Trasferire il mutuo dalla banca con cui è stato sottoscritto a un’altro istituto di credito, col quale è stato possibile ottenere condizioni più vantaggiose: un’operazione che molti clienti hanno fatto, mentre molti altri vorrebbero farla. Ma come funziona il trasferimento di un mutuo, tecnicamente definito portabilità o surroga, e la banca con cui era stato sottoscritto il mutuo originario è obbligata a concedere questa opportunità o ci sono casi in cui può impedirlo? E, ancora, questa operazione ha un costo? Ed esistono possibili soluzioni alternative alla portabilità del mutuo? E quando conviene cambiare banca? Sono molte le domande in materia di portabilità del mutuo. Claudio Brembilla, mediatore creditizio consulente di Auxilia Finance Srl oltre che di Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionali, e il notaio Gianluca Platania hanno provato a rispondere alle principali.  Iniziando dalla possibilità o meno, per la banca col quale è stato acceso il mutuo, di opporsi al trasferimento richiesto.

La banca è obbligata a concedere al cliente di portare il mutuo  in un altro istituto…

Possibilità che, come spiegano Claudio Brembilla e Gianluca Platania, non esiste, perché  “la legge dispone che la surrogazione comporti il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con eliminazione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Dunque la banca che ha concesso il mutuo non può negare al proprio cliente la portabilità del mutuo”.

… e il trasferimento deve avvenire senza spese o commissioni aggiuntive

E neppure farla diventare un costo… “La legge (l’articolo è il 120 quater della legge 385/1993, il cosiddetto  TUB) testualmente dispone che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. Pertanto, uno dei più grandi vantaggi della surrogazione sta proprio nel fatto che il cliente non ha ulteriori oneri aggiuntivi e spese di alcun genere. Le uniche spese che il mutuatario dovrà affrontare sono gli oneri legati al pagamento dei bolli statali e le spese di apertura del nuovo conto corrente con la banca subentrante”.

Tasso fisso o variabile, spread, durata del mutuo: tutto può essere corretto

Ma cosa consente di realizzare la portabilità? “Permette di modificare  in pratica tutti gli elementi, in quanto vengono applicate le condizioni di mutuo dalla nuova banca. Verranno pertanto adeguati la misura e la tipologia di tasso (fisso o variabile), lo spread e la durata dell’ammortamento (che potrà essere allungata o diminuita). Inoltre la nuova banca potrà prevedere spese periodiche (assicurazione, spese di incasso rata, di gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo. Quali possono essere oggi le condizioni ottimali per un “buon mutuo?  È una valutazione puramente soggettiva in quanto ognuno deve valutare quali vantaggi vuole  ottenere con il nuovo mutuo. Ogni esigenza è diversa. E comunque occorre tener conto che nessuno ha la bacchetta magica e che per ottenere qualcosa bisogna anche mettere in bilancio di dover rinunciare a qualcos’altro. Per esempio: se l’obiettivo del cambio di istituto di credito è ottenere un minore importo della rata mensile è comunque da mettere in conto un allungamento della durata del mutuo, con un aumento complessivo degli interessi versati negli anni a favore della banca. Se l’obiettivo è invece “tagliare” gli interessi, la banca proporrà di  ridurre i tempi della restituzione del mutuo, con l’effetto di un aumento della rata mensile…”.

Ma trovare una nuova banca disposta a concedere condizioni più vantaggiose non è facile

Forse anche per questo in passato non sono state molte le operazioni di portabilità che solo recentemente sembrano aver fatto registrare un incremento… “Dare una spiegazione a questo fenomeno non è facile”, spiegano Claudio Brembilla e Gianluca Platania. “L’ipotesi più probabile va ricercata nel fatto che considerata l’attuale crisi economica, fino a ieri per il cliente non sia stato facile trovare altre banche disposte a concedere condizioni più vantaggiose.  Non dimentichiamo che la surroga costituisce sì un obbligo per la “vecchia” banca che deve permettere tale possibilità ai propri clienti, ma che  nessuna “nuova” banca è obbligata a concedere il mutuo surroga a tutti i nuovi clienti che ne fanno richiesta. Ogni banca effettua una valutazione della richiesta per decidere se concedere un mutuo surroga. Fino allo scorso anno per il cliente non era facile trovare banche disposte a concedere un mutuo a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle praticate dall’originaria banca sui mutui concessi fino a pochi anni fa. Nei primi 9 mesi del 2014 è stato invece registrato un aumento delle richieste di portabilità del mutuo. Ciò può essere spiegato dalla riduzione degli spread applicati dalle banche e, in generale, dalle migliori condizioni proposte da parte degli istituti di credito italiani.

Le soluzioni alternative? Rinegoziare il mutuo con la stessa banca….

“Nel caso in cui la portabilità non fosse possibile, al cliente della banca che ha sottoscritto il mutuo restano comunque altre strade. Per esempio la rinegoziazione del contratto, o ricontrattazione che altro non è che un nuovo accordo raggiunto tra “vecchia” banca e cliente. E che, così come avviene per la portabilità, consente di ridefinire con la banca originaria uno o più parametri del mutuo quali il tipo di tasso, fisso o variabile, nonché la durata del mutuo. Trattandosi di una modifica tra medesime parti del medesimo contratto di mutuo non potranno applicarsi commissioni e spese bancarie per le variazioni concordate, variazioni che potranno essere pattuite anche mediante una semplice scrittura privata tra le parti, senza necessità di recarsi dal notaio (nel caso in cui la banca richiedesse l’autentica notarile i costi saranno contenuti non trattandosi della stipula di un nuovo e distinto mutuo, ma della modifica dell’originario e ancora esistente).

… oppure scegliere un mutuo  di sostituzione

Un’altra strada percorribile”, proseguono Claudio Brembilla e Gianluca Platania, “è quella che conduce al mutuo di sostituzione: Di cosa si tratta? Cconsiste nella possibilità di stipulare un nuovo mutuo, con la medesima banca o con una “nuova”, di importo superiore al mutuo già esistente. Il nuovo mutuo sarà quindi destinato in parte a estinguere il mutuo esistente; la somma eccedente sarà invece destinata a soddisfare ulteriori esigenze di liquidità del mutuatario. Con il mutuo sostituzione, a differenza della surroga, si può quindi ottenere una somma di liquidità aggiuntiva. Gli svantaggi del mutuo sostituzione riguardano la necessità di sostenere tutti i costi connessi con la stipula di un nuovo mutuo, tra cui   il pagamento della penale di estinzione anticipata del mutuo precedente e l’addebito di spese, imposte e oneri notarili”.

A volte la nuova offerta sembra più vantaggiosa, ma senza esserlo davvero

Meglio allora tornare alla portabilità del mutuo? Probabilmente sì, ma stando attenti a non  commettere errori, anche banali.  “La prima cosa da fare è verificare se davvero le condizioni e i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui) sono  svantaggiose rispetto a una nuova possibile soluzione. Non è raro che un cliente dopo aver analizzato, magari insieme a un consulente, tutte le modifiche da apportare alla precedente situazione, valutati pro e contro abbia deciso di fare retromarcia decidendo di proseguire con il vecchio mutuo. Le”voci”da tenere in particolare considerazione per ottenere un effettivo risparmio sono il tipo di tasso (se mantenere lo stesso tipo o cambiarlo da fisso a variabile e viceversa), la durata del mutuo (decidendo di allungarla in modo da ridurre il peso della rata), lo spread praticato (oggi inferiore a quello dei mutui precedenti) e, soprattutto, il TAEG che è un tasso virtuale in grado di indicare il costo globale del mutuo, comprensivo cioè di tutte le spese sostenute per ottenere il finanziamento (mentre il TAN, tasso annuale nominale, indica esclusivamente la misura degli interessi dovuti su un prestito, senza considerare le spese che possono essere tante e diverse). Confrontando il TAEG di due mutui si acquisisce immediatamente l’idea di quale costi di più e di quanto. Nel valutare la convenienza di un mutuo surroga, è necessario inoltre tenere in considerazione l’eventuale necessità di ulteriore liquidità: in questo caso, la soluzione è richiedere un mutuo sostituzione, con la necessità di sostenere i costi connessi alla stipula di un nuovo mutuo”.

Una decisione da prendere da soli? No, meglio se bene accompagnati

Scenari non semplicissimi e che possono rendere difficile analizzare la miglior soluzione da soli. “Sicuramente rispetto ad anni fa il grado d’informazione (e di conseguenza di consapevolezza) delle persone è notevolmente aumentato, anche grazie ai nuovi sistemi di informazione messi a disposizione di tutti, primo tra tutti Internet”, sottolineano Claudio Brembilla e Gianluca Platania.  “Esistono ormai vari siti dove poter assumere autonomamente le prime informazioni e chiarire i primi dubbi. Ma il consiglio è,  dopo aver assunto autonomamente le varie informazioni del caso, quello di  rivolgersi a un tecnico, che può essere il notaio di fiducia o un consulente del credito, magari un professionista iscritto all’Oamc che disponga di un ventaglio innumerevole di possibili convenzioni bancarie e sappia consigliare al meglio nella scelta di un nuovo mutuo o della surroga del mutuo esistente. Sempre però ricordando che un mutuo è paragonabile a un abito sartoriale da creare su misura del cliente e delle sue personali esigenze. Il costo del “parere”?  Dipenderà dalla professionalità di ciascun professionista e dall’importanza dalla consulenza prestata, ma potrebb aiutare a vedere cose che, da soli, non avreste visto”.

Scontenti anche della nuova situazione? Potete cambiare di nuovo ma non sarà facile

E nel caso il cliente si trovasse scontento anche della nuova scelta fatta? È possibile effettuare una successiva portabilità del mutuo? “Sì, in quanto la legge non esclude la possibilità di effettuare una successiva portabilità del mutuo: così non si può escludere a priori che un mutuo trentennale sia oggetto di svariate surroghe nel tempo. Tale affermazione è però più teorica che pratica in quanto sarà difficile in concreto trovare banche disposte a surrogare mutui già oggetto di precedenti surroghe, specie se recenti.  Cambiare banca e condizioni di mutuo non è cosa da fare alla leggera. È davvero fondamentale  valutare attentamente tutti i rischi che un simile passaggio (seppur a costo iniziale zero) può nascondere: un’operazione di tal tipo potrebbe infatti essere vantaggiosa all’inizio, considerato anche l’esclusiva gratuità iniziale della stessa, ma non è detto che lo sia anche nel prosieguo del nuovo rapporto. Occorre analizzare con molta attenzione non solo la situazione che si lascia ma  soprattutto la nuova che si va ad abbracciare”.

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it