“Condomini in pericolo, gli amministratori vanno messi in condizione di difenderli”

L’incendio che ha distrutto un grattacielo a Milano , seguito a pochi giorni di distanza da un altro rogo che ha divorato un edificio a Torino, ha riproposto il problema della sicurezza negli edifici, spesso grandissimi, abitati da decine di famiglie, centinaia di persone.  Case di milioni di italiani dove non “abita” solo il pericolo d’incendio, visto che  ci sono anche, parapetti, portoni, ascensori, cancelli motorizzati, piscine, giochi per bimbi, alberature, e, ancora, intonaci pericolanti e cemento armato (che in molti pensavano fosse eterno quando invece non è così) a mettere a rischio l’incolumità degli inquilini. Rischi che dovrebbero essere “verificati e periodicamente controllati,con una vera e propria mappatura, cosa che purtroppo non è mai avvenuta, creando una situazione decisamente allarmante che neppure l’avvento del super bonus sembra affrontare in modo adeguato. Una situazione ad altissimo rischio confermata da chi la “materia” la conosce come pochi altri: Massimo Bargiacchi, presidente nazionale di Gesticond, la più importante associazione di amministratori immobiliari, pronto a ribadire, una volta di più, l’importanza (non riconosciuta) del ruolo dell’amministratore condominiale che, sottolinea, “oggi è un professionista al quale si richiedono competenze  fiscali, tecniche, giuridiche e operative ma senza riconoscergli  una qualifica e un riconoscimento, anche economico,  perché possa davvero diventare il garante della sicurezza di milioni di edifici”. Preoccupazioni e  “messaggi” al Governo messi in evidenza in questa intervista a casavuoisapere.it.

Un grattacielo di recente costruzione che viene divorato dal fuoco in via Antonini a Milano; l’ex direttore del Dipartimento della protezione Civile della Presidenza del consiglio dei ministri Guido Bertolaso che denuncia come “gli edifici a norma siano estremamente ridotti” e come “quello dei materiali che devono essere capaci di resistere alle fiamme sia un problema che riguarda il 60-65 per cento di tutti gli edifici italiani”:  quello della sicurezza dei condomini è un problema davvero così esteso e allarmante? “Vorrei rispondere di no, ma sono costretto a riconoscere che la realtà è molto più complessa. Il panorama immobiliare italiano ha bisogno di urgenti interventi di manutenzione sia strutturali sia impiantistici. Lo sfruttamento verticale del suolo, le dotazioni sempre più sofisticate all’interno degli appartamenti, le dimensioni sempre più ridotte delle stanze, la maggiore densità, rendono sempre più necessario l’utilizzo di materiali adeguati e la costante manutenzione degli stessi. È aumentato in modo esponenziale il carico incendi. L’incidente di via Antonini pone poi un’ulteriore domanda, fino a oggi poco sollecitata, che riguarda la sicurezza dei cappotti termici o dei materiali usati per le coibentazioni”. L’incendio di Milano ha spinto molti ad affermare che “molto ancora resta da fare per assicurare ai nostri edifici una dotazione antincendio che riduca al minimo i danni ed i rischi del fuoco nelle abitazioni”, soprattutto per le abitazioni costruite prima del 1986, anno in cui sono state introdotte le norme sulla sicurezza antincendio. Ma cosa c’è da fare (che sia davvero fattibile)? E realisticamente possibile per esempio, fare una mappatura degli edifici a rischio (dopo i crolli dei cavalcavia è stata chiesta una mappatura delle infrastrutture pericolose e abbiamo visto come è finita….). “Per le parti comuni si potrebbe pensare a una mappatura degli edifici, operazione sicuramente non facile atteso il numero dei condomini in Italia (circa 12milioni di edifici residenziali), con caratteristiche diverse e con situazioni all’interno- mi riferisco alle parti private- difficilmente monitorabili”. L’incendio di Milano è avvenuto a pochi mesi di distanza dall’attuazione (indicata per il 6 maggio scorso) di un Decreto ministeriale del gennaio 2019 e che prevede proprio importanti adeguamenti antincendio, sia per gli edifici di nuova realizzazione sia per quelli già esistenti. Ovvero? Quali sono le novità principali? “Il DM gennaio 2019 ha subito le proroghe che la pandemia ha imposto. La normativa antincendio ha visto la sua prima regolamentazione fin dal lontano 1987. Senza entrare nel merito specifico di quanto previsto da quest’ultima posso notare come si passi da norme “ prescrittive” a norme “prestazionali “, quindi con indicazione delle regole di sicurezza antincendi delegata al professionista progettista”. In particolare, per gli edifici già esistenti, l’adeguamento prevede l’installazione “se prevista, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza”.  Letta così a fronte delle dichiarazioni di Guido Bertolaso non sembra un’aspirina prescritta a un malato terminale? “A seconda dell’ altezza degli edifici sono previste regole sempre più stringenti. Per quelli che superano 54 metri è prevista la Gsa (figura per la Gestione sicurezza antincendi)”. La prevenzione è, in ogni caso, la “cura” più importante, e si basa su controlli, a cominciare da quelli sui materiali ignifughi (o presunti tali) usati per costruire. Sempre Guido Bertolaso ha invitato a “effettuare maggiori controlli e fare in modo che, almeno, gli edifici nuovi vengano costruiti con materiali che siano a norma”. La stessa cosa vale però anche per le ristrutturazioni che il superbonus del 110 per cento potrebbe far ripartire decine di migliaia. Chi è chiamato a verificare che, per esempio, i materiali siano ignifughi? E gli amministratori condominiali, he “assegnano i lavori”,  che ruolo (e che responsabilità) hanno in questa fondamentale opera di controllo e prevenzione? “A questa domanda bisognerebbe rispondere con un trattato. Agli amministratori di condominio vengono addossate responsabilità sempre maggiori senza che , agli stessi, venga data una qualifica professionale adeguata. Basti pensare che nel DM gennaio 2019 sopra citato, si fa riferimento al “ responsabile dell’attività “ comunemente individuato nell’amministratore, mentre è evidente la non competenza dello stesso a qualsivoglia capacità progettuale relativa”. Dai lavori straordinari all’ordinaria gestione del condominio: cosa significa che l’amministratore condominiale, proprio in base al decreto del ministero dell’Interno gennaio 2019, deve “accertare l’adeguamento dell’edificio, con la verifica dell’attuale situazione amministrativa del condominio, nei confronti del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco? “L’amministratore non può che affidarsi a un tecnico esperto e da questo ottenere le garanzie necessarie circa la sicurezza del fabbricato”. E cosa vuol dire invece che deve stabilire l’altezza antincendio dell’edificio? Cos’è l’altezza antincendio? “L’altezza antincendi non la stabilisce l’amministratore. È un dato oggettivo precisamente normato”. Ogni amministratore di condominio dovrebbe inoltre farsi affiancare da un tecnico specializzato in prevenzione incendi per le verifiche: avviene regolarmente e sono controlli “ eri”  o solo “burocratici”, giusto per compilare un po’ di carta ….? “Devono essere controlli “ veri” e gli amministratori professionisti ben conoscono i rischi se questo non avvenisse”. L’amministratore, “quale datore di lavoro”, è responsabile del mantenimento delle condizioni di efficienza delle attrezzature e degli impianti di protezione antincendio: se non provvede a una corretta sorveglianza e manutenzione con controlli periodici delle attrezzature e degli impianti di protezione antincendio a cosa va incontro? Cosa rischia? “Il mantenimento in efficienza degli impianti, delle apparecchiature e in genere delle parti comuni e’ compito dell’amministratore come stabilito dal Codice civile. Da non dimenticare mai che le regole sono quelle del mandato”. Fin qui abbiamo parlato di pericolo incendi, ma ci sono altri pericoli che possono “abitare” in un condominio. Quali sono i principali e sono adeguatamente affrontati? “Lungo è l’elenco… Cancelli motorizzati, parapetti, portoni, ascensori, piscine, giochi per bimbi, alberature… per non parlare di intonaci pericolanti e cemento armato (che pensavamo eterno o quasi mentre abbiamo scoperto – e stiamo scoprendo-ben altra realtà”. Il superbonus al 110 per cento per interventi edili di cui abbiamo accennato prima può rappresentare un’importante opportunità per contrastare questi pericoli? “Il super bonus sta portando a galla una realtà per molto tempo dimenticata. L’efficientamento  energetico e la sicurezza antisismica. Nonostante diversi “ aggiustamenti” siamo ancora molto lontani dal risultato sperato. E il tema sicurezza non è tra i più presenti”L’amministratore condominiale oggi è una figura professionale davvero adeguatamente formata e preparata per far fronte a una domanda di sicurezza sempre più alta? E dispone degli “strumenti” per poter svolgere il proprio ruolo ?“ Gli amministratori professionisti- e Gesticond ben lo sa – stanno seguendo percorsi formativi sempre più approfonditi per essere preparati a rispondere alle necessità della proprietà immobiliare. Purtroppo non sempre è così per chi professionista non è. E i danni si conteranno nei prossimi anni quando verranno verificate le pratiche presentate. Della figura professionale dell’amministratore si parla e si disquisisce da anni senza essere ancora riusciti a trovare una soluzione soddisfacente. La legge 220/12, comunemente detta “ Riforma del condomino” è in verità un aggiustamento normativo che, per la prima volta, indica alcuni obblighi per poter svolgere la professione ma non tiene conto delle competenze oggi necessarie, fiscali, tecniche, giuridiche e operative. L’amministratore oggi è – e sempre di più deve essere – un professionista a tutto tondo, che agisca in stretta collaborazione con la proprietà immobiliare con una qualifica e un riconoscimento anche economico, al momento disattesa. Gesticond è impegnata, molto impegnata, per promuovere la professionalità dell’amministratore condominiale riconoscendolo figura centrale nella gestione della proprietà”

pubblicato il 6 Settembre 2021 da
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