C’era una volta l’affitto, con l’inquilino che magari restava nello stesso appartamento per decenni … Oggi c’è l’affitto breve con inquilini che vanno e vengono in continuazione. Un fenomeno sempre più diffuso,  come  testimoniano  i numeri e come conferma un operatore del settore”, un giovane broker bergamasco, Andrea Beretta, convinto che questo boom sia destinato non solo a durare ma anche a rafforzarsi considerato i tanti vantaggi che offre. A iniziare dal maggior guadagno per il  proprietario  che , con questa scelta, che prevede  il pagamento anticipato, si mette anche al riparo dai  troppi inquilini “a lungo termine” che non pagano i canoni e dai lunghi e difficilissimi contenziosi per sfrattarli.  “Che ci sia stato un boom è innegabile, sono i numeri, in continua crescita, a confermarlo”, esordisce il giovane consulente immobiliare bergamasco, con base operativa a Fontana, dove abita, confermando tutti i “valori aggiunti” dell’affitto breve; .”il guadagno in più , sicuramente una “voce” che pesa non poco nella scelta, visto che si può arrivare a ricevere anche quasi tre volte in più rispetto al canone tradizionale, senza contare che il pagamento è anticipato e dunque garantito (anche dal fatto che tutto passa tramite la piattaforma che rappresenta una tutela in più). E visto  il fenomeno sempre più diffuso del mancato pagamento dei canoni da parte di inquilini con contratto “classico” avere la sicurezza del saldo non è certo da sottovalutare. A spingere poi l’affitto breve possono essere anche altri aspetti: a Bergamo e Brescia, per esempio, ci ha pensato la serie di eventi in calendario nell’anno che vede le due città a Capitali della cultura”. Ma chi è il “proprietario” che sceglie l’affitto breve? “Non esiste un vero identikit: spaziamo dal singolo proprietario, all’imprenditore, alla società, fino alla persona anziana che spesso sceglie questa alternativa su consiglio di figli o, ancora più spesso, nipoti. C’è però un comun denominatore che “riunisce” tutte queste persone: spesso non hanno chi gestisca per loro gli immobili di proprietà, non hanno il tempo per farlo e, spesso non saprebbero neppure come fare perché non conoscono la materia e hanno timore di sbagliare”. A proposito di paure: un continuo “via vai” di inquilini non ne genera altre che possono invece far desistere dall’idea di convertirsi all’affitto breve? “ Il timore più grande è che vengano rovinati gli arredi, i mobili. Cosa che in realtà accade, anche se nella mia esperienza, toccando ferro, non è successo. Rischi che possono però tranquillamente essere previsti e risolti. Per esempio, lavorando con Airbnb, oggi probabilmente il principale punto di riferimento,  si hanno delle importanti tutele, in quanto il proprietario inserendo l’annuncio sulla piattaforma di questo portale di affitti brevi ottiene un’assicurazione, Aircover, che copre sia la responsabilità civile sia la responsabilità verso terzi fino a un milione di dollari a immobile”. Dal proprietario all’inquilino: chi è principalmente a scegliere l’affitto breve? “Più che inquilino lo definirei turista perché è questa la “figura” protagonista principale di questa formula di locazione. Un turista che sceglie di fare una vacanza mediamente breve da solo, in coppia, con la famiglia. Ma ci sono anche persone che scelgono l’affitto breve per stare vicino a familiari ricoverati in altre città per curarsi, lavoratori in smart working che scelgono di farlo invece che da casa in un luogo che vogliono visitare….”. Visto con l’occhio di un potenziale nuovo locatore: la prima cosa che vien da pensare ipotizzando di affittare solo per brevi periodi è: “ma quanto lavoro ci sta dietro le quinte e, preparare, sottoscrivere continuamente contratti, a segnalare gli inquilini in questura…“ In realtà il lavoro vero in se non è molto. I contratti non si fanno se non si superano le 30 notti continuative e per quanto riguarda le comunicazioni al portale della questura relative ad “alloggiati web” basta inserire dei programmi e con un click si comunica tutto quanto va comunicato , e questo vale anche per l’Istat. Ogni tre mesi va poi comunicata la tassa di soggiorno ma anche in questo caso ormai è tutto digitale. Il grande vantaggio in diversi Comuni italiani, fra cui Bergamo, è che Airbnb riscuote e versa direttamente al Comune la tassa di soggiorno e l’unica cosa che il proprietario (o il suo consulente di fiducia) deve fare è compilare un file. L’aspetto amministrativo – fiscale? Ci sono pochi documenti da compilare tramite il portale del Comune, la pratica è immediata. Se un proprietario è pronto con l’immobile, l’annuncio e le fotografie, il giorno dopo può già lavorare A proposito di  materia fiscale:  anche gli affitti brevi hanno la cedolare secca del 21 per cento, scelta che qualsiasi proprietario immobiliare potrà comunque valutare con il proprio commercialista”. Ci sono agenzie e professionisti specializzati in questo nuovo “ramo”: Perché questa scelta? E cosa “garantiscono” al proprietario dell’immobile? “Ci sono sia agenzie sia professionisti indipendenti, praticamente dei “broker”, come il sottoscritto, compresi privati che avendo alcuni immobili hanno scelto di gestirli direttamente e poi, diventati “specialisti” hanno iniziato a farlo anche per altri Il percorso che ho seguito anch’io dopo aver capito che mi sarebbe piaciuto lavorare nel ramo immobiliare e dopo aver riscontrato la soddisfazione dei primi “clienti” che si sono affidati a me affidandomi in particolare loro case vacanza tra Bergamo e Milano”. Se dovesse stilare una classifica dei principali aspetti positivi e negativi dell’affitto breve quali indicherebbe? ”  La sicurezza di non dover mai fare i conti, in questo caso in rosso, con inquilini morosi; i guadagni più elevati ma anche il valore dell’immobile che può salire in caso di vendita. E poi il fatto che l’ immobile deve essere sempre in ordine e pulito e che si può operare senza dover aprire una partita Iva. Aspetti negativi? Onestamente non ne vedo., se non, come detto, il rischio di danni tutelati però da una polizza”.  Il caso più “positivo” che ha gestito? E  invece quello con maggiori problemi? “Conservo i biglietti di ringraziamento di diversi “inquilini” mentre ho buttato i vetri di alcune bottiglie di ottimo vino rosso regalatemi da un cliente particolarmente soddisfatto.  L’esperienza peggiore l’ho vissuta con un turista che si era fatto male con un box doccia e si era procurato una profonda ferita  al piede. Cose che possono accadere e comunque con un lieto fine: abbiamo ottenuto il rimborso per il proprietario di quasi 1000 euro per un nuovo box e la responsabilità civile è stata gestita completamente dalla piattaforma”. C’è chi afferma che la normativa in materia presenta delle lacune…..” Dal mio punto di vista è già ben chiara ma occorrerebbe unificare la procedura per tutti i Comuni dalla Valle d’Aosta alla Sicilia, perché ognuno fa quello che vuole e c’è molta confusione. E poi sarebbe carino concedere anche alle locazioni turistiche una targhetta colorata come succede con le case vacanze”. L’appartamento “ideale” per l’affitto breve? Lei ha sottolineato “ l’importanza di automatizzare l’immobile per scalare questo business”: ovvero? “L’appartamento ideale non esiste. C’è invece uno standard qualitativo di immobile che deve avere dei bagni nuovi, arredamento semplice e nuovo e tutto l’occorrente. In città vanno molto bene bilocali e trilocali, al mare la villa con piscina. E chi possiede appartamenti di grandi metrature vanno bene può affittare bene anche le  singole stanze, altro business molto interessante. Automatizzare l’immobile in modo che sia tutto organizzabile gestendolo da pc e telefono è la strada migliore per scalare questo business”. L’affitto breve non può durare più di 30 giorni: è un termine che non ammette proroghe? ” No, tuttavia capita che clienti prenotino da Airbnb per fermarsi anche 40 o 50 notti, caso in cui si stipula un contratto registrato all’agenzia delle entrate”. C’è un famoso film “L’amore non va in vacanza”, incentrato proprio sullo scambio di casa per viaggiare? Esiste anche questo “fenomeno”? C’è chi si scambia la casa? “Già 10 anni fa abbiamo fatto soggiornare dei danesi che ci avevano proposto di andare una settimana nella loro casa . Ma da allora non ho avuto altre richieste. Questa è un’ipotesi tutta da verificare in futuro, l’affitto breve è invece una splendida realtà con ancora ampissimi margini di crescita, anche perché sempre più turisti stanno scoprendo che una casa vacanza offre più autonomia rispetto a un hotel e che quando ci sono gruppi di famiglie allargate c’è più convenienza”.