Casa in eredità, come calcolare le somme da dover pagare al fisco per la successione

L’acquisto di una casa comporta il pagamento di una serie notevoli di imposizioni fiscali, e questo è risaputo. Ma anche chi riceve in eredità un immobile deve versare al fisco una parte del valore della casa. In generale, in caso di successione, il figlio, in quanto erede, deve pagare l’imposta di successione per i beni e i diritti devoluti. Questa imposta si applica solo al valore eccedente la franchigia che spetta a ciascun figlio, detto di seguito base imponibile. La franchigia attualmente è pari a un milione di euro. Nel caso in cui tra i diritti ereditari siano inclusi anche immobili, si applicano due ulteriori imposte per le quali non vale la franchigia sopra indicata: l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, nella misura del 2 per cento del valore degli immobili, con il minimo di 200 euro; l’imposta catastale nella misura dell’1 per cento del valore degli immobili, con il minimo di 200 euro. Per determinare i valori si assume il valore di mercato dell’immobile all’apertura della successione, anche se questo valore può essere rettificato, in alcuni casi, dall’Agenzia delle Entrate. Spesso, per questioni legate a necessità familiari, si preferisce evitare di dividere il patrimonio alla morte del padre e si decide di anticipare la spartizione dell’eredità. Uno degli strumenti da utilizzare è quello della  donazione, che ha lo stesso trattamento fiscale della successione. La franchigia è la medesima, un milione di euro, e le imposte di trascrizione e catastale si calcolano allo stesso modo. Sono leggermente diverse, e più complicate, le variabili per calcolare la base imponibili. Per trasferire la piena proprietà, si prende in considerazione il valore di mercato alla data dell’atto; per la proprietà gravata da diritti reali di godimento, il classico caso della donazione con usufrutto a favore dei genitori che rimangono a vivere nell’immobile, si calcola la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto di cui è gravata; per i diritti di usufrutto, uso e abitazione, si prendono in considerazione il valore della piena proprietà, il tasso legale di interesse e un coefficente, relativo all’eta del titolare del diritto, stabilito dalla legge. Da quando sono entrate in vigore le agevolazioni sulla prima casa, sussistono diritti e doveri ulteriori in capo ai beneficiari di uno degli atti in questione. Se sussistono i requisiti e le condizioni previste per le agevolazioni, le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 200 euro. Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa il beneficiario deve dichiarare di avere la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile trasferito, ovvero di essere intenzionato a stabilirvisi entro 18 mesi dalla data dell’atto di donazione oppure di svolgere lì la propria attività; di non essere titolare esclusivo, né in comunione col proprio coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nel territorio del comune dove si trova l’immobile trasferito; di non essere titolare, neppure per quote (e neppure in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, in tutto il territorio nazionale.

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