Buongiorno signor Antonio, innanzitutto mi scuso con Lei per il ritardo del mio riscontro, ma ho ripreso da poco la mia attività, sospesa per il periodo feriale, ma mi auguro che l’argomento sia ancora di Suo interesse. Il decreto sblocca-Italia che aveva introdotto il cosiddetto rent to buy, non aveva in alcun modo chiarito il regime fiscale da osservare in materia, creando non pochi problemi. All’inizio dell’anno corrente, con circolare 4/2015, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a colmare il vuoto legislativo, fornendo i necessari chiarimenti fiscali. Nella circolare si fa riferimento sia al proprietario / concedente che opera in regime di impresa che al privato soggetto IRPEF. Dal tenore della Sua missiva, mi pare di capire che Lei appartenga proprio a questa seconda categoria. In tal caso, la tassazione delle somme che andrà a percepire seguirà due vie. La circolare spiega che il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento. In particolare, per la quota di corrispettivo stabilita per il godimento dell’immobile, trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, specificando che, ove ricorrano i presupposti, per i soggetti Irpef è aperta la chance di optare per il regime della “cedolare secca”. Invece, per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile, si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti prezzo. Detta quota non sarà tassata fino al periodo in cui sorge l’obbligo di pagare l’imposta del trasferimento. Pertanto, le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. In questo caso, il corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto. Se poi il conduttore, come è sua facoltà, non dovesse esercitare l’opzione di acquisto e, comunque, in ogni caso in cui, per qualsivoglia motivo, l’affare non dovesse andare in porto, se le somme percepite a titolo di acconto venissero restituite, non sorgerebbe alcun obbligo impositivo. Nel caso in cui, invece, le medesime somme fossero trattenute in conseguenza di previsione contrattuale o a titolo di indennità, emergerebbe comunque un ricavo o una plusvalenza rilevante nella determinazione del reddito. Con l’auspicio di aver risposo al Suo quesito, saluto cordialmente.

Buongiorno abito al primo piano di un condominio e accendo ogni tanto gli incensi: l’inquilina del piano di sopra al mio lamenta che l’odore provoca la lacrimazione al figlo. Ma come e possibile?

Buongiorno. Sto pensando di acquistare all’asta un piccolo terreno. In generale, una volta aggiudicato l’immobile a un dato prezzo, oltre al fondo spese pari al 15 per cento, ci sono da sostenere altri costi accessori come Iva, imposta di registro e oneri notarili, come in una normale compravendita? Grazie.

Le nuove norme puniscono davvero in modo adeguato gli amministratori cialtroni (quelli che in passato, tanto per intenderci, hanno fatto sparire i soldi degli inquilini senza che praticamente venisse fatto loro nulla?

L’agente immobiliare mi ha accompagnato per ben tre volte a visitare un appartamento in un immobile sempre, curiosamente, lo stesso giorno. Guarda caso, come mi ha spiegato un gentilissimo inquilino al quale mi sono rivolto, suonando il citofono, per chiedere qualche informazione, il giorno di chiusura del locale gestito da cinesi. Lo stesso inquilino, al quale sarà sempre riconoscente, mi ha spiegato che lui sta cercando un altro appartamento per colpa della puzza di fritto che esce dal locale oltre che dal fatto che la clientela non è esattamente splendida. Sono tornato un giorno diverso da quello di chiusura: la versione dell’inquilino era assolutamente perfetta. Come posso punire quell’agente immobiliare per il suo comportamento truffaldino?

C’è qualche impresa di costruzioni interessata a una permuta in Bergamo città? L’accordo potrebbe prevedere la ristrutturazione, a cura dell’impresa, di un immobile di circa 1000 metri quadrati e “pagamento” da privato a impresa sotto forma di permuta con passaggio di proprietà da parte del privato all’impresa di una porzione dell’immobile ristrutturato da concordare. Astenersi agenzie immobiliari. Grazie.

Requisiti per iscriversi (basta un diploma o serve addirittura una laurea?) e costi d’iscrizione? Grazie.

Sono il proprietario di un immobile nel quale ho affittato un’unità immobiliare adibita a ufficio a una società. Due anni fa il titolare, sempre puntualissimo nei pagamenti per anni, mi aveva chiesto di rivedere al ribasso l’affitto del 10 per cento, richiesta che avevo accolto. Ora lui, affermando che altre società hanno ridotto il canone del 20 per cento e, in qualche occasione addirittura del 25 per cento, mi chiede di riabbassare nuovamente il canone. Io non vorrei, ma girando per la città non faccio altro che leggere cartelli affittasi e la sensazione che ci siano in giro un sacco di uffici vuoti è forte. Inoltre devo aggiungere che, prima d’affittare a lui, l’ufficio era rimasto vuoto per un lungo periodo, prospettiva che non mi risulta per nulla allettante. Cosa mi consiglia di fare? Da una parte non vorrei “sbracare” e tagliare ancora il canone, dall’altra ho paura di ritrovarmi con un’unità immobiliare vuota che rappresenta solo un costo e non più un’entrata. Un ulteriore 5 per cento di sconto sarebbe una giusta via di mezzo? Grazie e complimenti per la rubrica.

Buongiorno, sono proprietario di un immobile concesso in locazione con contratto 4+4 e canone annuo 4200,00 euro. Il conduttore mi ha chiesto se gli vendo la casa con la formula dell’affitto a riscatto. Leggendo il vostro articolo ho capito più o meno come funziona, ma vorrei sapere cosa prevede la normativa fiscale. Faccio un esempio pratico: prezzo di vendita euro 90.000; alla stipula del contratto di affitto a riscatto il conduttore mi versa una caparra confirmatoria di euro 9.000. Nel contratto stabiliamo che lui continua a pagarmi l’affitto per altri 5 anni dopodiche io gli vendo la casa detraendo dal prezzo pattuito (90.000) la caparra confirmatoria e la metà dell’affitto che mi ha pagato negli ultimi 5 anni (9.000 + 10.500). I canoni di locazione che ho percepito durante questi 5 anni verrebbero tassati in maniera diversa da come sarebbero tassati in presenza di un contratto di locazione “classico” (cioè senza opzione di acquisto). Spero di essermi spiegato. In attesa di un cortese cenno di riscontro saluto e ringrazio. Antonio, Bergamo

Buongiorno, vorrei sapere se è possibile una cucina all’americana, cioè quando si entra con le relative porte d’ingresso alle camere.

Per una piscina base, di primo approccio misure 4×8 metri, altezza dell’acqua 1,35, pareti in acciaio, basamento in cemento armato e rivestimento in pvc, comprensivo di opere murarie scavo ecc, bisogna considerare un minimo fra i 25mila e i 30mila euro. Valutazioni più precise e dettagliate ( assolutamente necessarie ) in questo fase non è possibile fare. Per quanto riguarda le spese di gestione per tre mesi di utilizzo, un’apertura e una chiusura della piscina ovvero inizio stagione e fine stagione (consigliabile far eseguire queste due operazioni fatte da una ditta specializzata )occorre considerare circa 800/1000 euro di spesa a stagione, compresi i prodotti (cloro ) necessari alla gestione dell’acqua. Augurandomi di essere stato esauriente nelle risposte ai quesiti da lei posti, la rimando ad un contatto più specifico e mirato utile a individuare il prodotto più idoneo. Cordiali saluti.

I tempi tecnici per avere un permesso per costruire una piscina dipendo dai Comuni stessi; può essere che un Comune accetti una SCIA per cui i lavori possono iniziare subito, che uno richieda una DIA (e allora il tempo di attesa si allunga ad un mese); se poi ci sono altre problematiche, per esempio di tipo paesistico-ambientale i mesi possono essere tre /quattro perché la domanda oltre che in Comune va anche alla Regione. Anche per gli oneri c’è una vasta scelta: si va da un Comune che chiede solo il bollo (50,00 euro ) a chi chiede 1000,00 euro diciamo così come quota fissa o a chi chiede alcune migliaia di euro (3/4.000,00 ) legando la costruzione della piscina alla volumetria della casa. La risposta corretta la darà solo il Comune dove si vuole eseguire l’opera. Per il discorso del caldo direi che non ci sono problemi, in quanto l’acqua presente nella vasca è sempre la stessa, l’acqua filtrata torna sempre in vasca, è logico e naturale che ci sia un evaporazione con questo caldo per esempio maggiore di quando si hanno temperature inferiori; è l’impianto che pensa automaticamente a rigenerare il livello di esercizio, certamente questo è un consumo (piccolo) di acqua, necessario e obbligatorio al funzionamento di qualsiasi piscina. Restando a disposizione per ogni altra richiesta porgo cordiali saluti.

Signora Cinzia, il “pinguino” segue la regola della domanda e dell’offerta, un insegnamento di mio padre è quello di “non comprare l’ombrello quando piove”. A parte questo direi che l’approccio più sbagliato è quello di tamponare con soluzioni che poco hanno a che vedere con il risparmio energetico e con gli impianti mentre invece è assolutamente corretto il suo pensiero che io traduco nel ragionare in ottica di sistema edificio/impianti con un occhio ai costi e alle intenzioni, propensioni, necessità dell’utente. In altre parole si deve ragionare sullo stato di fatto analizzando sia l’involucro edilizio sia gli attuali impianti considerando anche il livello di vetustà degli stessi. Dopo di che si vanno a considerare le necessità dell’utente che normalmente da importanza diversa a diversi elementi quali risparmi, confort, propensione per una tecnologia, servizi energetici richiesti, eccetera. Si identificano a questo punto due, tre massimo quattro scenari con diversi livelli intervento e quindi di costi e di risparmio. La scelta finale è dell’utente ma questa avverrà, se fatto questo percorso, tra ipotesi equilibrate composta da sistemi compatibili e senza inutili e spesso dannose forzature commerciali. Le suggerirei di affidarsi ad aziende che ragionano in ottica di sistema, che non siano specializzate in qualche tecnologia e che affrontino l’intervento partendo da valutazioni sull’edificio.

E’ vero che per gli immobili commerciali la possibilità di ribassare i canoni degli affitti e più elevata che per il residenziale? Che percentuale di sconto si può ottenere? Sto parlando di un bar in zona semicentrale a Bergamo, in una via assolutamente non commerciale… Grazie.

Per risparmiare la quantità mostruosa di energia che bruciamo in questi giorni di clima africano esiste solo la via dei “pinguini” (i cui prezzi, guardacaso, sono esplosi dalla sera alla mattina…) o ci sono altre vie. Vie che riparano la casa dal sole e dal calore? In prospettiva guardando alla prossima estate, ci sono interventi edilizi, non importa se anche lunghi l’importante è che siano particolarmente efficaci, che mi può suggerire? Grazie….

Quali sono i tempi “tecnici” medi per ottenere un permesso dall’amministrazione comunale per scavare una piscina in giardino e quali i “costi burocratici”? Abitiamo in una zona non sottoposta a vincoli particolari. Grazie. Ps: Nei periodi di caldo particolarmente forte come in questo periodo in cui ci sono rischi di consumi elevati d’acqua, le piscine subiscono particolari penalizzazioni?

I politici le case le comprano o affittano a pochi euro, da amici… A loro interessa solo intascare un sacco di soldi, spremendo come limoni OPERAI e IMPIEGATI che ci hanno impiegato 3o anni a pagare i mutui facendo sacrifici e non andando in vacanza, per mantenere in vita un cadavere qual è la macchina politico amministrativa di questo Paese. Se non li costringiamo a cambiare siamo noi gli imbecilli. Loro i furbi (cialtroni, a volte delinquenti, ma indubbiamente furbi…)

Ogni proprietario di prima casa non vada più a votare nessun esponente politico di qualsiasi partito che non abbia cancellato questa tassa!!!!. Delegittimiamoli!!!

Una vasca di dimensioni contenute, diciamo 8 o 10 metri al massimo, in giardino quanto può costare? E, al di là della realizzazione, quando costa poi gestirla all’anno (ipotizzando di usarla solo tre mesi d’estate) fra acqua, riscaldamento, coro o altri trattamenti? Grazie

Salve complimenti per questo sito internet, l’ho appena scovato e sembra promettente 🙂 Stiamo valutando di acquistare un pub/ristorante, valutiamo l’idea da tre anni studiando quelli sul mercato, proveniamo da altri lavori e siamo in due, ci siamo fatti un’idea e abbiamo selezionato quelli che sono impostati nel modo migliore e che hanno un “avviamento soggettivo” basso, nel senso che il locale lavora da se per nomina e clientela in sostanza.. In modo che noi possiamo subentrare imparando man mano e con meno danno dal passaggio di mano. Avendone individuati un paio prima di scendere nel particolare a voce vorremmo esser preparati meglio, le uniche voci fornite per ora sono: fatturato mensile, canone di locazione, numero dipendenti, richiesta economica. Sappiamo informazioni sul locale ovviamente come mesi di chiusura, giorni, tipologia di lavoro e di clientela. Vorremmo una conferma di una canonica ma molto approssimativa “popolare” che prevede che di un fatturato,: 20% se ne va per le spese; 20% se ne va per il rifornimento merci mensile; 20% rimane di ricavo da tassare. E’ abbastanza reale e valida per valutare su due piedi la situazione? In realtà quello che vorremmo capire meglio è che tipologie di costi fissi abbia un locale simile sempre prima di parlare a voce per non farsi confondere: Pub ristorante con intrattenimento musicale, karaoke, 2 ore di discomusic venerdi e sabato, tv a schermo piatto e partite la domenica, 6 dipendenti in generale circa 8 venerdi e sabato. Cosa dobbiamo tener conto per: diritti SIAE (musica dal vivo e disco poi so ceh paga a parte per i televisori, se si quanto per ogni tv?); costi per fornire le partite (possibile sui 2000/3000€ o mi hanno detto scemenze?); costi di tasse particolari per questo o quello…. (quali?). So che la domanda è generica ma vorrei una rinfrescata alla mia infarinatura ed ampliare le mie conoscenze coadiuvato dalle vostre, vi ringrazio in partenza!