Segnatevi queste poche parole: “copia autentica del titolo di trasferimento”. E poi, con caratteri più grandi e in rosso, perché non possa passare inosservato, aggiungete “l’obbligo di allegarla all’atto traslativo”. Un piccolo (ma grandissimo per importanza) “memo” che potrà evitarvi, in caso di compravendita immobiliare in condominio, di dover pagare a caro prezzo l’eventuale “dimenticanza”, avvenuta magari nella convinzione che per essere “in regola” fossero sufficienti una semplice comunicazione scritta e una semplice copia. Non autentica, appunto, e dunque, per la legge senza alcun valore legale. Come ha scoperto un condomino che dopo aver venduto aveva inviato all’amministratore, tramite raccomandata, una normalissima comunicazione dell’avvenuta cessione del diritto di proprietà.

Se l’acquirente non paga le spese condominiali sono dolori anche per chi ha venduto

Salvo sentirsi dire, tempo dopo, che quella “dimenticanza” gli avrebbe “presentato”, a fronte di successivi inadempimenti del condomino subentrante, un conto salatissimo: quasi 150mila euro, con tanto di decreto ingiuntivo ottenuto dall’amministratore del condominio. Denaro (frutto di spese condominiali del nuovo acquirente non saldate negli anni successivi) che il venditore ha tentato di non pagare presentando opposizione contro il decreto ingiuntivo, sostenendo “di avere tempestivamente comunicato tale circostanza all’amministratore con raccomandata contenente tutti gli elementi identificativi del trasferimento” e, ancora, che “tale comunicazione avrebbe dovuto ritenersi idonea a escludere la responsabilità solidale”, ma senza risultato: i giudici del tribunale di Treviso, “teatro” della battaglia legale, hanno infatti sentenziato che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con il cessionario per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto” e che “non può considerarsi equipollente la mera raccomandata informativa, trattandosi di una dichiarazione unilaterale di parte priva dei requisiti di certezza, completezza e opponibilità propri dell’atto pubblico o della certificazione notarile, e come tale inidonea a comprovare l’effettivo trasferimento immobiliare”.

In moltissimi non conoscono il pericolo. Compresi i “professionisti”

Una precisazione, fondamentale, sottolineata a chiare lettere sul quotidiano Il Sole24Ore da Vincenzo Vecchio, storica firma del quotidiano economico finanziario di Confindustria oltre che presidente nazionale dell’Associazione piccoli proprietari di case (Appc), che presentando il caso di Treviso ha voluto lanciare l’allarme su “ una situazione sconosciuta a moltissimi, e non solo normali cittadini proprietari di appartamenti o unità commerciali condominiali, ma anche a troppi professionisti” e che proprio per questo rischia di “colpire” altri proprietari protagonisti di vendite immobiliari in condominio. “Il certificato notarile di avvenuta stipula e la copia autentica dell’atto di compravendita sono due documenti completamente diversi”, si legge nell’articolo che ribadisce più volte l’importanza di non “confondere la copia autentica con l’attestato di avvenuta stipula che è quello in uso generalizzato. Il primo infatti  contiene informazioni cruciali per la gestione condominiale che il semplice certificato o attestato non riporta, tra cui richiami al regolamento di condominio e alle tabelle millesimali; l’indicazione dei beni comuni e delle eventuali servitù; i dettagli relativi a specifiche convenzioni urbanistiche. Proprio a causa di queste omissioni, la consegna del solo certificato notarile all’amministratore potrebbe non produrre gli stessi effetti giuridici e amministrativi della consegna della copia autentica dell’atto: meglio non rischiare e consegnare la copia autentica”. Un pericolo tanto concreto quanto evitabile “ affidandosi, in caso d’acquisto o di vendita, alla consulenza di esperti giuridici del settore proprio per evitare di andare incontro a gravi imprevisti”. Quali sono i rischi più comuni ? “Per il venditore: l’obbligo di rispondere in solido di spese maturate anche dopo la vendita (il caso di Treviso ha confermato che “la vera e propria responsabilità solidale prevista dal Codice civile in capo al cedente cessa esclusivamente con la formale ricezione, da parte dell’amministratore, della copia autentica dell’atto di cessione”); per l’acquirente: il dovere di farsi carico di oneri per opere di urbanizzazione mai eseguite”.

Meglio chiedere anche il  certificato di conformità dell’immobile e se ci sono morosità…

E per tutelarsi al meglio prima della firma, il presidente nazionale dell’Appc conclude un consiglio sui documenti da richiedere: “il certificato di conformità dell’immobile così da verificare la convenzione urbanistica, e la dichiarazione dell’amministratore di condominio, che attesti l’eventuale presenza di morosità, vertenze legali in corso o spese per lavori straordinari già deliberati”.

Ma i giudici non potrebbero scrivere in modo più comprensibile?

Un ultimo, preziosissimo, consiglio dell’esperto, mentre un’ultima annotazione di un normale cittadino che dovesse leggere la motivazione della sentenza potrebbe riguardare il passo in cui il giudice, dopo aver ribadito che “il dato letterale della disposizione non presenta ambiguità”, perché “il legislatore ha individuato in modo espresso e tassativo l’adempimento idoneo a far cessare la responsabilità solidale, cioè la trasmissione della copia autentica del titolo” aggiunge che “ne consegue che, in assenza di incertezze testuali, non residuano spazi per il ricorso a criteri interpretativi alternativi idonei ad alterare il contenuto precettivo della norma, non potendo l’interpretazione logico-sistematica tradursi in una sostanziale disapplicazione del dato normativo”. Con l’ultima parte che sembra una moderna spiegazione del perché Alessandro Manzoni abbia scelto il nome Azzeccagarbugli per il “leguleio” che nei Promessi Sposi rifiuta la sua assistenza a Renzo. Ma questa è tutta un’altra storia, un nuovo “capitolo” del racconto di come la legge sembri fare di tutto per non farci comprendere dalla “povera gente”.