Immobiliare, un mercato crollato anche per colpa di chi non ha costruito un futuro

“La cultura è il valore principale che alimenta il progresso e il miglioramento in tutti i campi. Per realizzare ogni cosa bisogna avere delle solide fondamenta,  qualcosa che possa fare sempre da riferimento. E se per costruire una casa servono materie prime, progetti e calcoli precisi, per fare sì che tutto il comparto immobiliare funzioni e che quella casa non sia, semplicemente, un insieme di mattoni e cemento, è necessario lavorare anche sull’aspetto culturale”.  Andare a rileggere quanto affermato tempo fa da Mafalda Fiumana, titolare dell’agenzia MF Immobiliare e consigliere Fimaa, e pubblicato sull’osservatorio immobiliare Case & Terreni, fa riflettere. Ma dovrebbe far anche indignare: perché quelle affermazioni, quell’invito a “costruire tutti insieme una nuova cultura del costruire case”, a far tesoro degli errori compiuti in passato per non incapparci nuovamente, sono rimasti lettera morta. Contribuendo ad affossare sempre più  un settore messo in ginocchio dalla crisi come pochi altri, un mercato come quello immobiliare bisognoso più di molti altri settori di un decisivo cambio di direzione, di una vera e propria rivoluzione culturale che invece imprenditori e associazioni di categoria non sono stati capaci di realizzare. Lasciando che il settore continuasse a crollare sotto il peso di un’incapacità di cambiare,  di una volontà nel proseguire facendo quello che era sempre stato fatto: ragionare utilizzando esclusivamente, come punti di riferimento, metri quadrati e cubi, quintali di cemento e ferro, guadagni… Come se imprenditori e responsabili di associazioni di categoria (questi ultimi ancor più “colpevoli” proprio perché chiamati  a comprendere i problemi e pagati per  trovare le soluzioni per tutti?) non avessero neppure mai ascoltato quelle parole, quegli inviti a “guardare le cose da un punto di vista diverso”, come aveva spiegato Mafalda Fiumana. Evidenziando cose che avrebbero dovuto apparire chiarissime a tutti, e che forse, se ascoltate, avrebbero potuto evitare altri “crolli”. Un esempio? “In ogni settore, quando si vuole commercializzare un prodotto, si segue una ben precisa strategia di marketing”, aveva affermato l’agente immobiliare. “Tutto parte da un’idea, poi si cerca di svilupparla tenendo conto del fatto che, per avere successo, questa idea deve piacere al suo utilizzatore finale. Si effettua, cioè, un’indagine di mercato in cui si chiede agli esperti delle vendite, i commerciali, di fornire indicazioni circa quello che il mercato chiede. Dopo la fase di sturt-up si procede alla realizzazione del prodotto da commercializzare, con la consapevolezza di avere in mano un prodotto in grado di piacere al pubblico perché è stato pensato e studiato sulla base di un’attenta analisi dei desideri e delle esigenze del cliente”. Tradotto: costruttori, piantatela di costruire sulla base di quello che voi pensate vada bene, perché non è così, perché così le case resteranno invendute. Peccato che quel Sos (“nel settore immobiliare tutto questo non accade”) sia rimasto lettera morta . E continui a rimanerlo, senza che nessuno sembri rendersi conto che il mondo è cambiato e che chi non si adegua è perduto.  “Il grande limite del nostro settore è la mancanza di interfaccia tra i referenti commerciali e tra chi realizza il prodotto”, aveva proseguito nel suo atto d’accusa Mafalda Fiumana, sottolineando come “da molto tempo noi agenti immobiliari, che dovremmo essere il “terminale della filiera edile”, cerchiamo di far passare alle imprese un messaggio di collaborazione più stretta, perché l’obiettivo comune è quello di realizzare abitazioni che siano in linea con ciò che il cliente desidera”. Altri mesi, anni sono passati e ognuno continua ad andare per la sua strada, come se provasse piacere nel fare harahiri. Come se  non si rendesse conto, anche senza dove andare a rileggere le dichiarazioni di un’agente immobiliare che “finché la domanda immobiliare era talmente alta da rendere comunque agevole la gran parte delle compravendite”, uno poteva anche ragionare tenendo come solo obiettivo lo stipendio a fine mese e, magari, facendo il meno possibile. “Ma  oggi la questione non può più essere rimandata”, aveva proseguito Mafalda Fiumana, rimarcando il fatto che sarebbe stato più possibile proseguire su quella strada, con  “le imprese che,  anche per ottimizzare i costi, nella maggior parte dei casi non tengono adeguatamente conto di importanti  segnali e continuano a costruire edifici e abitazioni che non rispondono alle nuove richieste di una clientela diventata sempre più esigente e perfettamente consapevole di poter dettare le regole del gioco in un mercato in cui, oggi, può chiedere e ottenere più che in passato”.  Con in risultato che era due anni fa, e continua a essere drammaticamente oggi, sotto gli occhi di tutti:” La voglia di casa permane, ma chi investe in un immobile continua a rimandare l’acquisto fino a quando non trova la soluzione che soddisfa le sue esigenze”. Parole che risentiremo pronunciare in futuro se qualcosa non cambierà. Ma perché negli ultimi anni hanno continuato a spuntare  come funghi immobili  incapaci di incontrare i gusti del pubblico?  “Nel recente passato la casa era vissuta come un investimento più che un luogo in cui abitare. Si comprava e si affittava velocemente per avere un reddito immediato con il quale pagare il più delle volte le rate del mutuo contratto. Oggi questo tipo di operazioni sono sempre più rare, perché vissute come investimenti a rischio e il numero di case invendute continua a crescere”, si legge sempre in quell’intervista pubblicata da Case & Terreni,  iniziativa editoriale nata per fornire non solo per aggiornare i valori immobiliari, ma anche per aggiornare la cultura edilizia. Una spiegazione perfetta, allora come oggi. Con la differenza che ad anni di distanza fa indignare pensare che nessuno ha capito che occorre cambiare, che nessuno (o pochissimi) abbia provato a far capire i pericoli di un’incapacità a comprendere il più banale dei concetti: che un prodotto dev’essere pensato, prima di ogni altra cosa, per il mercato, per chi lo acquista. E che non farlo significa  produrre case per non venderle. Il mattone è un prodotto come gli altri: serve investire in ricerca, in indagini di mercato per capire come muoversi, esattamente come fa chi produce auto o abbigliamento. “Nel momento in cui gli agenti immobiliari sono propositivi e intervengono nel dare indicazioni sulla progettazione, spesso si trovano di fronte a un muro, perché prevalgono dinamiche di ottimizzazione di costi e, di conseguenza, di business. Invece impresari, progettisti e agenti immobiliari dovrebbero lavorare attorno a un comune “tavolo delle idee”, indispensabile per costruire una proposta credibile che risponda alle rinnovate richieste dei potenziali acquirenti”, aveva proposto Mafalda Fiumana. “In una situazione di mercato come quella che stiamo attraversando servono un gioco di squadra e una proposta accattivante. Chi costruisce dovrebbe riflettere e chiedersi perché e per chi sta costruendo e per rispondere non potrebbe che rendersi conto che deve condividere queste riflessioni con tutti gli attori del settore immobiliare. Se i progetti fossero condivisi tra chi costruisce e chi commercializza gli immobili, le cose migliorerebbero radicalmente, perché noi, quali referenti commerciali, ci troveremmo a proporre soluzioni immobiliari che riflettono i “sentimenti” dei potenziali acquirenti”. Una proposta che vale oggi più che mai.  A meno che costruttori, architetti e interior designer,  agenti immobiliari, che dovrebbero condividere l’ obiettivo di creare soluzioni abitative  in linea con la richiesta di mercato e che dunque vengano acquistate, non vogliano dare il colpo di grazia al mattone.

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