Come valutare il valore di un bar o un ristorante, di un negozio di abbigliamento, o di una qualsiasi altra attività commerciale che si vorrebbe rilevare? Come capire il reale valore dell’avviamento, ovvero la sua capacità di produrre reddito? È sufficiente analizzare fatturato, idoneità dei locali, stato degli arredi e delle attrezzature? Ecco un piccolo vademecum per capire meglio un mondo nel quale, soprattutto se non si è già degli “addetti ai lavori” è sempre meglio farsi guidare da un esperto, da un professionista che da anni si occupa di compravendita e di locazione di attività commerciali.

Analizzare il fatturato è fondamentale, capire il reale utile ancora di più…

Il fatturato, di uno o più anni precedenti, rappresenta sempre il punto di partenza e il riferimento principale per la valutazione di un’attività commerciale, ma non un valore assoluto, rappresentato invece dal reddito netto che l’azienda potrà produrre, dall’utile che consentirà al nuovo imprenditore di ripagarsi dell’investimento in un certo numero di anni.  Importantissimo è dunque analizzare tutte le voci di costo e la loro incidenza per valutare la capacità di reddito dell’azienda, oltre che depurare fatturato e reddito dalla quota di ricavi che dipende esclusivamente dalle capacità del titolare che cede. In altre parole quello che nella trattativa viene chiamato l’avviamento soggettivo.

I locali sono davvero a norma per quanto riguarda sicurezza e igiene?

Altro aspetto fondamentale è l’idoneità dei locali, soprattutto in materia di sicurezza e d’igiene, requisiti senza i quali occorre prevedere  sensibili spese di ristrutturazione dei locali. Inoltre occorre tener presente anche che il rispetto dei requisiti urbanistici, di igiene pubblica ed edilizia, tutela dell’ambiente, della salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, incide anche sui tempi di cessione dell’azienda.

 Arredi e attrezzature  devono essere non solo in buono stato ma anche accattivanti

Terzo elemento fondamentale: lo stato degli arredi e delle attrezzature che, oltre a essere elementi funzionali, sono anche motivo di richiamo per l’esercizio. Attrezzature  arredi in buono stato e con lunga vita residua facilitano la vendita rapida dell’azienda.

E non dimenticate il passaggio, i parcheggi, l’affiancamento da parte del precedente gestore…

Accanto a questi tre elementi basilari, vanno aggiunti altri fattori che possono incidere sulla valutazione, come l’ubicazione, le dimensione dei locali, il numero e la qualità delle vetrine, la vicinanza di aree adibite a parcheggio, la durata residua del contratto di locazione, il periodo di affiancamento da parte del vecchio proprietario, le condizioni di pagamento. Voci il cui “peso” nella valutazione della bontà o meno dell’affare, è tanto maggiore quanto più questi elementi si discostano dai valori medi del settore.

Perché un bar in una via funziona e in quella vicina no?  Solo un vero esperto può dirlo …

Una volta esaminati tutti questi elementi, il consiglio è comunque sempre quello di confrontassi con professionisti del settore, gli unici davvero in grado di sapere,  per esempio, se un bar pasticceria può davvero funzionare in una determinata via, mentre nello stesso locale può miseramente fallire un’altra attività, riducendo al  minimo i rischi, comunque sono  sempre presenti in ogni attività commerciale.

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it