L’agente immobiliare non vi informa correttamente? Pagherà le conseguenze

Se durante lo svolgimento di una mediazione l’agente immobiliare non si comporta seguendo l’ordinaria diligenza richiesta al professionista rischia una condanna e di dover risarcire la parte lesa. Parola dei giudici della Corte di cassazione che confermando (con la sentenza 19095 – 2011) la condanna inflitta a un’agenzia per aver fatto sottoscrivere un contratto preliminare di acquisto, con relativo anticipo e pagamento della commissione, senza però aver informato l’acquirente che sull’immobile gravava un’ipoteca giudiziale, hanno chiarito un concetto: se è vero che il mediatore immobiliare non è tenuto a svolgere indagini di natura tecnico giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie,  è altrettanto vero che “è comunque tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale”.

L’agente deve  comunicare circostanze a lui note o conoscibili con la comune diligenza…

Una corretta informazione che “lo obbliga a comunicare le circostanze a lui note, o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore stesso, e gli vieta invece di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato”. È una sentenza importantissima, quella della Coste di cassazione. Importantissima per  decine di migliaia di professionisti del settore e per milioni di cittadini che, a volte, hanno a che fare con agenti immobiliari non esattamente irreprensibili. Una sentenza che stabilisce chiaramente come “il mediatore debba essere considerato a tutti gli effetti come un professionista con tutte le responsabilità che ciò comporta”.Parola dell’avvocato Giorgio Boldizzoni che spiega come “premesso che  l’articolo 1754 del Codice civile definisce mediatore “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza” e che dunque  il carattere essenziale della figura del mediatore è la sua posizione d’indipendenza e d’imparzialità rispetto alle parti dell’affare è un fatto ormai acquisito che se prima dell’entrata in vigore della legge 39 del 3.2.1989 non era essenziale per il mediatore svolgere la propria attività in modo professionale e poteva aver diritto alla provvigione chiunque si adoperasse, anche occasionalmente, per consentire la conclusione di un affare, con l’entrata in vigore della legge il mediatore deve essere considerato un professionista a tutti gli effetti.

… e non può fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato

Pertanto, mentre prima dell’entrata in vigore della legge 39 del 3.2.1989 si richiedeva al mediatore di svolgere la sua attività con una diligenza normale ai sensi dell’articolo 1176 I comma (nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia), successivamente i giudici di merito e di legittimità, preso atto che la suddetta legge aveva posto quale requisito dell’attività del mediatore la professionalità, hanno ritenuto che egli debba impiegare la diligenza qualificata prevista dall’articolo 1176 del Codice civile, II comma (nell’adempimento delle obbligazioni inerenti l’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata) e sia pertanto tenuto a comunicare alle parti le circostanze non note ma conoscibili mediante l’uso della diligenza richiesta a un operatore professionale. Su queste basi l’articolo 1759, I comma (il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso), deve essere interpretato in senso ampio, come sancito dalle seguenti sentenze della suprema corte: “Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un particolare incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione specifiche indagini di natura tecnico giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie, è comunque tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato.

Visure catastali e ipotecarie ci diranno se l’immobile è realmente “libero”

Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente”. Tutto questo “codici alla mano”. Ma  andare in giudizio, se proprio non vi si è costretti, è sempre evitabile,  considerati anche i tempi bliblici della giustizia italiana, e in caso di compravendita immobiliare non essere adeguatamente informati da un agente immobiliare, poco professionale o peggio, può essere evitabile.

Prima di firmare meglio far controllare tutto a un notaio o a un avvocato

Come? “Verificare di persona, se si è acquirenti e si possiedono le necessarie competenze,  o tramite un professionista di fiducia (un notaio o un avvocato), la reale situazione del bene (esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, rispetto delle norme urbanistiche e sanitarie, ecc.); se si è venditori, la serietà e solvibilità dell’acquirente. “Se poi il bene oggetto di trattative è un appartamento in condominio”, ha concluso Giorgio Boldizzoni, “l’acquirente deve chiedere all’amministratore se il venditore è in regola con il pagamento degli oneri condominiali, perché potrebbe essere chiamato a pagarne una parte,  fatto decisamente spiacevole ma non del tutto infrequente, e se l’appartamento viene acquistato sulla carta, il compratore si accerti che sia stata rilasciata la fideiussione prevista dal Decreto legislativo 20.6.2005 numero 122”.

Testo realizzato da Baskerville srl per casavuoisapere.it

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  • Luca ha detto:

    Ho visionato un immobile e volevo acqusitarlo. Essendo la mia prima volta non sapevo nulla di compravendita ma mi ero affidato all’agente. Gli ho detto di indicarmi come procedere e nel frattempo ero andato in banca per le pratiche del mutuo. Lo stesso mi ha trattato con molta superficialità indicandomi di fare una prevalutazione mutuo. L’ho seguito, all’ok della banca lho richiamato per procedere la casa non c’era piu. Mi ha detto che un altro acquirente ha fatto proposta vincolata al mutuo. Mi chiedo perché non abbia consigliato la stessa cosa anche a me essendo io arrivato prima… Non sapevo si potesse fare una proposta vincolata e lui me lo dice solo quando l’ha proposta a un altro cliente. È normale tutto ciò?

  • Giorgia ha detto:

    Ho chiamato l’agenzia di zona chiedendo se l’immobile era libero, mi risponde e già stato affittato
    Dopo 2 giorni faccio chiamare da un altra persona e gli viene risposto al tel che l appartamento è libero e non ha ancora chiamato nessuno. Tengo presente che io ho sempre pagato regolarmente e sono una persona corretta. Ritengo un comportamento poco professionale da parte della titolare del agenzia

  • Lino ha detto:

    Purtroppo sono incappato in un acquisto che si è rivelato una grande “sola”: l’agenzia non mi ha comunicato che era assolutamente non conforme urbanisticamente e catastalmente; la società costruttice srl (sparita) aveva la sede legale presso l’agenzia immobiliare, quindi doveva per forza essere a conoscenza della non conformità. Reputo il notaio corresponsabile in quanto nel rogito si legge che non mi sono avvalso dell’ag (stesso rogito anche per altri 6 acquirenti).Pagato immobiliare in contanti (purtroppo). Attualmente non posso (s)vendere, l’architetto ha certificato l’impossibilità di una qualsiasi forma di sanatoria ecc. L’avvocato mi ha detto che non si può far causa ai “FANTASMI”!!!!!!

  • Ronaldo ha detto:

    Ho affidato la vendita di casa a un’agenzia immobiliare da un anno circa. Purtroppo solo da pochi giorni mi sono accorto che il mio annuncio dell’immobile messo in vendita non è presente da nessuna parte nel sito online dell’agenzia. Per essere piú precisi nel paese dove ho l’immobile in vendita ci sono altri annunci tranne il mio! Come devo comportarmi? E soprattutto quale è la legge per richiedere il risarcimento danni e la recessione dell’incarico !? In attesa di vostra risposta invio cordiali saluti e auguro buon week end …

  • Michele ha detto:

    Salve, per evitare situazioni spiacevoli o evitarle ad altri condividendo la propria esperienza ci si può affidare a portali che raccolgono recensioni di agenzie immobiliare come giustagenzia.it

  • Carla ha detto:

    Salve lavoro come coll scolastico e quest’anno ho chiesto il trasferimento a casa dove abita mia madre. Io lavoro a Foligno e ho venduto la casa. Nell’atto di incarico pur avendo detto all’agente che al 99% sarei stata trasferita (cosa arbitraria, perché di fatto non è avvenuto come vedremo) lei ha omesso di scrivere questa postilla entusiasmata dall’affare. Nel contratto però figura questa premessa, che avrei venduto se avessi ottenuto il trasferimento. Il trasferimento non è avvenuto però l’agente vuole 2500 euro di penale. C’è comunque uno scritto firmato dall’agente dove dichiara della possibilità all 1% che volutamente non ha indicato nel mandato. Quindi non posso io denunciare per aver omesso una cosa di cui avevo avvertito verbalmente?

    • Avvocato Giangiacomo Alborghetti, Apiconf Lombardia Est ha detto:

      Buongiorno Carla, se il contratto di mediazione è sottoposto a condizione, ovvero che lei ottenesse il trasferimento, e tale condizione non si è avverata il contratto non può produrre effetti, nemmeno a favore del mediatore. Il tema nella fattispecie in esame è capire se tale condizioni sia stata esplicitata anche nei confronti del mediatore e come sia possibile fornire la prova di tale circostanza. Per rispondere al suo quesito è, quindi, necessario verificare i documenti che lei ha sottoscritto in modo da renderle un parere il più veritiero possibile. Cordiali saluti.

  • Stefano ha detto:

    Vorrei sapere se è possibile avere un risarcimento danni per la negligenza sia dell’agenzia sia del vecchio proprietario da cui ho comprato la casa. A seguito di una bomba d’acqua mi è entrata molta acqua dal tetto. Facendo intervenire delle persone competenti ho scoperto che il tetto presenta problemi. Parlando con alcuni vicini mi hanno confermato che altri proprietari prima di me hanno avuto lo stesso problema.

  • Isabella ha detto:

    A marzo 2021 firmo un preliminare per l’acquisto di un appartamento con rogito il 7 novembre; a inizio ottobre vengo informata dall’agente che esiste un vincolo sull’immobile inerente alla pubblica edilizia comunale vincolo di 20 anni (io erediteró 8 anni rimanenti) e che secondo tale convenzione i proprietari possono vendere l’immobile solo dal 31 novembre 2021… Tutto questo l’ho scoperto chiedendo carte per il mutuo… Ora che fare? Su chi ricade la colpa? Se l’avessi saputo non avrei comprato quell’immobile… A luglio ho venduto casa mia e sono in affitto con la speranza di trovare un accordo… Pagherò l’agente immobiliare che si sta comportando come fosse l’avvocato dei venditori e non un mediatore? L’avvocato di famiglia ha stilato nuovo contratto nuovo aspettandosi una riduzione del prezzo visto i problemi che mi sono stati cagionati… Cosa mi consigliate?

  • Ramal Najm ha detto:

    Avrei bisogno di una consulenza per capire come affrontare un problema avuto con l’agenzia immobiliare per l’immobile che sto acquistando. Data limite per la firma del rogito 30/04/2022 che ovviamente non potrà essere fatto.
    La pratica era subordinata al mutuo, approvato a metà febbraio e invece sono ancora in attesa di pratiche per il quale mi avevano assicurato regolarità. 3 mesi di tassazione di aumento di mutuo. Vorrei capire se si può fare qualcosa.
    Attendo vostre. Cordiali saluti

  • Antonella ha detto:

    Buongiorno, descrivo quanto mi è accaduto: tramite l’agenzia immobiliare è stato redatto un compromesso di compra-vendita in un appartamento in tempo di Covid, quindi le firme sono state apposte tramite OTP. Alla data del rogito sorgono i problemi in quanto i venditori (due fratelli di cui uno residente all’estero) non vogliono più vendere l’appartamento. Da controlli da me effettuati ho scoperto che il fratello residente in Italia ha fornito all’agenzia immobiliare un numero telefonico falso facendolo passare per quello di suo fratello residente all’estero, quindi siamo in presenza di una truffa. Nel frattempo l’agenzia si è intascata la provvigione, ho regolarmente pagato la registrazione del compromesso all’agenzia delle entrate e in più il notaio di ha fatto pervenire la fattura perchè aveva già predisposto tutto per l’atto che avrebbe dovuto essere fatto il 31.12.2021. La scoperta dell’identità falsa del venditore che vive all’estero è stata da me fatta il 23.03.2022, perchè nel frattempo si cercava un accordo tramite avvocati, accordi che a tutt’oggi non ci sono stati. L’agente immobiliare è tenuto a verificare le identità delle parti che firmano il compromesso? A QUESTO PUNTO COSA è MEGLIO FARE?

  • Maria Anna Malacaria ha detto:

    A chi rivolgersi quando un agente immobiliare racconta bugie pur di far firmare il venditore, e quando deprezza l’appartamento per sbrigarsi a chiudere la pratica facendo rimettere al venditore tantissimi soldi?

  • Stefania Rosato ha detto:

    Cercavo un appartamento in affitto, sono incappata in un mediatore immobiliare che mi ha fatto visitare il suddetto, ho accettato la richiesta del proprietario e stipulato contratto, ora la mia domanda è la seguente: l’agente immobiliare non mi avrebbe dovuto informare in forma scritta ma anche verbale del suo compenso? Oggi mi sono vista recapitare una fattura con relativo IBAN per effettuare il pagamento, trovo tutto ciò decisamente scorretto.

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