Basta un piccolo controllo non fatto per rischiare di annullare la vendita di casa

Vendere una casa, da ormai quasi un decennio, è impresa complicata. Se chi vende, poi, non si premura nemmeno di ottemperare alle minime incombenze burocratiche, riuscire a piazzare il proprio appartamento rischia di diventare un’impresa titanica. L’incombenza in questione è la verifica della conformità fra la propria casa e la documentazione presente non solo in catasto ma anche, anzi soprattutto, negli uffici tecnici comunali, conformità assolutamente obbligatorie perché la vendita vada a buon fine. Quanti hanno messo mano alla propria casa, eseguendo dei lavori, senza comunicarlo agli uffici di competenza e senza aver adeguato le autorizzazioni difformi perché pensavano di viverci tutta la vita o semplicemente per pigrizia o disinformazione? Ebbene, al momento di vendere questi inadempimenti oggi si trasformano in ostacoli spesso insormontabili. “Quello che stiamo verificando”, conferma Piernando Gallo dell’agenzia Brembanica Immobiliare, “è una presenza notevole di difformità nella case in vendita. Secondo una stima approssimativa i casi di difformità urbanistica amministrativa, riguardanti soprattutto la parte progettuale originariamente approvata,  sono attorno al 70/80 per cento. Riguardano il più delle volte piccole difformità, non sostanziali, ma in  alcuni casi ci troviamo invece di fronte a situazioni insanabili”. Numeri preoccupanti perché una normativa sempre più restrittiva sta ostacolando, anche se per giusta causa, le compravendite immobiliari. “Non potete immaginare quante operazioni si arrestano a un passo dal rogito. E questo per una sciocca superficialità che spesso porta chi vende a trattare come dei burocrati pignoli, che vogliono complicare le situazioni, gli agenti immobiliare più diligenti, quelli che consigliano  vivamente ai clienti di verificare le conformità non solo catastali ma anche urbanistiche.  Agli agenti immobiliari che sottolineano questa incombenza burocratica capita addirittura di essere guardati con sospetto e perfino a volte derisi”. Salvo poi scoprire quanto possa “pesare” non avere effettuato dovuto controlli.  “Nell’assurdità di questo caso,  quando le verifiche tecniche portano in evidenza difformità anche sostanziali, i clienti non hanno nemmeno il coraggio di richiamare”. Uno sfogo, quello di Piernando Gallo, che richiama l’attenzione sull’importanza della serietà del consulente immobiliare. “Premetto una cosa: rimanere al passo con la normativa, in Italia, è davvero complicato. Alcune disposizioni delle leggi, seppur con finalità giuste e legittime,  sono così restrittive che lasciano poca flessibilità di applicazione ai responsabili amministrativi comunali che le devono far applicare. Sono delle vere e proprie sabbie mobili ed è facile restarvi intrappolati, ma fra la disinformazione e il disinteresse e la superficialità c’è grande differenza. Noi consigliamo sempre, prima di arrivare dal notaio, di affidarsi a un professionista, di solito un semplice geometra abilitato, che possa fare le opportune verifiche necessarie per firmare il rogito in tutta tranquillità. La nostra agenzia già da tempo ha adottato questa linea operativa che la clientela ha fortunatamente recepito, comprendendone i vantaggi. I costi sono minimi e si ha la certezza di non incorrere in battaglie legali dopo la vendita”. I rischi, effettivamente, non sono pochi. “Il contratto stipulato in caso di difformità sostanziali potrebbe anche essere dichiarato nullo. Uso il condizionale perché la giurisprudenza e le interpretazioni sulla legge sono talmente tante che è assolutamente impossibile essere precisi: esistono difformità sanabili o non sanabili a seconda di alcune variabili nelle quali non mi addentro. Ciò che è sicuro è che se si vende un immobile sul quale pende una difformità, di qualsiasi livello, si rischia di essere citati in tribunale e di entrare in battaglie legali il cui esito è sempre un gigantesco punto di domanda in questo Paese”. Ma l’entrata in campo degli avvocati può arrivare anche prima del rogito se non si sta attenti. “Racconto un caso che ci è capitato recentemente”, spiega Piernando Gallo. “Abbiamo concluso la vendita di una casa di una certa età e abbiamo chiesto al venditore i documenti sulla conformità catastale. Lui ha rassicurato tutti con il classico “È tutto a posto, la casa è nata così ed è rimasta tale”, salvo poi scoprire, da un’indagine più approfondita resa possibile proprio dall’accesso agli atti depositati in Comune,  che un’area dell’edificio  aveva una volumetria completamente diversa da quella dichiarata, in quanto realizzata difformemente dai documenti originali allegati alla domanda di concessione di costruzione iniziale.  Una difformità che non poteva essere sanata. La casa, in pratica, era invendibile. Provate a immaginare cosa sarebbe successo se noi non avessimo insistito per fare le verifiche del caso. Si sarebbe firmato un preliminare con il versamento di una caparra per poi mandare tutto in fumo, con il rischio di una denuncia per danni perché l’acquirente poteva essersi già indebitato oppure avere già venduto il proprio immobile”. Per vendere una casa, insomma, non bisogna conseguire una laurea in giurisprudenza; basta una dose di maggiore consapevolezza e rivolgersi alle persone competenti fidandosi di loro.

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  • Fiorenzo Cortesi ha detto:

    70/80 per cento di difformità urbanistiche secondo una stima approssimativa ???? Scusa ma dove lavori, a Napoli ?

  • CasaVuoiSapre - segui questo postSegui discussione
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