È stato “contagiato”, si è “aggravato” in molti casi rischia addirittura di “morire”. È il mattone, colpito duramente dalla crisi economica causata dal Coronavirus che ha avuto e avrà effetti devastanti in tutti i settori economici, fra cui proprio il mondo immobiliare. Con conseguenze devastanti anche sulla “salute” dei condomini, visto che la carenza di liquidità determinerà il blocco delle manutenzioni ordinarie, nonché di quelle straordinarie con il risultato, facilmente prevedibile, di un progressivo degrado urbanistico, non solo delle periferie, ma anche dei centri storici. Hinterland e antichi borghi dove molte attività commerciali, industriali e professionali chiuderanno, dove molti conduttori, sia di immobili commerciali sia abitativi, non saranno in grado di pagare i canoni e verranno gettati sul lastrico. In altre parole: il pericolo, elevatissimo, è di doverci apprestare a vivere un inverno terribile e dunque non c’è tempo da perdere, magari fra interventi palliativi o di distribuzione a pioggia di risorse: quello che si spende oggi deve costituire la base per il futuro, il poco “grano” che si ha va utilizzato per la semina se si vuole aver un buon raccolto. La prima emergenza riguarda le utenze per i servizi essenziali: acqua, gas, energia elettrica. Come agire? Le multiutility, ovvero le società che si occupano di erogazione di più servizi pubblici, dovranno rateizzare, per tutti gli utenti, gli importi relativi al 2020 e 2021 consentendo una restituzione “sostenibile” in rate mensili di pari entità in un periodo sufficientemente lungo (cinque anni?) a un tasso sufficientemente basso (dello 0,5 per cento), con credito garantito dallo Stato o dagli enti locali. La stessa strada da seguire per le utenze collettive in condominio, evitando la solidarietà, sospendendo i distacchi, non consentendo il pignoramento del conto corrente. Una seconda emergenza riguarda le spese condominiali per servizi e manutenzioni ordinarie: negli edifici condominiali, che sono oltre un milione e quattrocentomila, vivono 28 milioni di persone. Con la crisi le morosità, già elevate prima della pandemia, si amplificheranno, i conti correnti verranno pignorati e i condòmini confinati in case senza energia elettrica, riscaldamento, pulizie, possibilità di usare gli ascensori. Fin troppo facile prevedere una nuova “epidemia” di conflitti sociali, di enormi problemi di ordine pubblico contro i quali esiste un solo “vaccino”: consentire l’accesso a un prestito analogo a quello previsto per le imprese, ma che sia riferito alle spese condominiali per il 2020, 2021. Con lo Stato che dovrebbe farsi garante di un prestito pari all’ammontare delle spese condominiali correnti per i servizi essenziali, importo desumibile dai rendiconti ordinari dell’ultimo biennio e asseverato dall’amministratore. Prestito in questo caso più lungo, (di durata decennale?) concesso dalle banche a tasso 0,5 per cento. Il rimborso delle quote, di natura parziaria, in caso di morosità, non dovrebbe comportare la responsabilità sussidiaria dei condòmini non in mora. Lo Stato potrebbe ottenere, a garanzia, un’ipoteca legale pari all’erogazione del prestito sul bene condominiale del singolo sino alla estinzione delle rate. Il prestito, stante la non solidarietà e la bassa onerosità, dovrà essere obbligatorio per tutti i partecipanti al condominio e deliberato con la maggioranza come previsto dal Codice civile. Le cifre stanziate dovranno essere rese disponibili in un conto corrente bancario segregato, e dunque separato e protetto, finalizzato ai pagamenti dei fornitori con il prelievo dei fondi consentito solo su emissione di fattura elettronica, individuando semplici strumenti di verifica per evitare distrazione di risorse per altre finalità o il pignoramento da parte di terzi. I vantaggi sarebbero enormi: si eviterebbe la miseria a milioni di famiglie, i fornitori verrebbero pagati, i dipendenti non sarebbero licenziati. E i condomìni otterrebbero sconti sui corrispettivi, avendo i fornitori la certezza di ricevere il pagamento. Terza emergenza: la difficoltà nel pagare i canoni di locazione. In questo caso può essere d’aiuto prevedere un credito d’imposta al 100 per cento per tutte le locazioni commerciali; l’esclusione dal pagamento di imposte sui canoni non percepiti per tutte le tipologie di locazioni; un sostegno economico ai conduttori in difficoltà attraverso l’estensione e la semplificazione delle procedure di accesso al fondo per la morosità incolpevole; la riduzione proporzionale dell’Imi per l’anno in corso per i proprietari che certificano il mancato pagamento dell’affitto e rimborso della Tari per le attività bloccate a causa dell’epidemia e per le seconde case non accessibili; la riforma delle locazioni commerciali con estensione ai contratti a uso diverso del meccanismo e delle agevolazioni previste dalla Legge che disciplina le locazioni.

Articolo realizzato da Vincenzo Vecchio (dirigente nazionale Appc e direttore centro studi Abiconf)

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