Avvocato D’Andrea buongiorno, il nostro amministratore condominiale ha convocato un’assemblea per “accelerare” la pratica del Superbonus e far partire i lavori approvati un anno fa. Quello che però leggo sul sito non mi lascia troppo tranquilla… Mi aiuterebbe a capire meglio? Grazie. Antonella

La tematica del Superbonus 110% negli ultimi mesi e soprattutto dopo il 16 febbraio 2023 ha subito una battuta d’arresto in relazione al Decreto legge 11/ 2023 convertito dalla legge n. 38 / 2023 che ha bloccato la cessione dei crediti mantenendoli al 90% e solo per casi limitatissimi legati al quoziente reddituale della famiglia. Moltissimi amministratori nel tentativo di far partire del lavori deliberati lo scorso anno o comunque ante 16 febbraio 2023 con Cilas depositata entro il 25 novembre 2022 stanno svolgendo assemblee per dare impulso ai lavori ma siamo sicuri che le assemblee che hanno deliberato il Superbonus 110% lo scorso anno siano valide ed efficaci? I condomini possono stare tranquilli e certi che l’Agenzia delle Entrate, al termine dei lavori e per i successivi 12 anni non potrà eccepire invalidità con le conseguenze dolorosissime per i proprietari immobiliari ? Ciò che molti amministratori danno per scontato e che le delibere che hanno approvato l’esecuzione dei lavori Superbonus ante 16 febbraio 2023 sono tutte valide ed efficaci. Purtroppo non sempre è così infatti è opportuno, prima di considerare la validità della delibera, analizzare nel dettaglio cosa si è approvato prima del 16 febbraio 2023. Molte di queste delibere sono state “riprese” e rimesse all’ordine del giorno di assemblee convocate dopo il 16 febbraio 2023 ma in molti casi si sono apportati dei mutamenti che hanno comportato un cambiamento dell’impresa, la predisposizione del fondo art 1135 c.c., la nuova previsione del piano economico e delle condizioni finanziarie con conseguenti rischi amplificati rispetto alle delibere approvate ante 16 febbraio 2023. Tutto ciò ha comportato non appena una integrazione della delibera, che non avrebbe comportato alcuna variazione sostanziale, ma una sostituzione effettiva del contenuto delle delibere approvare prima del blocco della cessione dei crediti. Una delibera invalida sotto il profilo civilistico può non essere invalida sotto il profilo fiscale invece se una delibera è inefficace sotto il profilo fiscale l’invalidità trascina anche per gli aspetti civilistici. Il vistatore potrebbe non validare una cessione a causa della mancata previsione nella delibera della costituzione del fondo ex art. 1135 c.c.. Mi è capitato di constatare che in alcune delibere ante 16 febbraio 2023 non era stata prevista la costituzione del fondo ex art. 1135 c.c. circostanza che invece è stata inserita e deliberata con approvazioni assembleari post blocco della cessione dei crediti. A mio avviso tutto ciò espone a rischi per le cessioni, infatti si configurerebbe non una integrazione della delibera precedente ma una sostanziale modifica delle stessa. Stesso dicasi nel caso in cui le nuove delibere hanno previsto modifiche rilevanti ai progetti originariamente approvati, ciò comportando conseguentemente un sostanziale aumento del piano finanziario magari con valori e somme non cedibili molto rilevanti e mai considerati nel passato dalle assemblee.

Avvocato Gaetano D’Andrea