Sono moltissime le domande che un acquirente di un immobile potrebbe rivolgere a un venditore, sia che si tratti di un agente immobiliare sia di un privato.  Moltissime richieste d’informazioni e chiarimenti alle quale oggi converrebbe aggiungerne una, ovvero:  “quell’immobile è stato ristrutturato con il Superbonus”? Già, perché dopo tre anni di grandissime novità, di straordinarie opportunità ma anche di delusioni e, soprattutto, poca chiarezza e moltissima incertezza in materia all’orizzonte si profila  uno nuovo “pericolo”: che l’acquisto di quell’appartamento sottoposto a interventi di ristrutturazione effettuati proprio grazie al Superbonus possa creare spiacevoli conseguenze “a lunga durata”, con problemi destinati a trascinarsi nel tempo e, soprattutto, in studi di avvocati, in aule di tribunali.

L’acquirente subentra nei rapporti giuridici  del venditore ed è subito “a rischio” di accertamento

Un possibile scenario tratteggiato nitidamente da Gaetano D’Andrea, avvocato specializzato in diritto immobiliare, che punta i riflettori proprio su “sulla vendita di un immobile su cui si sono e o si stanno eseguendo opere di riqualificazione energetica” (per guardare il video clicca qui) Una questione di particolare interesse da analizzare con grande attenzione, premette il legale, considerato che  le “sorprese” potrebbero essere dietro l’angolo. “Già perché,  va subito “al sodo”, “in caso di una cessione di un appartamento di condominio che avvenga nell’arco del periodo di accertamento della pratica, l’acquirente subentra nei rapporti giuridici del venditore o del dante causa e in ogni rapporto condominiale e, pertanto, chi acquista un immobile oggetto di Superbonus è potenzialmente destinatario di un avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate in caso in cui  le cessioni non siamo andate a buon fine.

Il venditore che ha ceduto totalmente i crediti  ha verificato se potevano davvero  essere ceduti?

Ma cerchiamo di spiegare meglio la questione. Se il condomino o il proprietario, nel caso di villette singole, ha ceduto totalmente i crediti  senza avere l’accortezza di verificare che alcuni  importi non potessero essere ceduti, per esempio gli oneri finanziari (cioè il costo della cessione  pagato alle banche ) e i margini del general contractor (ossia il guadagno per l’attività di coordinamento svolta da chi ha “costruito” l’operazione laddove  ci sia stato l’affidamento dei lavori a questa figura professionale) potrà trovarsi  la spiacevole sorpresa di vedersi recapitato un avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate”.

Troppi proprietari inesperti ma anche troppi amministratori “finti esperti del tutto gratis”

Un pericolo “frutto” di una situazione sintetizzata in poche ma chiarissime parole da Gaetano D’Andrea, fra “proprietari che non sono esperti della materia e quindi, negli ultimi tre anni, si sono fidati dei loro amministratori o dei tecnici, i quali sono invece improvvisamente divenuti anche esperti legali e fiscali e hanno autorizzato la cessione senza verificare che una parte degli importi, circa il 30-35 per cento, non poteva, in realtà, essere ceduto; diversamente tale quota avrebbe dovuto essere versata in modo differente, per la precisione in un fondo speciale che l’assemblea  chiamata a deliberare lavori straordinari o innovazioni era obbligata a costituire prima dell’inizio dei lavori.  E, come non bastasse, a tutto questo dobbiamo aggiungere il fatto che i valori del mercato dell’edilizia sono lievitati anche del 60 per cento.

“Da avvocato starei molto attento a valutare una casa ristrutturata con il Superbonus…

Se personalmente oggi dovessi acquistare una casa, starei molto attento prima di valutarne una oggetto di Superbonus, anche perché i controlli fiscali aventi a oggetto i crediti detraibili in 4 anni possono arrivare entro 12 anni”, è la poco rassicurante conclusione  a cui giunge il legale, “con sanzioni irrigabili del 200  per cento su base Irpef / Ires e del 270 per cento su base Iva. E neppure la circostanza di aver ultimato i lavori e chiuso il cantiere  consente ai proprietari di dormire sonni  tranquilli in merito ai profili fiscali e tributari, in quanto i controlli e gli accertamenti potranno essere eseguiti, come già detto sopra, in un ampio arco temporale”.

… compreso il caso in cui ci sia un visto di conformità che non mette affatto al riparo”

L’ultima annotazione del legale cancella infine la “speranza” di chi ha fatto affidamento  sui cosiddetti “ visti di conformità” per  tenere lontani dal proprio immobile e dalle proprie pratiche quai controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, “visti che  non garantiscono affatto il contribuente perché non hanno a oggetto le verifiche individuali sui singoli presupposti soggettivi dei soggetti cedenti, i quali restano personalmente responsabili della cessione di cediti non cedibili (esempio uso Business del bene, o promiscuo o limiti soggettivi  etc)” .. Termini “tecnici” che lasciano comunque facilmente intuire come anche i “visti di conformità” non possano mettere al riparo  da una pioggia di problemi. O, nei casi peggiori, di un autentico nubifragio del tutto imprevedibile, per molti, anche per colpa dei responsabili delle “previsioni”: coloro che a partire dal 2020 hanno “raccontato che il Super bonus fosse “tutto gratis”,  creando una falsa aspettativa e mettendo così a rischio il bene a cui tutti gli italiani sono legati, ossia la casa.”