Mattone “usato”, come si muove il mercato
dell’immobile a Bergamo e in provincia

Una radiografia del mercato del “mattone usato”a Bergamo città, zona per zona, e in provincia, divisa in macroaree: l’ha realizzata  l’osservatorio immobiliare Valore Casa  che ha fornito  un quadro dell’andamento del mercato del mattone raccogliendo i pareri di alcuni fra i più esperti agenti immobiliari specializzati nelle compravendita delle varie zone. Un veloce vademecum (con indicate le zone prese in esame e gli agenti immobiliari protagonisti delle valutazioni) in grado di sciogliere eventuali dubbi nella scelta della casa più adatta.

IL MERCATO IN CITTÀ

CELADINA, BOCCALEONE, MALPENSATA, CAMPAGNOLA, MARTINELLA, CLEMENTINA, GRUMELLINA, VILLAGGIO DEGLI SPOSI, MONTEROSSO INFERIORE, REDONA BASSA, VIA SAN BERNARDINO E VIA MORONI SOTTO VIA CARDUCCI
Margherita Spina e Marino Moretti, agenti immobiliari
“Qui si riscontra probabilmente la più ampia riduzione dei prezzi della città e la trattativa va in porto quasi esclusivamente a fronte di una forte scontistica che ormai fa sì che i valori delle case siano tornati ai tempi della lira. In particolar modo vengono penalizzati gli edifici della periferia con un’età di 40-50 anni per i quali si prevedono in un prossimo futuro ingenti spese per manutenzioni straordinarie. L’offerta resta sempre alta, la domanda incerta”.
CENTRO CITTA’, BORGHI STORICI, CITTA’ ALTA E COLLI
Daniela Rossi, Mafalda Fiumana, Margherita Spina, Daniela Confalonieri, Davide Pozzoni, Enrico Rizzetti, agenti immobiliari
“In queste zone di pregio i prezzi nell’ultimo anno sono rimasti stabili e non hanno subìto ulteriori diminuzioni, sia per gli edifici di una certa vetustà, sia per quelli più recenti. Un mercato a sé lo fanno gli attici e i piani alti dei palazzi sul viale Vittorio Emanuele e nelle aree circostanti. I borghi storici mantengono il loro fascino grazie a sapienti restauri. In cima ai desideri dei bergamaschi sono sempre le dimore storiche con incomparabili affacci, principalmente in Città Alta: in alcuni casi veri e propri musei a cielo aperto che caratterizzano soprattutto via San Giacomo, viale delle Mura, Porta Dipinta, via Arena, via Donizetti e tanti altri ambiti del centro storico”.
CONCA D’ORO, PISCINE ITALCEMENTI, QUARTIERE FINARDI
Mafalda Fiumana, Daniela Rossi, Margherita Spina, Daniela Confalonieri, Davide Pozzoni e Enrico Rizzetti, agenti immobiliari
“Sono aree della città che fanno da sempre storia a sé con flessioni dei prezzi negli ultimi anni tra i più contenuti. Le grandi ville degli anni ’60-70, spesso contornate da parchi, trovano difficile collocazione sul mercato a causa del clima di crescente insicurezza e dell’imperante spending review, pur mantenendo un altissimo appeal. L’offerta, comunque è assai limitata”.
LONGUELO
Cristian Previtali, agente immobiliare
“Longuelo ha una strana composizione edificatoria: nato negli anni 60-70 con una serie di costruzioni oggi evidentemente obsolete e in larga parte in edilizia popolare, ha visto sorgere nuovi insediamenti pochi anni fa, creando un vuoto nella continuità costruttiva. I recenti insediamenti tipo residence, adiacenti al grande polmone verde del golf, e le residenze indipendenti con giardino sono sempre apprezzate dal mercato immobiliare. Vivere in questo quartiere è vantaggioso perchè è vicino alla collina, ai centri commerciali sulla Briantea, al nuovo ospedale e all’ingresso della superstrada e c’è un’ottima qualità di servizi e infrastrutture”.
LORETO
Stefano Mangeruva, agente immobiliare
“È una zona della città caratterizzata dalla numerosa presenza di edifici residenziali, quasi tutti risalenti agli anni ’70. Negli ultimi tempi le quotazioni delle abitazioni sono scese di un ulteriore 5-6 per cento proprio per l’anzianità e la bassa qualità degli immobili che dovrebbero essere sottoposti a manutenzioni straordinarie. Sono molti i proprietari che non vogliono o non riescono ad affrontare questi costi di gestione e preferiscono vendere, spesso anche svendere. L’aspetto positivo è che il ribasso dei prezzi ha riavvicinato all’acquisto della prima casa numerosi single, giovani coppie e famiglie che ricercano soprattutto trilocali su cui investire circa 120mila euro. Si prediligono i piani alti e le soluzioni ristrutturate con doppi servizi. Sono rischiesti anche i quadrilocali, i cui prezzi sono ora più accessibili. L’interesse è tenuto alto anche dal fatto che la zona è ottimamente servita, presenta numerose attività commerciali di piccole e medie dimensioni, supermercati, servizi di trasporto, scuole e aree verdi”.
CONCA FIORITA, VALTESSE, MONTEROSSO COLLINARE
Oscar Locatelli, agente immobiliare
“L’area si è sempre caratterizzata per case autonome con giardino. L’offerta di ville singole stenta a incrociarsi con la domanda per la crescente insicurezza e per i costi alti (a partire dai 600mila euro) viste le ampie dimensioni. Molto richiesti i trilocali con terrazze o giardini, così come le porzioni di villette anche degli Anni ’60 da ristrutturare, purché dotate di giardino, autentico valore aggiunto. Seppure in condomini degli Anni ’80 o ’90, gli appartamenti vengono venduti a 150-200mila euro. A Monterosso c’è una grande offerta, ma molti stabili sono vetusti, con alte spese condominiali e di gestione. Molta attenzione viene posta alla composizione sociale dei condomini e al loro livello di morosità riferita alle spese condominiali nonché alle previsioni di possibili spese straordinarie”.

IL MERCATO USATO IN PROVINCIA

CURNO
Cristian Previtali, Matteo Pedrocchi, Roberto Manzoni, agenti immobiliari

“L’andamento del mercato nel 2016 è il proseguimento del secondo semestre del 2015 con segnali di ripresa. Nel residenziale l’offerta è ampia, ma si può riscontrare un incremento delle richieste di vendita. La locazione ha un andamento costante e nel complesso positivo. Curno si conferma il Comune con la maggior concentrazione di zone commerciali, sempre più richieste”.
MOZZO
Cristian Previtali, Matteo Pedrocchi, Roberto Manzoni, agenti immobiliari

“Mozzo presenta una situazione articolata. Il centro e il quartiere Borghetto raccolgono un buon numero di richieste, ma gli immobili sul mercato sono limitati. Questo comporta spesso un livello di prezzi superiore al reale valore di mercato, rendendo questi immobili difficilmente commercializzabili. Dorotina e Pascoletto si confermano quartieri meno richiesti, ma offrono numerose opportunità. La locazione presenta in tutto il Comune un andamento costante. Il commerciale è pressoché assente”.
DALMINE
Dario Lombino, architetto e perito per le banche

“È difficile stabilire un valore di mercato coerente e comparabile in quanto le oscillazioni, anche nello stesso immobile, sono sensibili alle necessità e alla tempistica del venditore. Oggi si possono trovare unità immobiliari non nuove e ben tenute a prezzi che rasentano l’incredibile, soprattutto nelle frazioni”.
Tullio Mimini, agente immobiliare
“Il mercato langue, le nuove costruzioni stentano a concretizzarsi. La domanda di locazione è alta, ma l’offerta è scarsa. Industrie e università per collocare i propri “clienti” devono ormai rivolgersi ai paesi circostanti”.
PONTE SAN PIETRO E ISOLA
Cristian Ceroni, agente immobiliare

“Qui il mercato vive ancora momenti difficili. La ripresa è molto lenta e l’incremento dei mutui, che le banche vantano, è il risultato per lo più di surroghe. Ciononostante gli immobili si vendono e gli acquirenti seriamente interessati concretizzano l’affare in minor tempo rispetto a prima. Molto più esigenti, i clienti sono particolarmente attenti alla posizione dell’immobile, all’aspetto architettonico nonché alla razionale distribuzione degli ambienti. Il prezzo deve essere particolarmente appetibile. Il mercato è orientato principalmente verso tipologie con ambienti grandi e luminosi, 3 e 4 locali sono i più richiesti, e tutti, o quasi, vogliono uno sfogo esterno vivibile. I minialloggi hanno perso decisamente interesse così come le case su più livelli. La casa oggi è intesa tutta su un piano”.
BASSA VALLE SERIANA
Luca Piccioli, agente immobiliare

“Ranica, Torre Boldone e Alzano Lombardo da sempre fanno parte della Grande Bergamo, tant’è che i prezzi sono allineati con quelli della città. La crisi di questi ultimi otto anni ha fatto crescere i contratti di affitto e diminuire le compravendite. Ciononostante il mercato è vivace e le aree collinari sono il vero valore aggiunto. I prezzi del nuovo mercato hanno favorito una timida ripresa supportata da una nuova apertura del credito delle banche. A questo proposito dobbiamo però constatare come la trasformazione di alcuni istituti di credito in agenzie immobiliari crei turbativa di mercato. Speriamo solo che i gocciolanti rubinetti del credito si aprano definitivamente per tutti”.
MEDIA VALLE SERIANA
Herman Cavariani, agente immobiliare

“Il mercato in valle si muove con una certa difficoltà, i prezzi sono sensibilmente scesi, si fanno affari una volta impensabili e chi non adegua i prezzi al nuovo mercato rischia di rendere invendibile il proprio immobile. Richiesti tri e quadrilocali e piccole porzioni di case indipendenti anche da ristrutturare, ma con giardino”.
ALTA VALLE SERIANA
Francesco Pasinetti, agente immobiliare

“La crisi si è protratta per troppi anni e ha generato un’inevitabile calo dei prezzi rendendo particolarmente appetibili gli immobili usati anche in considerazione dei rinnovati incentivi alla ristrutturazione sotto forma di sgravi fiscali. L’alta valle interessa soprattutto per la prima casa, mentre Dorga sta tornando ai fasti di un tempo per le seconde abitazioni di pregio, considerando che le ville e i condomini degli Anni 80 vanno ormai riqualificati. Investimenti importanti che bastano a tenere in cassaforte i prezzi (alti) del mattone in queste località. I milanesi sono ancora la maggioranza degli acquirenti”.
BASSA VALLE BREMBANA
Dario Vitali, agente immobiliare

“Prosegue il buon andamento del mercato, in particolare per le locazioni, settore nel quale non abbiamo mai riscontrato un calo della domanda. Ci sono maggiori difficoltà, semmai, nell’offerta qualificata. Il ruolo di filtro degli agenti immobiliari è essenziale nel selezionare conduttori ad hoc che non creino problematiche. Per quanto riguarda le compravendite abbiamo registrato un maggior accesso al credito da parte di giovani sotto ai 35 anni, probabilmente anche grazie al decreto sul lavoro che ha dato la possibilità a molte aziende di trasformare i contratti di lavoro da tempo determinato a indeterminato. Inoltre abbiamo notato un lieve aumento delle compravendite concluse senza l’intervento di un ente finanziatore, segno che la fiducia nel mattone sta crescendo anche nelle menti dei piccoli investitori. Per ultimo, non per importanza, sta prendendo sempre più piede la vendita con pagamento dilazionato negli anni. Nel 2015 siamo riusciti a dare una “scossa” alle compravendite proponendo e convincendo anche i proprietari più scettici ad accettare questa tipologia di vendita che solitamente prevede accordi che durano dai 2 ai 4 anni. L’ennesima conferma che è necessario reinventarsi continuamente nuove modalità di lavoro”.
MEDIA VALLE BREMBANA
Clara Gallo, agente immobiliare

“Nell’economia immobiliare della media val Brembana la prima casa continua a rappresentare la faccia migliore della medaglia, mentre il mattone turistico è in totale default. Ma la situazione potrebbe nettamente migliorare se venisse offerto un prodotto qualificato al giusto prezzo: è inutile proporre immobili ristrutturati, anche molto bene e con grande attenzione alla classe energetica, a prezzi equivalenti a quelli del centro di Bergamo. Il fondo paese di Zogno, San Pellegrino Terme, San Giovanni Bianco e, in parte anche Piazza Brembana, ovvero le zone più richieste per la presenza di servizi, per ripartire hanno necessità di immobili di qualità al giusto prezzo”.
ALTA VALLE BREMBANA
Paola Pedrali, agente immobiliare

“Eppur si vende. Certo, in Valle Brembana abbiamo conosciuto tempi migliori e non si può parlare ora di ripresa, ma le compravendite si concretizzano. Anche perché mai come ora, per chi può è il miglior momento per comprare, visti i cali dei prezzi delle case, scesi negli ultimi sei anni a volte anche in maniera consistente, con decrementi intorno al 35 per cento nelle zone di Piazzatorre, Piazza Brembana, Roncobello, Foppolo. Variazioni meno pesanti, intorno al meno 15-20 per cento, hanno interessato invece i centri turistici più serviti di Branzi e, sopra tutti, Carona. Ma ci sono altre ragioni che stano spingendo ad acquistare qui: la vicinanza Bergamo e Milano; l’ammodernamento delle stazioni sciistiche dei comprensori Brembo Ski, Valtorta-Piani di Bobbio e Piazzatorre; l’apertura del nuovo centro termale di San Pellegrino Terme. Novità che stanno facendo affacciare in valle anche investitori internazionali, grazie anche alla vicinanza strategica dell’aeroporto di Orio. L’auspicio di un’imminente ultimazione della variante di Zogno non potrà che migliorare la viabilità della valle. Cosa si vende? Il sogno rimane la “baita di Heidi”, ma nella realtà i clienti acquistano soluzioni abitative economicamente poco impegnative: modico prezzo di acquisto, basse spese di gestione. Soluzioni abitative i cui valori sono compresi tra i 30 e i 45mila euro. La priorità non è più solo la località, ma la convenienza economica. Chi può permettersi di spendere importi superiori ai 100mila euro sceglie soluzioni indipendenti o semi indipendenti. Il must- have è il rustico in pietra ristrutturato ma, considerato che non è di facile reperimento, gli acquirenti scelgono soluzioni tipo villini con giardini privati, villette di testa o a schiera. Lentamente sta aumentando l’attenzione anche verso quelle soluzioni abitative i cui indici di prestazione energetica consentono un contenimento dei consumi, soprattutto riguardo la climatizzazione invernale, visto che in estate il fresco è comunque garantito dall’aria di montagna. Circa il 20 per cento delle compravendite vengono concluse grazie all’intervento degli istituti bancari: i tassi d’interesse dei mutui ipotecari, arrivati ai minimi storici, consentono una valida risposta al disinvestimento finanziario”.
BASSA VAL CAVALLINA
Osvaldo Pasinetti, agente immobiliare

“Dopo il generale ribasso che ha caratterizzato le quotazioni immobiliari della zona, dal 2015 l’area ha visto un rinnovato interesse all’acquisto e i prezzi si sono praticamente stabilizzati. Esiste purtuttavia un surplus di offerta focalizzato sul segmento del nuovo, ma una riapertura del credito è di buon auspicio per i mesi a venire. In questo inizio 2016 ad acquistare sono state soprattutto le famiglie già in possesso dell’abitazione e in cerca di soluzioni più grandi, indipendenti o semi indipendenti dotate di spazi esterni. Il budget previsto per questo tipo di acquisto è in genere compreso tra 140 e 200mila euro. Più bassa la disponibilità di chi acquista per investimento e che cerca in genere bilocali usati del valore di 70 o 80mila euro. A Trescore Balneario, il Comune più importante, si cercano in particolare soluzioni storiche, in alcuni casi addirittura con “fondamenta” in epoca romanica. Restano invece invendute alcune recenti soluzioni indipendenti in classe energetica A e B per le quali la richiesta dei costruttori si attesta tra 1900 e 2100 euro al metro quadrato, con punte anche superiori per gli ultimi piani. Molto apprezzata la parte collinare di Trescore con vista panoramica. Sono sempre particolarmente richiesti i Comuni di Cenate Sopra e Sotto, dove negli ultimi anni sono sorte ville e appartamenti indipendenti, con particolare attenzione alle zone collinari. Richiestissimi cascinali ristrutturati o da ristrutturare”.
ALTA VAL CAVALLINA E LAGO D’ENDINE
Fiorenzo Cortesi, agente immobiliare

“Scarseggia l’offerta di immobili nuovi, diretta conseguenza del fatto che le imprese costruttrici sono restìe a edificare nuovi volumi anche per l’alta offerta di abitazioni usate a prezzi nettamente inferiori in molti casi all’originale prezzo di acquisto. Questo perché il fruitore principale, il turista metropolitano, subendo la crisi si disfa innanzitutto della seconda casa per necessità di liquidità. In paesi come Endine, Monasterolo, Spinone, Ranzanico, Vigano e Luzzana è diventato però sempre più difficile reperire il classico appartamento magari in villetta indipendente, con giardino privato e vista lago. I valori immobiliari sono scesi in questi ultimi anni del 30 per cento favorendo, in questo inizio 2016, un aumento di compravendite. Il vero
valore aggiunto era, è e sarà sempre la vista lago”.
LAGO D’ISEO
Federica Bigoni, architetto

“La seconda casa al lago piace sempre di più agli stranieri come conferma non solo il ritorno di investitori provenienti dal Nord Europa (Belgio, Olanda, Germania, Inghilterra) ma anche di russi. A essere presi in considerazione non sono solo Sarnico o Lovere, ma anche Solto Collina, Riva di Solto e Tavernola. Le quotazioni immobiliari hanno mostrato una contrazione più contenuta rispetto ad altre zone della provincia. Attualmente la tipologia maggiormente richiesta è il trilocale di 70 – 80 metri quadrati completo di box e spazio esterno vivibile, giardino o terrazzo. La caratteristica irrinunciabile è la vista lago e meglio ancora se le unità immobiliari fanno parte di piccoli residence dotati di piscina e zona fitness o wellness. Il budget da mettere in conto per questo tipo di immobile oscilla mediamente tra 160 e 200mila euro. L’installazione del Floating Piers a opera dell’artista di fama mondiale Christo, che con il suo percorso collegherà la costa di Sulzano con Monte Isola e l’isolotto privato di San Paolo, è un evento di rilevanza mondiale inserito nella top ten delle mete da non perdere nel 2016 dalla guida Lonely Planet, e non potrà che valorizzare l’intero lago”.
TREVIGLIO
Lisetta e Domenico Campolo, agenti immobiliari

“Da noi anche il mercato dell’usato ristagna. Nelle zone di maggior interesse si vende a 1600-1800 euro al metro quadrato un appartamento ancora in buone condizioni, fino ad arrivare a 2000 euro per il recente. Il taglio più richiesto è il trilocale di circa 80 metri quadri con biservizi, terrazza e box. Quasi tutti chiedono l’ultimo piano. Anche i box in centro calano di prezzo: da 26- 27mila si è scesi a 21-22mila euro”.

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