In un Paese dove la macchina della giustizia, in particolare modo civile, viaggia spaventosamente a rilento e dove non esistono certezze è davvero consigliabile comprar casa “dai giudici”?

Caro lettore, la valutazione di un’attivita’ commerciale basata sul metodo di parametrarne il valore sui ricavi e sui principali costi e’ ormai superata da quando cioe’ il mercato delle compravendite, con le liberalizzazioni e il calo dei consumi fa registrare molte transazioni di esercizi con scarsi valori di avviamento, tali da non essere piu’ significativi per il mercato. Per rispondere a una sua richiesta le direi che quel tipo di stima si basava sul 1/3 materie acquistate, 1/3 spese generali e 1/3 utile imponibile. La proporzione dell’utile comprendeva anche il costo del personale per imprese piu’ grandi. Capisce bene che l’aumento delle spese, del costo del personale, e delle tariffe delle tasse locali ha ridotto all’osso la componente della remunerazione d’impresa. Oggi, per le piccole come per le medie e grandi imprese e’ preferibile una valutazione puntuale basata sui valori di bilancio degli ultimi tre anni e su un business plan di sviluppo dell’attività, costruito ad hoc. Per rispondere alle richieste specifiche sui costi della musica puo’ consultare i siti di fipe (per convenzione SIAE) Rai canoni speciali, SCF, sky e Mediaset Premium. L’unica attenzione la deve avere per il karaoke i cui costi li deve chiedere a Siae e il ballo per il quale deve munirsi di apposita Licenza (SCIA) possedendo gli appositi requisiti per i locali da ballo. In generale per attivita’ di questo tipo e’ opportuno che prima delinei il progetto di impresa e poi stenda il business plan del singolo progetto. Questo vale anche come sistema di apprendimento anche nel caso in cui lei fosse un professionista desideroso di cimentarsi in questo lavoro. In bocca al lupo…

Devo acquistare un piccolo ufficio, al massimo  di 70/80 metri quadrati, per un importo possibilmente attorno ai 120mila euro, di cui 30 mila nelle mie disponibilità, per l’acconto, e 90 mila da finanziare. C’è chi mi consiglia di fare un leasing e chi un normale mutuo, sempre ovviamente come società. Lei cosa mi consiglia?

Le banche prima hanno fatto di tutto per contribuire a far crollare il mercato immobiliare. Adesso dovremmo dare loro fiducia? A costo di restare a vita in un trilocale da 80 metri quadrati scarsi (con moglie e due figli) e finchè non avrò i soldi (se mai li avrò) per acquistare casa senza dovermi rivolgere alle bvanche, non comprerò mai più casa chiedendo un prestito! Neppure con l’interesse sotto il 2 per cento!!!!!!!

I mutui casa ripartono? Se calcoliamo il numero di richieste avanzate nel 2015 e le parametriamo al 2005 a quanto siamo? A meno 1500 per cento?

Vorrei ristrutturare casa. E’ vero che, dovendo rifare anche il tetto, ho l’obbligo di realizzare una “linea vita” sul tetto stesso?

Spero che nessuno ne abbia a male, ma dalla mia esperienza (incontro con 5 agenti immobiliari diversi) ho avuto la netta impressione che sia una categoria professionalmente spesso improvvisata. Chi e come ne garantisce la qualificazione professionale?

Generalmente i fondi immobiliari valutano acquisizioni di asset preesistenti con caratteristiche degli immobili oggetto di acquisizione ben dettagliate. Difficile trovare fondi sviluppatori di operazioni immobiliari ex novo ( ma esistenti in minima parte ), soprattutto in questo particolare momento storico. L’ottica speculativa sta nell’acquisizione in blocco di patrimoni immobiliari provenienti da enti istituzionali, società o privati in genere facendo leva sul peso globale del valore di acquisizione e quindi acquistando in blocco a cifre inferiori rispetto all’acquisizione singola dei medesimi asset, per poi rivendere frazionatamente al valore di mercato le singole unità immobiliari creando valore aggiunto per i quotisti che hanno sottoscritto le cedole di tale fondo immobiliare. Altre tipologie di fondi immobiliari valutano acquisizioni di immobili a destinazione d’uso non residenziale a reddito con tenant istituzionali. Mi preme specificare che i fondi immobiliari di cui parlo sono fondi chiusi, quindi riservati a investitori istituzionali. I fondi immobiliari chiusi vengono gestiti da Sgr (società di gestione del risparmio). In Italia ci sono molteplici Sgr che gestiscono le vendite degli immobili in capo a vari fondi. Di volta in volta, quando viene comunicata l’istituzione di un nuovo fondo immobiliare, i fund manager di riferimento del fondo in questione valutano le varie proposte ricevute dagli advisor sul territorio nazionale per poi sottoporle al cda che valuterà la congruità dell’asset proposto, comparate le caratteristiche dell’immobile oggetto di acquisizione con quelle richieste dal fondo. Spesso tali acquisizione passano direttamente tra le società alienanti e le sgr senza advisor o intermediari.Tengo a sottolineare che l’analisi fatta è relativa a fondi immobiliari e non a fondi di investimento o campagne di crowdfunding. Non sono in grado di dare un parere sull’appetibilità di mercato del bene per il quale il cliente richiede delucidazioni in quanto non so di cosa si tratta nel dettaglio e soprattutto non conosco il contesto di riferimento.

A causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dalla rottura dei tubi della doccia del bagno della mia vicina, ho subito dei danni alla mia camera da letto. Si è rovinata la parete e soprattutto si è danneggiato il parquet. Ho avvisato l’amministrazione chiedendo il ripristino dei locali danneggiati. La mia vicina di casa ha una sua assicurazione sulla casa inoltre so che noi con domini paghiamo un’assicurazione condominiale, non ne conosco le clausole, ma so che risarcisce anche una parte della spesa in caso di danni a terzi. La mia vicina ha avviato i lavori per la riparazione dei tubi rotti e ha mandato il perito della sua assicurazione per quantificare i danni il quale ha voluto il mio codice fiscale e mi ha detto che sono io che devo pagare direttamente i lavori di ripristino del mio appartamento e poi farmi risarcire le fatture da entrambe le assicurazioni (quella del condominio e quella della vicina) per farmi rimborsare “teoricamente” di tutto il danno subito. Ma è corretto quanto mi è stato detto? A me sembra strano, che essendo io la danneggiata, debba pagare di tasca mia e poi abbia anche l’incombenza di rincorrere le due assicurazioni che mi rimborseranno ripartendosi la spesa e forse non mi rimborseranno tutto. Ho sentito esperienze simili di conoscenti che hanno subito loro il danno, come nel mio caso, ma che al contrario hanno avuto il ripristino dei locali direttamente a carico del condominio (o del vicino, non so) che poi si è rivalso sull’assicurazione. Ossia senza dover pagare di tasca loro. Come devo fare in quanto danneggiata per fare in modo, come da mia richiesta all’amministratore, che i lavori per i danno subiti siano a carico non mio? Ma a chi debbono essere addebitate le mie fatture per i lavori? E come devo procedere affinché questo avvenga. La ringrazio in anticipo per la gentile e pronta risposta che mi vorrà dare.

Buongiorno sono la signora Pierina Lopiano di Poggibonsi in provincia di Siena. Ho un contratto d’affitto concordato legge 431 con la Cassa di Previdenza del Monte dei Paschi di Siena, attualmente pago 635.00 euro,  ho chiesto una riduzione del canone d’affitto per due anni, perché ho delle difficoltà ho sostenuto delle spese per malattia, siamo in tre ho una figlia minorenne e mio marito si occupa di un fratello che è stato dichiarato invalido legge 104/92. La richiesta non è stata accettata perchè ci sono dei parametri da rispettare: posso richiedere almeno la riduzione del 15% , esiste una legge con la quale posso richiedere. Attualmente pago 635 con la riduzione del 15% pagherei 539.00
Resto in attesa di un cortese riscontro porgo distinti saluti.

Qual è il periodo ideale per realizzare la piscina (scavi, pavimentazione….) e quanto possono durare i lavori, per una piscina di medie dimensioni?

Gentile Andrea, dal punto di vista normativo la possibilità di rinegoziare il canone di locazione, sia temporaneamente sia per l’intera durata del contratto, esiste nella stessa misura sia per gli usi non abitativi (commerciali in questo caso) sia per le abitazioni. Quindi credo che la sua domanda sia riferita alla quantità di scritture con le quali si raggiungono questi accordi di riduzione del canone; se è così, pur non disponendo di statistiche in proposito, posso dirle che basandomi sulla mia esperienza e su quella dei collaboratori e professionisti con i quali ho contatto, la frequenza con la quale si procede a rivedere il canone di locazioni di contratti in corso è sicuramente maggiore (e di molto) nel campo degli usi non abitativi, affermazione che tiene conto del grande divario esistente e preponderanza tra lo stock abitativo e quello degli usi diversi dalla civile abitazione. Ciò è da mettere in relazione anche, ma non solo, alle maggiori “difficoltà” di mercato subite da questo comparto rispetto ai restanti immobili e anche alla più immediata e influente relazione tra mercato immobiliare e aziende commerciali, produttive o professionali, che dir si voglia, che si confrontano quotidianamente con le complessità di economie quasi sempre in non in buona salute.

E’ vero che per gli immobili commerciali la possibilità di ribassare i canoni degli affitti e più elevata?

Gentile lettore, la legislazione vigente e l’indirizzo, univoco, della giurisprudenza formatasi in materia non consentono riduzioni unilaterali dei canoni di locazione e il pagamento parziale del canone dovuto, per qualsiasi ragione avvenga, fa si che il conduttore risulti gravemente inadempiente e lo espone alle note conseguenze e azioni giudiziarie che il locatore può intraprendere quando l’inquilino versa in stato di morosità. Il principio è che il conduttore debba pagare puntualmente il canone di locazione e solo nell’uso abitativo è prevista una “tolleranza” di 20 giorni da quando matura la rata del canone. Ne consegue che il locatore può rivolgersi all’autorità giudiziaria, per vedersi riconosciuto il proprio diritto a percepire i canoni di locazione e “sfrattare” per morosità il conduttore, non appena sia maturato il proprio diritto a pretendere i canoni. Normalmente e prudenzialmente però il locatore non ricorre immediatamente alle vie legali e, prima, esperisce un tentativo di accomodamento bonario formulando almeno un sollecito concedendo qualche giorno per consentire al conduttore di sanare la posizione di morosità.

Il committente dei lavori è sempre responsabile penalmente qualora abbia autorizzato l’accesso al tetto in assenza di sistemi di protezione collettiva o individuale (linea vita o sistemi anticaduta).

Un muratore è disponibile a salire sul tetto di casa mia per sostituire pochi coppi senza mettersi in sicurezza (perché, spiega, è un lavoretto da pochi minuti e così mi costerà 100 euro contro i 400 o 500 che mi dovrebbe far pagare nel caso dovesse attuare le procedure). Se dovessi accettare la sua offerta, come committente dei lavori, in caso d’incidente, rischierei qualcosa o la responsabilità sarebbe solo sua?

Nel caso il proprietario non accetti la riduzione del canone, per superare il momento di crisi è possibile pagare il canone con un acconto ? E se si dopo quanto il proprietario può avviare la pratica di sfratto per morosità?

Sto cercando di vendere una proprietà immobiliare di una certa “consistenza” (circa 25 mila metri cubi realizzabili attraverso la riqualificazione di un’area industriale riconvertita, con permessi già ottenuti , in residenziale commerciale) ma senza riuscirci. Un amico “addetto ai lavori” mi ha detto che questo tipo di operazioni oggi non hanno più mercato e che l’unica strada percorribile passa attraverso fondi d’investimento. Qualcuno sa spiegarmi meglio di cosa si tratta e se è davvero una strada percorribile? Grazie e complimenti per il sito…

Mi potreste segnalare prodotti per ridipingere casa ideali per inquilini con diversi problemi di allergia? Colori completamente atossici esistono?

Come funziona? C’è un dato di riferimento (decibel???) a cui rapportarsi? A chi è possibile rivolgersi per saperne di più?