro. Sul preliminare è stata inserita una clausola che prevedeva l’invalidità del contratto qualora non avessi trovato una casa adatta alle mie esigenze. A quanto pare l’acquirente non ha accettato questa clausola ma l’agente immobiliare mi aveva garantito di aver concluso l’affare. Nel frattempo io ho trovato una casa e ho investito anche i soldi di quella che credevo fosse venduta. Ora vengo a scoprire che non è così Cosa posso fare?
La situazione prospettata dalla signora Tiziana appare molto delicata tanto da non poter escludere, ma anzi da farmi ritenere probabile, la necessità di ricorrere a un’azione giudiziale. Il problema maggiore è sicuramente quello di valutare se la signora è nelle condizioni di poter provare quanto affermato nella sua mail.
Per tale motivo il miglior consiglio è sicuramente quello di analizzare con un professionista di fiducia la situazione che dovrà passare innanzitutto nella valutazione dei documenti e contratti sottoscritti. Cordiali saluti.
L’agenzia immobiliare mi ha venduto una casa con il terreno bloccato dalla banca e confermando al notaio insieme al proprietario che avrebbero fornito il CDU nell’arco di qualche mese. Nonostante le informazioni e la scia richiesta dal notaio, abbiamo scoperto che tutti i terreni erano bloccati anche quelli degli altri condomini e tutti avevamo comprato dalla stessa agenzia. Posso portare in tribunale l’agenzia immobiliare? Grazie
Da quanto si evince dalla richiesta della signora Giovanna sembrerebbe che Lei abbia comprato una casa da un’agenzia immobiliare e che sull’immobile in questione ci siano dei gravi problemi “terreno bloccato dalla banca”.
Per darLe una risposta più precisa sarebbe necessario verificare di che genere di problemi si tratti. In linea generale la signora deve tener conto che come acquirente ha diritto a divenire proprietaria di un immobile libero da gravami, esente da vizi e difetti e idoneo all’uso. Un consiglio: presti particolare attenzione ad eventuali accordi particolari che potrebbe aver concluso con il venditore sottoscrivendo preliminari, proposte e documenti vari. Qualora l’agenzia venditrice non abbia rispettato gli accordi e gli impegni assunti potrà rivolgersi a un tribunale per far valere i propri diritti. Cordiali saluti.
Ho provato a presenziare a un’asta da solo, pensando di potermela cavare, ma mi è servito solo per capire che è meglio che ci vada “accompagnato”: la domanda è: da chi? Un avvocato? Un commercialista? Un agente immobiliare? Avete un consiglio da darmi su chi propone queste figure professionali? E sapreste dirmi quanto può costare indicativamente un professionista per l'”accompagnamento” (all’asta e nell’eventuale poi predisposizione della pratica)?
Partecipare a un’asta immobiliare non si riduce a recarsi il giorno designato presso la sede d’asta e fare la propria offerta ma presuppone un’importante attività istruttoria che parte dall’analisi e verifica del bando d’asta e della relativa perizia; passa attraverso la predisposizione e il deposito degli atti necessari per la partecipazione e, infine, giunge al presenziare all’asta stessa. Non esiste una figura professionale ad hoc per farsi supportare in questa attività ma tutte le figure professionali da Lei citate possono essere potenzialmente idonee allo scopo. E’ importante, in ogni caso, verificare la serietà ed esperienza del professionista a cui ci si rivolge e non farsi scrupoli nel richiedere un preventivo relativo al costo della consulenza. A mio personale parere non ha alcun senso farsi semplicemente “accompagnare” da un professionista ma è imprescindibile gestire con lui l’intera pratica.
Mia figlia ha firmato un proposta d’acquisto con scadenza 11 novembre. Il mediatore dell’agenzia immobiliare presenterà la proposta al venditore solo l’11 novembre. Dice che era ammalato e non ha potuto farlo per tempo. Chiede ora a mia figlia di firmare una proroga. È regolare questo comportamento? Grazie .
La procedura, anche se non proprio comune, non è di per sé anomala. Chiaramente, da quello che Lei espone, sua figlia è assolutamente legittimata a sottoscrivere la proroga così come a rifiutarsi e ritenersi libera da ogni impegno a far data dal 12 novembre.
L’agente immobiliare non mi ha ha informato di una proposta di acquisto con assegno congrua ma sono venuto a saperlo per vie traverse: posso revocare il mandato?
Se ha le prove di quanto asserisce ritengo che ci siano gli estremi non solo per la revoca del mandato ma anche per una richiesta di risarcimento danni se non ha ancora perfezionato la vendita dell’immobile.
L’agenzia immobiliare ha mentito ad acquirenti interessati dicendo che era necessario effettuare subito una proposta d’acquisto in quanto era già in corso un’altra trattativa con tanto di offerta per fermare l’immobile cosa assolutamente non vera o quantomeno della quale non siamo mai stati informati. Questo comportamento ha impedito alla coppia realmente interessata di avanzare un’offerta in quanto non disponevano immediatamente della liquidità per una caparra. Solo a distanza di mesi loro hanno scoperto che l’appartamento non era stato venduto e che non c’era mai stata alcuna proposta. Questo tentativo di forzare e velocizzare l’acquisto ha danneggiato sia noi venditori che loro acquirenti ritardando di parecchio tempo la vendita e dissuadendo la coppia realmente interessata dal fare una proposta d’acquisto. Possiamo rivalerci sull’agenzia per aver dichiarato il falso sullo stato della vendita ?
Come devo comportarmi nei confronti di un’altra agenzia che alla scadenza della prima mi porta un compratore che mi fa intendere di avere i soldi e vuole entrare subito e fare il rogito il mese successivo . Io libero ľappartamento e lui ha problemi con il mutuo che forse gli viene dato subito ora visto ľeta del signore (64) io credo che ľagente doveva interessarsi del mutuo del signore e non farmi uscire di casa creandosi molti disagi. Sono arrabbiata e delusa. Non ho ancora pagato ľagenzia.