Casa senza garage? Peccato: venderla o affittarla risulterà più difficile a meno che…

Casa e posto auto o, meglio ancora, garage: un binomio che può cambiare, e anche di molto, il valore di un immobile. Ma di quanto e come? Ipotizzando per esempio di voler acquistare un appartamento scegliendo fra due opzioni identiche, nello stesso stabile, con le stesse metrature, sullo stesso piano, con uguali  rifiniture, eccezion fatta solamente per il garage  o posto auto, presente in un caso e non nell’altro, di quanto può alzarsi o abbassarsi il valore della compravendita immobiliare? Anche sensibilmente, così come la cifra può modificarsi (in questo caso al rialzo) se per esempio l’autorimessa è comodamente collegata da un ascensore; oppure se per raggiungerla occorre attraversare un tratto di strada a piedi, magari sotto la pioggia, con  in mano borse di documenti dell’ufficio o della spesa….Tutte variabili evidenziate da Stefano Volpi, titolare dell’agenzia Fox Agency di via Paglia a Bergamo, uno dei migliori esperti del mercato del mattone bergamasco. ” Che avere la possibilità di parcheggiare comodamente l’auto, soprattutto in determinate situazioni, sia sicuramente un plus, è chiaro a tutti, così come lo è il fatto che questo può solo innalzare il valore dell’immobile che ha tale pertinenza”, spiega Stefano Volpi. ” Ma altrettanto ovvia credo sia la considerazione che non può esistere un ‘equazione esatta che permetta di calcolare  quanto la presenza o assenza di un garage possa far aumentare o diminuire in percentuale il valore di quell’immobile. Per il semplice fatto che ci sono molte “variabili” in questa equazione: perché, per esempio, un posto auto in un borgo storico, primo fra tutti Città Alta, può determinare grandi o addirittura enormi “sbalzi” nelle quotazioni. Per assurdo,  ragionando in termini di metri quadrati , un garage in Città Alta rischia di costare più della casa. È il mercato a determinare queste impennate: nelle zone in cui la disponibilità di parcheggio è pressoché inesistente, le quotazioni delle autorimesse e dei posti auto salgono proporzionalmente. Per l’esattezza in un rapporto inversamente proporzionale: più diminuisce la disponibilità di aree destinate a ospitare le nostre auto, più sale l’incremento di valore di un immobile che è invece dotato di tale pertinenza. Altri fattori che possono incidere?  Consideriamo principalmente il fattore comodità che fa la differenza in tale analisi;  l’autorimessa comodamente collegata da un ascensore che serve i piani interrati è differente rispetto alla stessa non servita dall’ascensore al piano; l’autorimessa interrata dalla quale si può accedere direttamente ai vani scala/ascensori è differente rispetto all’autorimessa a piano terra non direttamente collegata ai vani scala scala dello stabile, attraverso cortili e aree scoperte. E, ancora, l’autorimessa che si trova nello stabile di fronte rispetto a quella che si trova nel medesimo stabile sicuramente comporta altre differenze. Il parametro di valutazione principale è il risultato della somma tra la comodità e la sicurezza-tranquillità legata all’accesso alla propria vettura”. Ben diverso è invece lo scenario se il garage si “trasforma” in un semplice posto auto… “Relativamente ai posti auto riservati o gestiti a rotazione dalle varie assemblee condominiali in base alla disponibilità e alle richieste ricevute di anno in anno dai condomini, sicuramente influenzano solo in modo quasi impercettibile il valore di vendita di un immobile all’interno stabile in questione”, sottolinea Stefano Volpi. “Non parliamo di proprietà e nemmeno di assegnazione di un diritto reale di godimento certificato da un atto notarile: si parla semplicemente di utilizzo di un’area comune al condominio come deliberato dall’assemblea.  Certo, meglio se l’accesso ai posti auto è delimitato da barriere che non permettano l’ingresso a tutti, ma questi non sono indici destinati a far registrare vere variazioni a livello di “valori immobiliari”. E se il posto auto condominiale, non rappresentando da parte dell’utilizzatore un diritto reale di godimento e nemmeno una proprietà, influenza il “costo del mattone” in maniera quasi impercettibile, ancor meno può incidere una seppur buona disponibilità di parcheggi  riservati ai residenti in zona.  E men che meno la disponibilità di posteggi per strada a pagamento. Infine  va considerata un’ultima variabile, questa volta umana: la “cultura” del singolo cliente e il suo rapporto con l’auto, la sua “dipendenza” quotidiana dalle quattro ruote o la sua eventuale abitudine a vivere anche senza un mezzo di proprietà. “Premesso che  Bergamo è ancora molto arretrata a livello di servizi di mezzi pubblici se paragonata ad altre realtà ben più grandi e che quindi non favorisce troppo una cultura di vita senza auto, mezzo che da noi  è ancora spesso visto come assolutamente indispensabile anche quando forse non lo è, frutto anche di un’abitudine alla comodità difficile da cambiare, esistono  clienti per i quali  l’assenza di pertinenze, magari in zona centralissime o in zone a traffico limitato,  è  valutata in maniera assolutamente negativa e non può che rappresentare un deprezzamento della cifra richiesta per la vendita dell’immobile.  Mentre esistono altri clienti che non pensano neppure lontanamente a legare l’assenza dell’autorimessa a una trattativa al ribasso. E questo proprio perché,  per  il loro stile di vita, per situazioni sociali e lavorative che non li rendono schiavi dell’auto, non vedono nell’autorimessa una necessità. Ho incontrato un cliente che ha vissuto a Londra senza mai avere un garage sotto casa o nelle vicinanze. E quando è venuto a visitare degli immobili non si è neppure sognato di domandare se ci fosse…”. Un’eccezione. Che conferma però la regola: con il garage è meglio…. “A Bergamo, come più in generale in tutta Italia, assolutamente sì.  Senza dimenticare un’ultima  considerazione: nelle zone nelle quali è complicato trovare parcheggio per un’auto, l’acquisto del singolo garage, anche senza casa, da mettere in locazione, rappresenta ancora un investimento immobiliare. Come un ottimo investimento risulterebbe realizzare autorimesse “intelligenti” in queste zone. Diversi operatori che lavorano in borghi storici  cercano tali operazioni e le amministrazioni pubbliche dovrebbero favorirle, magari interrate. Perché questo  consentirebbe ai Comuni di liberare le strade dal traffico e contestualmente  farebbe ripartire i cantieri edili. Dando  nuovo impulso al settore e nuovo valore (oltre che qualità) agli immobili. Questo almeno finché non diventeremo un po’ più “nordeuropei” e impareremo che, almeno in una minoranza di casi, si può vivere anche senza essere schiavi dell’auto…. Una nuova cultura dell’abitare senza auto che probabilmente aprirebbe nuove opportunità di mercato anche a immobili rimasti invenduti magari proprio perché senza garage e nei quali, oggettivamente, recuperare spazi per realizzare garage sarebbe difficilissimo se non impossibile ….”.

Testo realizzato da Baskerville Comunicazione & Immagine srl per www.casavuoisapere.it

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  • Matteo ha detto:

    Proposta semplice semplice: perché le amministrazioni comunali non favoriscono, cancellando ogni spesa di oneri urbanistici e addirittura offrendo incentivi in denaro, chi, avendo volumetrie al pianterreno, non chiede di trasformarle in rimesse auto? Sindaci e Comuni avrebbero meno auto posteggiate lungo le strade, meno caos, le città sarebbero più belle, e contribuirebbero a far ripartire un po’ di lavoro per le imprese di costruzioni e ristrutturazioni da anni in difficoltà.

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