Il Superbonus al 110 per cento, avrebbe dovuto dare un forte stimolo a un settore da tempo in sofferenza come quello dell’edilizia, ma la sua applicazione sta avanzando a fatica fra mille complicazioni burocratiche (con mesi per ottenere le documentazioni) che spesso scoraggiano il ricorso a questo nuovo “strumento”: per quali  ragioni, quali sono le principali “voci” che frenano il suo utilizzo? È questa la prima di una serie di domande che casavuoisapere.it ha deciso di rivolgere a un esperto in materia, Marco Brotto, responsabile marketing  di Rinascita general contractor, società nata per affiancare gli amministratori condominiali e i proprietari immobiliari a capire se il Superbonus sarà davvero in grado di mantenere le promesse fatte. “Innanzitutto una premessa, doverosa anche se probabilmente “a rischio di impopolarità”: moltissime  colpe di questa “falsa partenza”  non sono imputabili allo Stato, che ha deciso di  concedere di poter godere di un così forte beneficio, ma dall’abitudine di troppi italiani di “fare” senza pensare che esistono delle regole e che in ogni caso prima o poi le difformità edili vanno sanate pena la non rogitabilità dell’immobile”, esordisce Marco Brotto, sottolineando come “Superbonus 110, Sismabonus Ecobonus non siano altro che l’applicazione effettiva dell’impianto legislativo degli ultimi 30 anni,  il testo unico dell’edilizia conosciuta come legge 380/2001, e come “purtroppo nel corso degli anni non si sia dato peso a queste regole, sia da parte degli utenti sia da parte dei tecnici”. Con il risultato che  oggi, di fronte a incentivi straordinariamente interessanti per riqualificare il mattone, accade spesso che “un proprietario non possa godere di una detrazione proprio per la presenza di difformità o abuso.  Fatto che a molti  sembra una “cattiveria” da parte dello Stato mentre ovviamente non lo è.

La falsa partenza? È  colpa dei troppi abusi edilizi

La vera colpa è di chi, dagli amministratori  comunali ai  professionisti e  ai proprietari, ha preso in scarsa considerazione negli anni scorsi l’esigenza di sanare le difformità, contribuendo a creare così un circolo vizioso che ha rallentato la concreta possibilità di fruire di Bonus 110, con circa un terzo dei proprietari che deve asseverare il corretto allineamento tra immobile e documentazione depositata”. Ma anche quando non ci sono “difformità da sanare”, quando tutto è “in regola” ci sono altri ostacoli che sembrano frenare i proprietari.  Per l’ “uomo della strada” che odia la burocrazia, le montagne di documenti da compilare, che ama le soluzioni semplici non si potevano prevedere, per esempio, soluzioni diverse dalla detrazione in dichiarazione dei redditi, dalla  cessione del credito oppure dallo  sconto in fattura che in molti, peraltro, non hanno neppure compreso chiaramente come funzionino?

Detrazione, cessione del credito, sconto in fattura: la strada è quella giusta

“Il concetto fondante è in realtà estremamente innovativo. Nel passato una detrazione bonus casa o ecobonus veniva pro quota inscritta nella dichiarazione dei redditi e compensata con le tasse che doveva pagare in quell’anno. Se il contribuente non aveva capienza fiscale per detrarla la perdeva. In 10 anni di pro rate ovviamente può accadere di tutto. Lo Stato ha pensato di trasformare la detrazione in moneta, una moneta complementare sostanzialmente, rendendo immediatamente compensabile con lo stesso fornitore della prestazione e quindi saldare a secondo della percentuale di detrazione maturata la quota del credito vantato. Questa è la cessione del credito, ovvero una detrazione che diventa moneta. Il passo successivo è aver reso questa moneta scambiabile con tutti attraverso la piattaforma del ministero dell’Economia e della finanza. Il grande passo successivo è stato quello di poter dare la possibilità al fornitore di poter riconoscere “da prima” al fornitore uno sconto o meglio un riconoscimento di denaro pari alla detrazione maturata direttamente come compensazione sulla fattura stessa emessa dallo stesso fornitore, all’utente, dando la possibilità a sua volta di poter usare in compensazione sul proprio taxrate e/o poter cedere ad altri tale credito chiunque essi sia. Questo è lo sconto in fattura. Una vera moneta parallela non governabile dal sistema bancario ma dal sistema fiscale. Il proprietario dell’immobile usa la detrazione come moneta per pagare il fornitore che a sua volta fa lo stesso o cede il credito a un istituto finanziario: così andando, la tracciatura fiscale, amministrativa e catastale si perfeziona, a lungo andare tutta la filiera si mette in regola e si elimina ogni tipo di evasione. Sostanzialmente lo Stato attraverso i bonus “paga” la messa “on line” di tutta la filiera, un percorso virtuoso e che era ora si percorresse”.

Se anche il proprietario dovesse pagare sarebbe comunque un affare

Dunque  la possibilità di ristrutturare (o demolire e ricostruire) senza davvero mettere mani al portafogli esiste davvero e non  è solo “campagna elettorale” come invece denunciato da qualcuno? “Lo Stato ha incluso una serie di vincoli, di tetti di spesa, di analisi di congruità e così via. Uno Stato non regala mai nulla, ma possiamo dire che la convenienza economica è enorme. Tutto quello che è “sotto bonus è chiavi in mano” è espressione corretta, scusate se è poco. Ma se anche, per esempio, si dicesse che con un differenziale medio tra spesa totale e sconto fattura, per esempio del 25 per cento di cassa esposta dall’utente, si può demolire e riscostruire una abitazione fatti salvi i vincoli di legge, sarebbe poco interessante? È una convenienza enorme. A ogni modo si deve procedere caso per caso addivenendo a uno studio di fattibilità con computo metrico dettagliato che faccia capire rispetto alle norme e massimali di legge dove si vada a parare”. È vero che un “errore” nella compilazione della documentazione potrebbe alla fine portare all’obbligo per il proprietario di pagare interamente l’intervento (o magari a dover affrontare una lunga causa civile?) “Assolutamente no. Il proprietario certamente può essere chiamato a rendere conto di cosa ha speso e perché, ma questo non vale solo per il 110 ma per tutti i tipi di detrazione. Lo Stato sostiene l’interesse della spesa e premia ma può certamente fare domande più dettagliate sulle spese portate in detrazione.

Il tecnico che rilascia la conformità tutela il proprietario con un’assicurazione

E proprio per questo  ha previsto delle cautele e dei punti fermi: l’immobile deve essere corretto nel suo stato legittimo, e il tecnico che rilascia la conformità urbanistica risponde con la sua assicurazione. Inoltre, sono stati previsti due ulteriori  livelli di controllo asseverati con soggettiva responsabilità e adeguata assicurazione di copertura: sono l’asseverazione tecnica con congruità dei prezzi applicati e la verifica fiscale fatta da un commercialista. Ovviamente lo Stato può esprimere dei dubbi e richiedere chiarimenti ma se tutto è corretto non può eccepire alcunché. Il principio di fondo è che i professionisti devono fare bene il loro lavoro e l’utente /proprietario deve essere coerente con il mantenimento corretto dello stato legittimo dell’immobile nel tempo. Così facendo tutto il meccanismo gira molto bene”. Nonostante tutto c’è chi  resta particolarmente frenato: chi è? Il piccolo proprietario immobiliare, che non ha disponibilità economiche e neppure conoscenza della materia? “Il piccolo proprietario si deve per forza affidare a qualcuno anche solo perché il finanziamento del primo Sal, lo stato di avanzamento lavori,  quello del 30 per cento, non avviene in maniera integrale da parte degli operatori finanziari, le banche, con poi la cessione del credito,:insomma è chiaro che una situazione gestita dal proprietario implica una capacità di organizzazione e gestione di tutto il processo che non è così comune. In questo ambito il general contractor come figura che gestisce unitamente il processo sarà sempre più utilizzata, come infatti Rinascita sta rilevando.

Ogni immobile acquista nuovo valore e diventa più facilmente vendibile

Offrendo opportunità che, come detto, sono molto importanti se ragioniamo in termini di valore aggiunto: perchè l’immobile acquisisce valore, riduce il consumo energetico, diventa vendibile perché il suo stato legittimo è corretto. Spendendo poco o nulla i proprietari addizionano valore all’immobile, si crea spinta economica, si riduce il consumo energetico e si migliora e di molto la sostenibilità ambientale”. Interventi che “generano valore”: ma quali sono  quelli più effettuati? ” Il cappotto, il cambio delle caldaie il fotovoltaico con accumulatori, i serramenti per arrivare al geotermico, al consolidamento antisismico. Interventi che vengono realizzati soprattutto nei condomini che sicuramente stanno facendo la parte da leone, mentre per ora è estremamente contenuto il ruolo di qualsiasi ente che non ha fine di lucro e che ha diritto a questo tipo di intervento senza limiti, il che è abbastanza inspiegabile vista la convenienza economica, e il numero nelle nostre città di  beni di proprietà di enti senza fine di lucro che son fatiscenti e semi abbandonati, e che  potrebbero esser ora rinnovati”. Tutto può essere sempre migliorato: come potrebbe migliorare il Superbonus? “Attraverso semplificazioni rappresentate dalla possibilità di poter far partire i lavori anche in assenza di conformità edilizia dichiarando che essa in caso fosse necessaria verrà effettuata”.

Ma solo allungando i tempi l’intervento diventerà strutturale

E quali potrebbero essere altre possibili correzioni da suggerire al governo?  “Allungare i tempi per far diventare questo intervento strutturale. Oggi è la più innovativa e intelligente azione che l’Italia abbia fatto sul tessuto economico: migliora l’impostazione energetica del tessuto urbanistico, l’impatto economico spinge l’economia italiana, per cui i termini più lunghi sono imprescindibili se si vuole pianificare un impatto moltiplicatore sull’economia, migliorare lo skyline, applicare una economia circolare che riduce i consumi e incrementa l’efficienza energetica del Paese”.  Moltissimi operatori del settore stanno in “stand by” proprio aspettando un prolungamento dei tempi. Ma c’è anche chi chiede interventi per favorire l’informazione, per l’apertura, nei Comuni,  di “sportelli pubblici”, dove la “gente normale”, senza conoscenze in materia possa ricevere informazioni….

Nei Comuni servono uffici tecnici digitalizzati

“Avere sportelli pubblici dove avere informazioni dirette è un po’ una chimera:  quello che basterebbe a noi è che gli uffici tecnici fossero adeguatamente sviluppati dal punto di vista digitale e con personale adeguato a fornire le informazioni agli operatori economici per accelerare l’attività operativa. Ogni informazione il proprietario l’ha dal general contractor che da solo informazioni asseverate”.

General contractor: ecco chi è e cosa fa

Già, i  general contractor: chi sono e come operano? “Quella del general contractor come figura è nata proprio per poter verticalizzare in un unico rapporto l’attività che il proprietario deve svolgere e le attività amministrative oltre all’assunzione del rischi finanziario: è un operatore che accentra il rischio, lo gestisce per conto del proprietario e applica le modalità operative corrette”. A proposito di rischi: ol Recovery plan individua come possibili beneficiarie 500 mila unità abitative ma con  la crescita del costo delle materie prime, da cemento armato al ferro, non  c’è il pericolo  che  freni la corsa ai lavori? “Certo che può frenare tutto il meccanismo: infatti il legislatore dovrà velocemente provvedere a ritoccare i massimali per evitare che dal punto di vista pratico ci sia un’incongruenza tra i massimali stessi e prezzi medi delle materie e delle opere. Sono cose da fare subito senza perdere altro tempo”. Da general contractor, figura nata per risolvere per conto dei “semplici cittadini” i problemi che la burocrazia comunque presenta, ha qualcos’altro da aggiungere? “Di rivolgersi a un general contractor perchè  il coordinamento di ogni pratica  è fondamentale. Il primo passo da fare è  semplicissimo: inviare un messaggio,  WhatsApp, che viene letto in tempo reale e a cui seguiranno tutte le mail formali di approfondimento. Il primo di una serie di step in un percorso comunque  super veloce che dà delle risposte precise sulla fattibilità generale delle opere,  andando via via in profondità fino alla sottoscrizione di un contratto di fattibilità e, dopo l’esame della relazione finale comprensiva di computo metrico, l’eventuale appalto nelle opere”.

Testo realizzato da Baskerville comunicazione & Immagine per casavuoisapere.it