Salve complimenti per questo sito internet, l’ho appena scovato e sembra promettente 🙂 Stiamo valutando di acquistare un pub/ristorante, valutiamo l’idea da tre anni studiando quelli sul mercato, proveniamo da altri lavori e siamo in due, ci siamo fatti un’idea e abbiamo selezionato quelli che sono impostati nel modo migliore e che hanno un “avviamento soggettivo” basso, nel senso che il locale lavora da se per nomina e clientela in sostanza.. In modo che noi possiamo subentrare imparando man mano e con meno danno dal passaggio di mano. Avendone individuati un paio prima di scendere nel particolare a voce vorremmo esser preparati meglio, le uniche voci fornite per ora sono: fatturato mensile, canone di locazione, numero dipendenti, richiesta economica. Sappiamo informazioni sul locale ovviamente come mesi di chiusura, giorni, tipologia di lavoro e di clientela. Vorremmo una conferma di una canonica ma molto approssimativa “popolare” che prevede che di un fatturato,: 20% se ne va per le spese; 20% se ne va per il rifornimento merci mensile; 20% rimane di ricavo da tassare. E’ abbastanza reale e valida per valutare su due piedi la situazione? In realtà quello che vorremmo capire meglio è che tipologie di costi fissi abbia un locale simile sempre prima di parlare a voce per non farsi confondere: Pub ristorante con intrattenimento musicale, karaoke, 2 ore di discomusic venerdi e sabato, tv a schermo piatto e partite la domenica, 6 dipendenti in generale circa 8 venerdi e sabato. Cosa dobbiamo tener conto per: diritti SIAE (musica dal vivo e disco poi so ceh paga a parte per i televisori, se si quanto per ogni tv?); costi per fornire le partite (possibile sui 2000/3000€ o mi hanno detto scemenze?); costi di tasse particolari per questo o quello…. (quali?). So che la domanda è generica ma vorrei una rinfrescata alla mia infarinatura ed ampliare le mie conoscenze coadiuvato dalle vostre, vi ringrazio in partenza!

Gentile signora Barbara, non esiste l’obbligo di comunicare al vicino la vostra intenzione di vendere un appartamento. Ovviamente in caso di vendita di un appartamento la vostra quota millesimale nell’assemblea del condominio diminuirà. Inoltre nella situazione attuale esiste un condominio minimo, costituito cioè di due soli partecipanti, nel quale ogni decisione richiede l’accordo unanime poiché mancherebbe in caso contrario la maggioranza delle teste richiesta dall’articolo 1136 del Codice civile. Invece con l’ingresso di un terzo proprietario le delibere potranno essere prese con la maggioranza di due teste su tre (ferma restando la maggioranza delle quote millesimali di volta in volta richiesta dall’articolo 1136 del Codice civile).

Una sola domanda: in caso di casa in usufrutto, chi può/deve assicurare l’immobile? Il nudo proprietario? L’usufruttuario? O ciascuno di loro per percentuali o singole coperture? Grazie.

Non so.

Buongiorno, chiedevo se la casa viene venduta all’asta e al momento del fallimento erano già installati da prima i condizionatori, si possono smontare, o fanno parte dell’immobile. Grazie.

La pressione fiscale sulle imprese ha raggiunto livelli incompatibili con lo sviluppo del Paese. La sua riduzione deve diventare una priorità assoluta dell’azione di Governo. È inconcepibile che in tre anni il prelievo Imu sugli immobili strumentali sia più che raddoppiato. Forse, qualcuno, in questo Paese, ha scambiato i capannoni degli artigiani per case di villeggiatura! Ci aspettiamo al più presto la piena attuazione della delega fiscale che contiene strumenti importanti per le imprese: semplificazione delle procedure, la tassazione sui ricavi solamente quando sono incassati, incentivi per gli utili che rimangono in azienda. Sono troppi gli ostacoli che le imprese devono superare: a un fisco ingiusto che pretende tutto e subito si aggiunge la difficoltà a riscuotere i crediti dalle pubbliche amministrazioni, dalle altre imprese, dai privati. Alle aziende che chiudono per debiti si affianca un nuovo esercito di aziende che muoiono per crediti! Servono strumenti, misure, politiche fiscali pensate per il nostro sistema, fatto di oltre quattro milioni di micro e piccole imprese che contribuiscono in modo decisivo, alla ricchezza del Paese, al suo benessere sociale. Una forza operosa, dinamica, vitale che garantisce occupazione a più di 11 milioni di persone. Occorre che il Governo faccia di più.

Buongiorno, purtroppo non esiste alcun obbligo giuridico che tutela il rispetto delle regole di buona convivenza. Laddove invece esistano regole precise, come per esempio nel caso di un regolamento condominiale valido, queste devono essere rispettate da tutti anche dagli ospiti del condomino che adibisce il proprio immobile all’attività di B&B. Pur non riscontrando una folta giurisprudenza sull’argomento pare plausibile ritenere che il proprietario debba premunirsi di far conoscere ed approvare il regolamento condominiale ai propri ospiti, richiamandoli, se del caso, al rispetto dello stesso. In caso contrario potrebbe essere chiamato a rispondere del mancato rispetto del regolamento (se sanzionato) ed eventualmente dei danni causati agli utilizzatori delle unità immobiliari limitrofe per non aver adempiuto all’obbligo di “custodire” che grava su ogni proprietario immobiliare.

Notaio De Rosa buongiorno, nella sua risposta sulle “svendite” delle case spiega che il venditore è responsabile in solido. Mi potrebbe spiegare in maniera chiara anche a una persona che non mastica la materia cosa vuol dire esattamente in solido? Grazie.

Salve. Il mio dirimpettaio apre un Bed and Breakfast nel suo appartamento. I suoi ospiti hanno l’obbligo di rispettare le regole di buona convivenza del condominio ? (Es.: limiti di orario in cui poter far rumore; pulizia e decoro delle parti comuni; ecc.).

Mi potete suggerire un sito veramente valido dove far ricerca per una casa in affitto in Sardegna o in Salento? Grazie mille.

Il custode incaricato è obbligato a fare visitare l’immobile se uno dei partecipanti lo vorrebbe visitare prima dell’asta? Se si come viene disciplinata i periodi di visita prima dell’asta. Infine, nel caso in cui il custode giudiziario cercasse sempre scuse al fine di non fare visitare, l’immobile a quale emissione ai propri adempimenti va incontro? Grazie

Salve. Venerdì partecipero’ a un asta di un appartamento in condominio, ottavo piano. Ho gia visitato ìimmobile con il custode giudiziario e il prezzo è veramente basso. Credo a causa di molte persone straniere presenti nel condominio, di conseguenza le aste presenti di questo appartamento sono andate deserte fino ad arrivare a un prezzo basso. Il mio problema è che è un condominio abbastanza moroso. L’amministratore ha detto che i debiti di questo condominio sono abbastanza alti. E mi ha detto che (gia lo sapevo ) dovro’ pagare le spese condominiali arretrate dei due anni precedenti (circa 4 mila euro in tutto). Non vorrei che essendo il condominio moroso, tutti i debiti vengano suddivisi per tutti gli inquilini, in millesimi, e solo ai condomini che pagano regolarmente. Ho paura che verra’ fuori una botta di soldi da pagare per tutti i debiti del condominio. La ringrazio se puo darmi informazioni o almeno un consiglio.

Non comprendo cosa significhi “accordi” con la banca”. Se vi è già la delibera è strano che la banca chieda una perizia, in genere questo avviene prima solo se la banca non ritiene di utilizzare quella del CTU. Per quanto riguarda la questione dell’ostruzionismo dell’occupante la rimando alla mia risposta del 3 aprile 2015.

Buongiorno Fabiana, la permuta perfetta, senza cioè un conguaglio in denaro, può essere proficuamente utilizzata nella sua fattispecie. Tenga presente che il valore di un immobile non è dato esclusivamente alle sue dimensioni ma viene, anche, influenzato dalla collocazione, dalla vetustà e dalle condizioni oggettive al momento in cui viene effettuata la vendita. Per esempio pensi al valore di un appartamento nuovo di 100 metri quadrati con vista su un bellissimo panorama o su un borgo storico e al valore di un appartamento di pari dimensioni in un edificio degli anni ’60 nella periferia. Evidentemente in questo caso una permuta perfetta non sarebbe, nemmeno, ipotizzabile. La tranquillità di effettuare una operazione non “sospetta” risiede, innanzitutto, nel permutare senza conguaglio due immobili che siano di valore oggettivamente equivalente e ciò indipendentemente da valutazioni soggettive relative all’utilità personale che le parti intendono trarre dallo scambio. Il consiglio che do spesso ai miei clienti in casi simili è quello di allegare all’atto di permuta una perizia di stima effettuata da un tecnico qualificato che certifichi il valore di entrambi gli immobili specificando e valorizzando, esattamente, le caratteristiche di ognuno. Così facendo in caso di contestazioni future avrebbe degli elementi concreti e oggettivi da opporre all’Agenzia delle Entrate. Con riguardo alle imposte da versare, pur non essendo la sua un’operazione in cui dovrebbe essere pagata una somma di denaro a conguaglio, le imposte
sono, comunque, dovute dalle parti che sono tenute a versare la tassa di registrazione dell’atto di permuta commisurata al valore degli immobili.

Avvocato Alborghetti buongiorno, posso farle una domanda? Vorrei scambiare casa con un altro proprietario perché mi va bene che la sua abitazione, pur essendo più piccola ma in una zona che a me piace di più costruita decisamente bene, sia valutata lo stesso prezzo identico della mia che ha ben 30 metri quadrati più di spazio. La differenza di metratura può creare dei problemi (magari qualche burocrate di quelli con cervello fino che pensa sia stata svenduta e che una parte di denaro sia stata data sottobanco?). Se questo non dovesse accadere, permutando la casa senza in perfetta “parità economica” e dunque non intascando neanche un centesimo di differenza, dovrei comunque pagare delle tasse? Grazie.

Buongiorno. Abbiamo partecipato a un’asta e ci siamo aggiudicati l’immobile, un quadrivani in un condominio. Avevamo accordi con una banca convenzionata col tribunale per un mutuo ma a poco meno dalla scadenza dei 60 giorni, la banca pretende di fare una perizia e dunque visitare l’immobile. Il problema è che la casa è occupata dai vecchi proprietari i quali fanno ostruzionismo per visitare l’appartamento. Stiamo rischiando di perdere l’immobile. Quali sono i mezzi che abbiamo per evitare tutto questo?

Gli associati Fiaip hanno avuto la possibilità di essere guidate, nella loro lunga storia, da grandi personaggi.Rocco Attinà è stato uno di questi.

Sto pensando di “barattare” una porzione di casa mia con un’impresa di costruzioni che, in cambio di una porzione della casa, che diventerà di sua proprietà così com’è, decisamente malconcia e da sottoporre a un intervento di ristrutturazione importante, mi “pagherà” eseguendo, a titolo gratuito, i lavori di ristrutturazione della parte che invece continuerà a restare di mia proprietà. Operazione complessa da mettere sotto forma di un contratto per un notaio (magari bravo come il vostro Guido de Rosa) o no? Grazie.

Grazie al vostro articolo ho risparmiato quasi 1500 euro d’affitto l’anno. Il proprietario di casa, anche alla luce del fatto che in 14 anni ho sempre pagato puntualmente il canone dimostrandomi un inquilino decisamente affidabile, ha accettato di venirmi incontro dopo che gli ho fatto leggere l’articolo di casavuoisapere. Grazie ancora, in particolar modo ai responsabili di Appe Confedilizia.

Questi sono i temi da affrontare, questo significa guardare non solo a cosa accadrà domani ma avere una visione globale. La domanda è: i “palazzinari” italiani, abituati a ragionare in quintali di cemento, metri cubi ed euro (e basta) sono in grado di capire?