Valutare un immobile? Per determinare la cifra corretta non basta certo limitarsi a individuare la zona in cui sorge, verificare l’anno di costruzione e lo stato in cui si trova l’edificio. Esistono numerosi elementi che contribuiscono, spesso in maniera significativa, a determinare il valore di un appartamento. Elementi che, nel linguaggio tecnico degli operatori immobiliari, si chiamano coefficienti di valutazione e sono correttori che modificano il prezzo, aumentando o riducendo il valore medio in relazione alle caratteristiche dell’unità immobiliare. La quotazione media va moltiplicata per il coefficiente, ottenendo così il reale valore dell’immobile. Se il coefficiente è inferiore a uno, il valore dell’unità immobiliare è più basso rispetto alla quotazione media. Se è superiore a uno, il prezzo sale. Immaginando di voler acquistare o vendere un appartamento in condominio, una delle prime domande da porsi è: c’è l’ascensore? Una differenza sostanziale che causa importanti differenze di prezzo legate ai coefficienti di piano. Un appartamento al quarto piano in un palazzo con ascensore ha un coefficiente 1; senza ascensore il coefficiente scende a 0,70 e l’appartamento può valere il 30 per cento in meno. Un altro elemento importante è l’esposizione: la vista panoramica, ma anche l’orientamento a sud, fanno aumentare il valore di un immobile. Determinanti sono poi  i coefficienti di funzionalità, come la presenza o meno di un box o di un posto auto, e quelli relativi alla qualità dell’immobile. Per avere un prezzo reale di un’unità immobiliare vanno considerati più coefficienti, moltiplicando fra loro i valori per ottenere un coefficiente finale comprensivo di tutte le variabili prese in considerazione. In altre parole, il valore dell’immobile nasce dal prodotto dei coefficienti moltiplicato per la superficie lorda dell’immobile che, a sua volta, andrà moltiplicata per il valore medio di stima dell’immobile. Ecco i coefficienti di valutazione per un calcolo del valore del vostro immobile.

Coefficienti di esposizione

Orientamento a nord 0,90; orientamento a est 0,95; orientamento a sud 1,05; orientamento a ovest 1,00; vista panoramica 1,10.

 Coefficienti di piano per edifici con ascensore

Piano seminterrato 0,80;  piano terreno 0,90; piano rialzato 0,92; primo piano 0,94;  secondo piano 0,96;  terzo piano 0,98; quarto piano e superiori 1,00;  ultimo piano 1,15;  attico 1,20.

Coefficienti di Piano per edifici senza ascensore

Piano seminterrato 0,80; piano terreno-rialzato 0,90; primo piano 0,92; secondo piano 0,90; terzo piano 0,80; quarto piano 0,70; dal quinto piano 0,50.

Coefficienti di funzionalità

Immobile con due o più box 1,05; immobile con posto auto di proprietà esclusiva 0,95; immobile senza box 0,90.

Coefficienti di qualità (stato ottimo, buono, mediocre, pessimo)

Signorile 1.25- 1.10 –  0.95 – 0.75; medio 1.15 – 1.00 –  0.85 – 0.70; popolare 1.00 – 0.90 – 0.75 – 0.65

Coefficienti correttivi per per le superfici pertinenziali

Balconi coperti 0,50; balconi a sbalzo 0,30; solai recuperabili ad abitazione 0,40;  cantine e solai 0,25; giardini esclusivi 0,10; locali tecnologici 0,30; magazzini di pertinenza negozi 0,30; taverne e mansarde agibili 0,40; terrazze/lastrici solai 0,25;  verande 0,70

Coefficienti laboratori magazzini

Piano terreno con accesso carrale 1,00; piano terreno senza accesso carrale 0,80; piano seminterrato con accesso carrale 0,90;  piano seminterrato senza accesso carrale 0,75;  piano interrato con accesso carrale 0,85;  piano seminterrato senza accesso carrale 0,60.