Gentile notaio De Rosa, devo effettuare un’importante opera di ristrutturazione di un immobile con 10 appartamenti. Il costo dell’operazione è di circa un milione di euro, ma il direttore della banca alla quale ho chiesto un mutuo mi ha chiesto di accendere un’ipoteca del valore doppio rispetto all’importo richiesto. Una seconda banca alla quale mi sono rivolto, mi ha chiesto, a garanzia, un’ipoteca pari al 150 per cento del valore, e una terza banca si è fermata al 120 per cento. Una cosa del genere è normale? Esistono istituti di credito che chiedono un’ipoteca pari al valore reale del mutuo erogato?

L’ammontare della somma per la quale si iscrive un’ipoteca è sempre superiore alla somma che la banca mette a disposizione del suo cliente. La banca, infatti, deve garantirsi non solo la restituzione della somma erogata, ma anche il pagamento degli interessi, delle spese e dei costi di natura giudiziaria che la banca è tenuta a sobbarcarsi per recuperare il suo credito. Quindi non deve stupire il fatto che una banca possa richiedere un’ipoteca pari al 200 per cento e un’altra al 150 per cento. Piuttosto, posso consigliare questo. Verificare se il mutuo o il finanziamento oggetto di richiesta è fondiario o non è fondiario. Nel primo caso, infatti, la somma per la quale si iscrive l’ipoteca si estende automaticamente all’importo occorrente per l’integrale rimborso del credito della banca. La somma per la quale si iscrive l’ipoteca, in pratica, è un dato nominale. Facciamo un esempio. Se il mutuo è fondiario, io posso iscrivere l’ipoteca per 8 milioni di euro, ma se il debito nei confronti della banca è di 10 milioni di euro, l’ipoteca vale per 10 milioni di euro. Ecco perché è importante chiedere chiarimenti alla banca e, eventualmente, al proprio notaio.
Notaio Guido De Rosa