Paese per paese, ecco dove il mattone perde di più e dove invece resiste alla crisi

Se la cartina della provincia di Bergamo dovesse essere disegnata colorando di nero i Paesi in cui il mercato immobiliare è  praticamente “immobile” e in arancione i centri in cui invece le compravendite  fanno registrare qualche seppur timido movimento, la mappa otterremmo non sarebbe certo a macchia di leopardo, ma piuttosto farebbe pensare a una pantera. Nera, con qua è la qualche piccolissima macchiolina. Già, perchè la situazione degli ultimi mesi non ha praticamente modificato l’analisi l’analisi dell’andamento del mercato immobiliare nella provincia di Bergamo realizzata da Gianfederico Belotti, direttore dell’osservatorio immobiliare di Bergamo e Provincia Case & terreni, e da Antonello Pagani, direttore di Confedilizia.  Un’analisi che aveva evidenziato una situazione difficile, con poche trattative e tempi per la chiusura di una compravendita che ormai si aggiravano (e continuano ad aggirarsi) sui 10 – 12 mesi, con  richieste per il nuovo che riguardano solo gli edifici in classe energetica A o B, quelle capaci di mantenere le case calde d’inverno e fresche d’estate tagliando le bollette, mentre l’usato non costruito in aree di pregio continua a subire un drastico ridimensionamento dei valori. E con pochissime realtà in controtendenza, come  Curno, Mozzo e Treviolo a ovest della città e, a est, Torre Boldone, Ranica e Alzano Lombardo, ma anche come alcuni paesi all’imbocco della valle Brembana, da Sorisole a Ponteranica, da Almenno San Salvatore e Almenno San Bartolomeo a Paladina. Ma ecco nei dettagli la fotografia della situazione proposta da Case & terreni.

Comuni d’ingresso alle valli 

In centri come Ponteranica, Sorisole, Almé, Villa d’Almé, Ranica, Torre Boldone, Alzano Lombardo, il numero delle transazioni risulta leggermente in flessione, con valori medi in altrettanto leggero regresso. Particolarmente in difficoltà l’usato ultraquarantennale con classificazione energetica G, mentre l’usato più recente mantiene una certa vivacità. Restano ambite dal mercato per l’alta residenzialità le zone collinari panoramiche che mantengono buoni valori e volumi di scambio.

Comuni dell’hinterland a sud e della pianura

In questa fascia di mercato, che comprende centri come  Azzano San Paolo, Stezzano, Zanica, Urgnano, Cologno al Serio, Ghisalba, Treviglio, Romano di Lombardia, Caravaggio e  Martinengo, si registra un’ulteriore contrazione dei volumi di scambio e i valori. Dopo il minimo storico registrato nel biennio 2009/2010 si riscontra il perdurare di sacche d’invenduto nuovo in classificazione energetica C. Fanno eccezione alcune zone residenziali di Azzano San Paolo caratterizzate da ventennali insediamenti di villette a schiera di buona qualità costruttiva. I prezzi hanno una propensione al ribasso. Soffre il mercato di scambio perché continua a risultare difficoltoso l’autofinanziamento della vendita della vecchia casa per poter acquistare la nuova. In queste aree la tendenza è verso il recupero e la ristrutturazione della casa di proprietà con interventi di ampliamento secondo i nuovi strumenti urbanistici e di adeguamento alle nuove esigenze energetiche. Grandi le aspettative per il piano infrastrutturale che prevede una nuova mobilità con la realizzazione di BreBeMi, Tav e di nuovi collegamenti con Milano e Bergamo che dovrebbero entrare a regime entro il 2015, spostando a sud i nuovi insediamenti industriali e favorendo una vivacità produttiva commerciale.

Comuni dell’Isola 

L’area che comprende centri come Ponte San Pietro, Bonate Sopra e Sotto, Brembate e Brembate Sopra è quella che forse maggiormente soffre questa crisi infinita. I prezzi e i volumi di scambio hanno subìto un pesante ridimensionamento. È praticamente stata messa ai margini la fascia di stranieri che ”valeva” ben il 17 per cento delle transazioni in zona, per l’estrema difficoltà di accesso al credito che costituisce il principale ostacolo al ritorno di normali condizioni di mercato.

Curno, Mozzo e Treviolo

Queste tre aree a sud ovest della città rappresentano una cintura di nicchia sempre vivace, sia per gli scambi, sia per i volumi delle transazioni, con i valori che fanno registrare diminuzioni più contenute che altrove. Le nuove costruzioni si caratterizzano per palazzine in classe A, ville singole, bifamiliari, a schiera, alcuni importanti complessi in cooperativa e in edilizia agevolata che consentono un buon acquisto a prezzi calmierati in un’ottima location prospiciente la città.

Valle Brembana

Qui, come in nessun’altra parte, c’è una sostanziale differenziazione fra il mercato della prima casa e il turistico. Il primo comparto sostanzialmente tiene, dopo il sensibile calo dei valori degli immobili del biennio 2009/2010; la tipologia immobiliare preferita rifugge dal condominio classico anche per le ingenti spese condominiali e sono richiesti alloggi anche di piccolo taglio (bilocali da 40-50 metri, trilocali da 70-80 metri quadrati accorpati in villette). Il settore delle seconde case è sempre più selettivo e di nicchia per quanto riguarda tipici casolari di montagna in pietra con ottimi affacci e terreno circostante. Vivace il mercato per le abitazioni turistiche dell’alta valle nelle località sciistiche, quali Foppolo, Carona, Piazza Torre, Valleve e dintorni. La media-valle ormai da tre anni attende il grande salto di qualità che potrebbe essere  garantito solo dai mega progetti  che interessano le Terme, l’ex Casinò e il Grand Hotel di San Pellegrino, anche se tutto resta condizionato da una realtà viabilistica non certo rispondente a questa progettualità. A inizio valle le migliori performances si segnalano a Sorisole e Ponteranica, Almenno San Salvatore e Almenno San Bartolomeo e a Paladina, con Sombreno che rappresenta un’autentica perla incastonata nei colli. In queste zone i riflettori sono accesi sugli immobili realizzati in collina con vista panoramica e, spesso, confinanti con vigneti.

Alta Valle Seriana

Una volta la Conca della Presolana, con Bratto,  Dorga e Castione, era considerata la perla del turismo bergamasco, come testimoniano le numerose e prestigiose ville d’inizio 900 circondate spesso da parchi imponenti. Ora è sempre richiesta soprattutto da un’utenza proveniente dall’hinterland metropolitano milanese che ne apprezza i frizzanti scenari montani raggiungibili in poco più di un’ora e mezza da casa. L’offerta del nuovo è quantomai contenuta da restrittivi regolamenti edilizi che impongono un’alta classificazione energetica e una scelta di finiture di alto livello, dove pietra della Presolana e legno la fanno da padroni. Sono invece in crisi gli alloggi inseriti nei grandi complessi nei quali le spese generali raggiungono costi quasi paragonabili a un affitto. I prezzi flettono di un 4-5 per cento e il mercato dell’usato presenta un’ampia e conveniente offerta, poiché si tratta di costruzioni realizzate negli anni 70-80 che richiedono costosi interventi manutentivi. Questo usato presenta una contrazione dei prezzi maggiore, che può arrivare fino al 20 per cento. Sempre molto vivace, infine, il mercato delle locazioni, soprattutto per immobili di buona qualità e per periodi brevi che possono ridursi a una sola settimana o addirittura a un week end lungo.

Media e bassa Valle Seriana

Il mercato nei centri minori lungo il corso del fiume Serio continua a essere “in sonno” e con scarse prospettive di recupero nel medio termine. Nei Comuni più noti, come Albino, Gazzaniga e Nembro, resiste la domanda per una prima casa di qualità e a costi calmierati. In controtendenza Alzano Lombardo, Ranica, Torre Boldone, sempre più apprezzate da chi, lasciando la città, cerca una soluzione nell’immediata cintura, immersa nel verde, facilmente raggiungibile anche senza l’auto privata, grazie alla nuova linea del tram veloce. I prezzi del nuovo in classe A non si discostano da quelli delle aree esterne della città.

Laghi

Il Sebino sta assumendo sempre più una rilevanza turistica primaria per la nostra provincia, grazie al “revival” del turismo lacustre. Particolarmente richiesti sono gli immobili con buona esposizione e con affaccio sul lago. Di grande interesse l’arrivo di alcuni acquirenti russi. Ben altra musica sul lago d’Endine, meta di  un turismo di terza età, con il mercato della prima casa che regge a Ranzanico Alto mentre è decisamente più in sofferenza a Endine e Piangaiano. A Spinone e Monasterolo le seconde case continuano a essere richieste.

Val Cavallina 

Il facile accesso assicurato dalla nuova tangenziale Bergamo-Trescore ha riportato in primo piano la zona per decenni “soffocata”  da una viabilità ad altissimo rischio di code e considerata la “madre di tutti i problemi” per l’intera area. Ora che questi problemi di viabilità sono stati “sorpassati”, per i Comuni compresi tra Trescore e Casazza si segnala un trend positivo delle contrattazioni per la prima casa. Nei paesi intermedi meno noti, come per esempio Berzo San Fermo, immersi in una natura ancora integra, l’offerta particolarmente conveniente del nuovo è tale da suscitare l’interesse per nuovi insediamenti da parte di diversi residenti in città e nell’hinterland.

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