Vendere un vecchio edificio a un’impresa di costruzioni intenzionata a demolirlo e ricostruirlo può nascondere per un proprietario il rischio di amarissime sorprese sotto forma di richieste da parte dell’Agenzia delle Entrate di pagare somme di denaro elevatissime per la semplice ragione che quell’edificio può essere considerato in realtà come un terreno edificabile ? La risposta che verrebbe da dare, immediata, basata sulla logica e sul buon senso sarebbe no. Ma l’Italia è un Paese strano (soprattutto quando c’è da far cassa pubblica) come si è sentito rispondere un proprietario immobiliare che, deciso a vendere una sua proprietà al titolare di un’impresa deciso a non fare un intervento “conservativo” ma a bittare giù tutto, è stato invitato da un professionista di fiducia ad approfondire la questione. Per la precisione la questione della tassazione delle plusvalenze nella vendita di complessi immobiliari destinati alla demolizione, “ tema di grande rilevanza nel diritto tributario”, come esordisce Vincenzo Vecchio, presidente nazionale di Appc, Associazione piccoli proprietari di case e considerato uno dei maggiori esperti in materia di “mattone” d’Italia, al quale casavuoisapere.it si è rivolta chiedendo chiarimenti. “Secondo l’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir), la tassazione delle plusvalenze immobiliari varia a seconda che si tratti di cessione di fabbricati o di terreni edificabili”, esordisce quello che moltissimi operatori del settore chiamano da anni “il professore”, anche per le sue “lezioni” impartite per decenni sotto forma di articoli pubblicati sul principale organo d’informazione economica del Paese, Il Sole 24 ore, ricordando una premessa fondamentale: ovvero che “le plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati sono tassabili solo se l’immobile è stato acquistato o costruito da meno di cinque anni, salvo eccezioni come l’abitazione principale mentre, al contrario, le plusvalenze da cessione di terreni edificabili sono sempre tassabili, indipendentemente dal periodo di possesso”. Una premessa importantissima come sa esserlo spesso la “storia passata” che ha visto, prosegue Vincenzo Vecchio, “i responsabili dell’Amministrazione finanziaria sostenere che la vendita di un fabbricato destinato alla demolizione potesse essere invece riqualificata come cessione di area edificabile”. Un’interpretazione (visto che purtroppo nel Belpaese la legge non si applica ma si intepreta, con risultati che spesso hanno fatto letteralmente a pugli fra una sentenza e l’altra , fra una decisione e l’altra) “respinta però dalla Corte di Cassazione, stabilendo che la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile, anche se l’edificio è destinato alla demolizione”. Con tanto di sentenza (Cass. Civ., Sez. 5, N. 5088 del 21-02-2019) che Vincenzo Vecchio ha prima recuperato, insieme a numerosi altri documenti, e poi letto e riletto con la cura che solo i migliori professionisti sanno offrire. “La giurisprudenza ha chiarito che la distinzione tra “edificato” e “non ancora edificato” è netta e non ammette una terza categoria”, aggiunge il presidente nazionale dell’Appc, associazione capace negli ultimi anni di crescere mentre altre compivano il percorso opposto. “Pertanto, se l’oggetto della vendita è un edificio, la transazione non può essere riqualificata come cessione di area edificabile”. Affermazione fatta puntualmente seguire dai riferimenti: Cass. Civ., Sez. 5, N. 22457 del 16-10-2020. Conclusione? “Riconoscendo l’orientamento giurisprudenziale, la stessa Agenzia delle Entrate ha modificato la propria posizione con la Circolare numero 23/E del 29 luglio 2020, escludendo la possibilità di riqualificare la cessione di un edificio come cessione di terreno edificabile, anche in presenza di permessi di demolizione e ricostruzione. Nel caso in cui dunque si venda un immobile edificato, la vendita del complesso immobiliare deve essere qualificata come cessione di fabbricati. La decisione dell’acquirente di demolire e ricostruire è irrilevante per la qualificazione fiscale dell’operazione. Pertanto, la tassazione della plusvalenza dipenderà esclusivamente dal momento dell’acquisto o costruzione dell’immobile, con nessuna plusvalenza tassabile per l’acquisto o costruzione oltre cinque anni prima della vendita e con la plusvalenza tassabile, in caso di acquisto o costruzione entro cinque anni dalla vendita, salvo l’esclusione per l’abitazione principale del cedente”. “Il rischio di riqualificazione fiscale è dunque superato, e l’operazione non genera una plusvalenza tassabile se l’immobile è stato posseduto per oltre cinque anni o se è stato adibito ad abitazione principale”. Ma siamo in Italia, e val sempre la pena di ribadire un concetto: “È consigliabile che l’atto di compravendita descriva chiaramente l’oggetto come “fabbricati” per evitare qualsiasi ambiguità” .