C’è chi l’ha fatto seguendo la tendenza di altri Paesi europei, chi per il piacere di poter scambiare esperienze e culture e chi per fronteggiare la crisi. Un fatto è certo: sono molti gli italiani che negli ultimi tempi hanno deciso di adibire alcuni locali della propria abitazione, o di un immobile di cui hanno la disponibilità, a Bed & Breakfast offrendo ai turisti ” letto e colazione”. E molti altri sono intenzionati a farlo. Ma cosa significa esattamente aprire un B&B, come viene comunemente chiamato? ” Premesso che in materia c’è un autentico caos legislativo per cui le regole che dobbiamo rispettare per aprire e gestire un Bed & Breakfast in Lombardia sono diverse da quelle della Toscana o della Sicilia, caos generato dal fatto che non esiste una normativa unitaria statale su questa specifica offerta turistica tema di Bbed & Breakfast e che i riferimenti normativi sono la Legge quadro per il turismo (n. 217 del 17/05/1987) e la Riforma della legislazione nazionale del turismo (legge n. 135 del 2001) che ha demandato alle Regioni il compito di disciplinare questa fattispecie, in generale i principali requisiti richiesti per avviare questa attività sono quattro”, spiega l’avvocato Giangiacomo Alborghetti, consulente di Appc, l’Associazione del Piccoli proprietari di case.
Chiunque può aprire un B&B, anche se è inquilino in un condominio…
“Che la struttura venga gestita personalmente dal titolare avvalendosi della propria organizzazione familiare; che il titolare risieda presso la struttura o che sia, quanto meno, sempre reperibile; che i giorni di apertura della struttura siano limitati nel corso dell’anno; che il numero delle camere, dei letti e le loro caratteristiche rispettino le prescrizioni dettate dalle norme regionali che regolano la materia. Rispettando queste condizioni chiunque, dal proprietario all’affittuario dell’immobile utilizzato, può aprire un B&B, senza particolari limitazioni. Chiaramente, se si è in affitto è importante verificare che lo svolgimento dell’attività ricettiva non sia contraria agli impegni assunti firmando il contratto di locazione. Nemmeno l’inserimento del Bed & Breakfast in un condominio costituisce di per sé un impedimento: il condomino che intenda aprire un B&B non è infatti tenuto a ottenere la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, come ha stabilito una sentenza della Corte Costituzionale, la numero n. 369 del 14/11/2008. Il condomino deve solamente verificare che lo svolgimento di tale attività non sia precluso o da un regolamento condominiale contrattuale inserito nel rogito di acquisto dell’immobile o approvato e sottoscritto dall’unanimità dei condomini”.
… ma non tutte le case possono “ospitare” un B&B
Tutto assolutamente facile? No, visto che non tutti gli immobili possono essere adibiti a questa attività. “Gli immobili che si intende adibire all’attività di B&B devono rispettare una serie di requisiti”, spiega sempre l’avvocato Giangiacomo Alborghetti. “Devono innanzitutto essere a norma da un punto di vista edilizio-urbanistico, igienico sanitario e di sicurezza, così come devono rispettare le normative vigenti i relativi impianti di fornitura elettrica, gas e acqua.
Il numero di stanze e di posti letti sono limitati
Il Bed & Breakfast deve inoltre avere un numero massimo di stanze che può variare da tre a sei con un numero massimo di posti letto da 6 a 20. E, ancora, le stanze doppie devono essere di almeno 14 metri quadrati, mentre le singole di almeno otto. Inoltre gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere o servizi; i bagni devono offrire almeno una vasca-doccia, specchio, presa corrente lavabo, water etc e devono rispettare un numero minimo in base ai posti letto complessivi”.
Il primo passo per aprire un B&B? Navigare sul sito della propria Regione
Tutte cose di cui un proprietario o un inquilino deve tener conto così come delle pratiche amministrative che è indispensabile fare per avviare questa attività. “A chi volesse aprire un B& B il primo consiglio da dare è quello d’informarsi in merito alle norme che la propria Regione di appartenenza ha emanato e che definiscono in particolare il numero massimo di camere e di letti ammessi, il numero massimo e minimo di giorni di apertura all’anno, il periodo massimo di permanenza degli ospiti… Una volta verificati questi requisiti, sarà necessario presentarsi negli uffici del Comune nel quale è situato l’immobile, oppure accedere al sito del Comune, per ottenere i moduli necessari per depositare la Segnalazione certificata di inizio attività conosciuta anche come Scia, che consente l’apertura immediata del nostro Bed & Breakfast.
La pratica costa da un minino di 30 a un massimo di 150 euro
Alla Scia andranno poi allegati, in base alle diverse norme regionali, la planimetria dell’immobile, il certificato di proprietà o il contratto di affitto, la polizza di assicurazione per responsabilità civile. Il tutto con costi per la pratica che possono variare da un minimo di 30 sino a un massimo di 150 euro. L’ultimo passo consisterà infine nel rivolgersi agli uffici turistici competenti per la classificazione del nostro B&B. Senza dimenticare, una volta diventati operativi, che occorrerà sempre comunicare l’elenco dei nostri ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, esattamente come fanno gli alberghi”.
Attenti alla prima colazione e a dove acquistate i prodotti freschi…
Ma anche senza scordare, alcuni piccoli consigli pratici che, se non adeguatamente seguiti, possono creare dei piccoli grandi problemi. Alcuni esempi? “Mai sottovalutare che la colazione è sempre compresa e che, anche se le Regioni regolano in maniera diversa le modalità di somministrazione, in ogni caso i prodotti non possono essere manipolati dal gestore del B&B per evidenti ragioni di responsabilità. Ciò non significa che si possano servire solamente prodotti cosiddetti monodose evitando prodotti freschi tipici , a patto che siano acquistati però dal pasticcere o dall’agriturismo di fiducia che ha tutte le autorizzazioni igienico sanitarie necessarie. Inoltre”, conclude l’avvocato Giangiacomo Alborghetti, “i prezzi applicati devono essere comunicati all’Ente regionale preposto e affissi nel Bed & Breakfast e il gestore, che esercita in forma non imprenditoriale l’attività e dunque non è soggetto a Iva, deve però dotarsi di un bollettario per quietanzare le somme ricevute dagli ospiti: tutto quanto ricavato, al netto delle spese documentate sostenute per l’attività, sarà tassato come reddito diverso derivante da attività commerciale non esercitata abitualmente”.
… e se ci sono due televisori il canone Rai schizza a 407 euro!
Ultima annotazione, riguardante il Canone Rai e la Siae: “Due note dolenti nel bilancio d’esercizio del nostro Bed & Breakfast visto che, pur non considerando l’attività di B&B come un’attività imprenditoriale, l’Agenzia delle entrate ha ritenuto di tassarla come una vera e propria impresa commerciale. E infatti se nel nostro Bed & Breakfast è presente un televisore nelle aree adibite all’attività ricettiva, dovremo corrispondere il canone Rai speciale (200 euro per un televisore e 407 euro per un numero di apparecchi compreso fra 2 e 10) oltre ai diritti Siae”.
Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it
Barbecue sul terrazzo o in giardino, cosa fare per evitare di avere “guai” con i vicini… 
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A cura di Emiliano Amadei, campione italiano fioristi.
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C’è qualcuno che abbia aperto un B&B recentemente a Bergamo (città o Valle Seriana, le due aree dove potrei essere interessata ad avviare eventualmente una simile attività) e che sappia e voglia dirmi se realmente c’è mercato? Se davvero c’è richiesta? Grazie.
Con l’Expo alle porte potrebbe essere un’idea per arrotondare… Ma i costi per avviare l’attività sono davvero questi e nel giro di poche settimane potrei ottenere davvero il via libera?
Salve. Il mio dirimpettaio apre un Bed and Breakfast nel suo appartamento. I suoi ospiti hanno l’obbligo di rispettare le regole di buona convivenza del condominio ? (Es.: limiti di orario in cui poter far rumore; pulizia e decoro delle parti comuni; ecc.).
Buongiorno, purtroppo non esiste alcun obbligo giuridico che tutela il rispetto delle regole di buona convivenza. Laddove invece esistano regole precise, come per esempio nel caso di un regolamento condominiale valido, queste devono essere rispettate da tutti anche dagli ospiti del condomino che adibisce il proprio immobile all’attività di B&B. Pur non riscontrando una folta giurisprudenza sull’argomento pare plausibile ritenere che il proprietario debba premunirsi di far conoscere ed approvare il regolamento condominiale ai propri ospiti, richiamandoli, se del caso, al rispetto dello stesso. In caso contrario potrebbe essere chiamato a rispondere del mancato rispetto del regolamento (se sanzionato) ed eventualmente dei danni causati agli utilizzatori delle unità immobiliari limitrofe per non aver adempiuto all’obbligo di “custodire” che grava su ogni proprietario immobiliare.
In un contratto di affitto intestato a 2 persone e la prima fase la scia per bnb …la seconda che in un primo momento nera di accordo decide di non autorizzare ma allo stesso tempo dopo 10 giorni ne va a presentare una a nome suo e il comune la protocolla anche questa …è una cosa legale??? 2 scia a 2 persone diverse su stesso appartamento?? È urgente rispondetemi. Grazie lordgianni@virgilio.it
Buongiorno, vorrei sapere se è possibile una cucina all’americana, cioè quando si entra con le relative porte d’ingresso alle camere.
Salve, è possibile aprire un B&B anche in un palazzo o appartamento che non sia di mia proprietà? Ho letto un po’ in giro ma non mi è ben chiaro…
Buongiorno vorrei sapere cosa bisogna fare nel caso di trasferimento di attività di B&B occasionale: bisogna presentare una nuova Scia o variare quella già esistente..?? Si può mantenere lo stesso nome per sfruttare l’avviamento..???
Buongiorno Giuseppe, se vuole trasferire la sede dell’attività di B&B è opportuno che depositi una nuova SCIA se il trasferimento è nell’ambito dello stesso Comune mentre è assolutamente necessario se si trasferisce in un comune diverso. Consideri che essendo la pratica legata all’immobile ove viene svolta l’attività cambiare l’immobile significa, praticamente, aprire una nuova attività per cui dovranno essere valutate tutte le condizioni. Per quanto attiene,invece, all’utilizzo del nome in caso di trasferimento il titolare può continuare ad utilizzare la denominazione anche per la nuova attività se il vecchio B&B non prosegue l’attività.
Buongiorno Marcella, l’apertura di un B&B non è di appannaggio esclusivo del proprietario dell’immobile ma di chiunque ne detenga legittimamente il diritto di utilizzo. Chiaramente se si è in affitto è importante verificare che lo svolgimento dell’attività ricettiva non sia contraria agli impegni assunti con il contratto di locazione.
Offro camera.
Se il mio locale è un sottotetto, posso aprire un B&B?
Egregio avvocato, ho provato ad aprire un bed and breakfast ma non avendo una somma necessaria per acquistare un immobile ho pensato di affittarlo. Qual è il problema? Che qualsiasi proprietario a cui chiedo se possibile fare un bed and breakfast mi rispondono di no. Avendo letto con attenzione quanto da voi pubblicato vi chiedo: se affitto un appartamento, omettendo che voglio farne poi un bed and breakfast, dopo qualche mese realizzo altri bagni con wc a norma, e poi procedo a fare le varie autorizzazioni comunali, posso avere problemi con il proprietario o con le disposizioni vigenti in materia, o nessuno può darmi problemi?
Per aprire un B&B lo si può intestare a uno che non lavora, o che lavora per lo Stato in amministrazione pubblica? C’è bisogno di aprire una partita Iva? E se affitto una bifamiliare posso fare un B&B o devo chiedere il consenso al proprietario? E se imnvece ho un mio immobile con tutti gli annessi e connessi tutto in regola posso fare un B&B? I costi degli ospiti per il pernottamento chi li stabilisce? Grazie attendo vostra risposta
Vorrei adibire tre stanze di casa, di 25 metri quadrati, a B&B. Quanto può costarmi una persona che mi segua tutta la pratica (chiavi in mano?). Grazie
Ho un monolocale seminterrato a Milano di 35 metri quadri, che vorrei fare diventare b&b, in quanto a struttura è possibile farlo? Grazie
L’Appc ha una sede a Bergamo alla quale rivolgersi? Se sì, dove?
Buongiorno, noi abbiamo il diritto di passaggio da circa 3 anni per arrivare alla nostra proprietà. Adesso vorremmo affittare una stanza in casa. Siamo in regola, oppure il diritto di passaggio vale solo per noi? Grazie
Buongiorno signora, la risposta alla sua domanda è contenuta nell’atto che le conferisce il diritto di passaggio da lei citato. In quell’atto, infatti, dovrebbero esser indicati tanto le modalità quanto i soggetti legittimati a esercitare il diritto. In genere, se stiamo parlando di un diritto reale connesso all’immobile di vostra proprietà, il diritto di passaggio è riferito ai proprietari/utilizzatori dell’immobile cosiddetto dominante e, conseguentemente, dovrebbe essere fruibile anche dai soggetti a cui voi concedete in uso il vostro immobile. E’ comunque necessaria una verifica del diritto alfine di evitare spiacevoli sorprese.
Hanno fatto un B&B in un piccolo condominio residenziale di 4 unita abitative più un’autorimessa (box auto ) ,il gestore di questo B&B è in affitto e in questo alloggio ha realizzato un deposito suppellettili e alimenti per la colazione dividendo il box auto con una parete in cartongesso, mentre eliminando un muro dell’appoggio ha creato nell’altra metà del box una stanza da letto. È regolare tale situazione?
Vivo in Sicilia, precisamente a Trapani, da circa tre mesi vivo in un b&b anche se in internet si legge che è anche una casa vacanze. Vorrei sapere se può essere b&b e casa vacanze. Inoltre non mi ha mai dato in questi tre mesi nessuna ricevuta, ne ha scritta una in un pezzetto di carta quando mi ha dato le chiavi mettendo la data di inizio e quella di fine che corrisponde a 29 giorni . Da allora ha sempre preso mensilmente i soldi dell’affitto non dandomi nulla: aspetto un vostro consiglio perché mi sento raggirata. Grazie in anticipo
Posso aprire un b&b in un locale adibito a studio?
Ritengo che la possibilità sia esclusa stante la destinazione d’uso dell’immobile che non è compatibile con l’utilizzo per attività di B&B. Andrebbe quanto meno modificata la destinazione d’uso dell’immobile.
Sto acquistando un pentalocale a Brescia con agevolazioni prima casa, volevo sapere se aprendo un B&B a gestione familiare perdo queste agevolazioni, cioè le agenzia delle Entrate potrebbero fare storie. Ho domandato a 2 notai uno dice si l altro no. Grazie. Rimango in attesa di risposta.
Parto dai requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa: 1) non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in “Gazzetta Ufficiale” 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale; 2) deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività; 3) se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende; 4) l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE, anagrafe degli italiani residenti all’estero); 5) per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994). Concludo richiamando il punto 5 e 2 dove nulla vieta di avere la residenza nel comune o nello stesso immobile che sta acquistando e usarne una parte per un B&B o addirittura affittarlo senza perdere i benefici.
Conduco in locazione un grande appartamento in centro a Milano dove pago un canone mensile di oltre 3500 euro. L’abitazione e’ grande circa 280 mq e ha sue ingressi etc. Due dei nostri figli (su 3) da settembre si trasferiranno per motivi di studio in Inghilterra e quindi si liberano 2 camere con bagno privato. Il contratto di locazione vieta qualsiasi forma di sublocazione anche parziale. Secondo lei e’ possibile destinate queste 2 stanze a B&B? Anche non tutto l’anno? Il proprietario e’, per quanto immagino, contrario quindi permessi ufficiali non li dara mai…Cosa posso fare? Grazie mille
Vorrei utilizzare il mio appartamento come B&B, da dove posso cominciare?
Il mio avvocato può aiutarmi o basta un’agenzia immobiliare? Sono disoccupato vorrei provare a capire se posso riuscirci. Vivo a Roma e sono nelle vicinanze dell’Aereoporto di Ciampino e dell’università di Tor Vergata, credo di poter guadagnarci qualcosa. SOS
Vorrei cortesemente sapere se secondo voi è possibile aprire un B&B, un affittacamere, o bilocali da affittare in un immobile residenziale dove però dal Pgt del Comune risulta ubicato in un’area con barrata la casella attività terziarie/ricettive come “non consentita”. Un B&B ricade in questo settore terziario/ricettivo? Nel caso non fosse possibile pensate sia possibile fare richiesta al Comune per essere autorizzato?
Buongiorno, sono a richiedere un’informazione in merito alla gestione di un b&b nel caso in cui si ha ottenuto un mutuo agevolato come prima casa. E’ vero che per 5 anni questo progetto non si può attuare per possibili problemi con il fisco? Grazie
Buongiorno Roberta, la cosiddetta agevolazione prima casa prevede che vengano rispettate le seguenti condizioni: l’acquirente non deve essere proprietario, neanche per quote, di altro immobile adibito a civile abitazione nel Comune ove si trova l’abitazione agevolata; in caso contrario la stessa va ceduta prima del rogito; l’acquirente non deve essere proprietario, neanche per quote, di altro immobile, ovunque situato nel territorio italiano, acquistato con il bonus prima casa. In caso contrario, la precedente abitazione deve essere ceduta entro 1 anno dal rogito; l’immobile agevolato non deve essere accatastato A/1, A/8 o A/9; nel Comune ove si trova l’immobile agevolato l’acquirente deve trasferire la propria residenza entro 18 mesi dal nuovo rogito o deve avere la sede del proprio lavoro; la nuova abitazione non va venduta per cinque anni, a meno che, entro l’anno successivo, si acquisti un nuovo immobile da adibire a prima casa e quindi con tutte le relative caratteristiche. Nel suo caso sono rilevanti gli ultimi due punti: per quanto riguarda la residenza la norma prevede che debba trasferirla nel COMUNE e non per forza nell’immobile oggetto di agevolazione, ovviamente con il vincolo di non vendita nei 5 anni successivi. Per avere i benefici prima casa, infatti, è sufficiente che la residenza sia presa, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune nel quale è ubicato l’immobile oggetto di agevolazioni e non per forza presso l’immobile acquistato. Si può quindi ipotizzare che l’acquirente acquisti un immobile a uso investimento con il bonus prima casa, purché non risieda in un altro Comune e rispetti gli ulteriori requisiti previsti dalla legge sopra indicati. Cordiali saluti.
Buongiorno, nella mia proprietà abbiamo due magazzini per un totale di più di 38 mq, vorrei restaurarli e far diventare una camera b&b, si tratta di locali a dieci metri da casa, nel giardino, può essere una cosa fattibile? Mi trovo in Liguria, inoltre che figura devo contattare x farmi seguire nelle pratiche? Grazie