Sempre più spesso i proprietari di casa si trovano nella situazione di dover affrontare dei lavori di ristrutturazione o rinnovamento della propria casa e per far ciò si affidano a delle imprese edili per la realizzazione delle opere necessarie. Accade di sovente, però, che le opere non vengano terminate nei tempi previsti, presentino vizi e difetti o, addirittura non vengano nemmeno ultimate dall’impresa che, del tutto improvvisamente, risulta irreperibile. Ma come è possibile evitare di incorrere in queste problematiche? Innanzitutto, anche se può sembrare banale, il miglior consiglio è quello di affidarsi sempre a imprese storiche operanti nel settore da molti anni e con un’esperienza consolidata.

L’impresa è “storica”? E’ già un ottimo punto di partenza

Diffidate di imprese sorte da pochi mesi che offrono condizioni e prezzi troppo allettanti, spesso questi sono i migliori presupposti per ritrovarsi, poi, in spiacevoli conseguenze. Secondo in ordine di importanza è poi il consiglio di predisporre e sottoscrivere un contratto scritto, un requisito essenziale per la tranquillità del proprietario committente: affidatevi a un professionista di fiducia per la sua redazione e ricordate che un contratto deve fare chiarezza tra le parti ed evitare contestazioni future.

Nel contratto non dimenticate queste “voci”…

A ogni modo in un contratto d’appalto non devono mai mancare: l’esatta indicazione delle opere che devono essere realizzate, i tempi di realizzazione delle opere, le modalità di pagamento e alcune clausole che vedremo nel proseguo. Al fine di avere una chiara rappresentazione degli impegni a cui si va incontro preferite sempre contratti d’appalto a corpo invece che contratti d’appalto a misura.

…e assicuratevi che il direttore dei lavori li segua da vicino

Esiste poi una figura di assoluta rilevanza che viene spesso sottovalutata: il direttore lavori. Si tratta di una figura centrale e di grande importanza. Deve essere incaricato dal proprietario committente, non dall’impresa, e tra le sue funzioni quelle più importanti sono quella di verificare la corretta esecuzione delle opere da parte dell’impresa durante lo svolgimento dei lavori e quella di approvare lo stato di avanzamento dei lavori. Il direttore lavori dovrà essere una presenza costante in cantiere e avere un dialogo continuo con il committente.

Le clausole penali sono un ottimo “parafulmine”

Esistono alcune clausole che possono essere inserite nel contratto di appalto per aumentare le garanzie e la sicurezza del committente.Tra queste ricordiamo le clausole penali per il ritardo o per l’inadempimento che hanno la funzione di determinare a priori il valore dell’inadempimento dell’impresa e fungono da deterrente per evitare che l’impresa non esegua tempestivamente le opere.

Il pagamento deve seguire l’avanzamento lavori…

E , ancora, clausole che prevedano modalità di pagamento in base agli stati di avanzamento lavori approvati dal direttore lavori per garantire che i pagamenti vengano effettuati solo per lavori effettivamente realizzati.

… e dev’essere anticipato da una garazia fideiussoria

Infine è possibile prevedere che vengano fornite dall’impresa delle garanzie fideiussorie a tutela delle somme ricevute sino all’effettiva e puntuale realizzazione di tutte le opere previste dal contratto. A chiusura di queste sintetiche note va ricordato come il committente sia tenuto alla verifica dell’opera. Questo atto, ingiustamente sottovalutato dai proprietari committenti, è di fondamentale importanza perché consente al committente di verificare la bontà di esecuzione delle opere e fa decorrere i termini delle garanzie previste dalla legge a favore del committente. Non effettuare la verifica dell’opera, preferibilmente insieme con il proprio direttore lavori e in un breve termine, significa accettare implicitamente l’opera e decadere dalla possibilità di far valere alcune problematiche.

La denuncia di difformità e vizi non può attendere

In ogni caso il committente deve denunciare, meglio se per iscritto, all’appaltatore difformità e vizi dell’opera entro 60 giorni dalla scoperta e deve introdurre l’azione tramite un giudizio entro 2 anni dalla consegna dell’opera. Solo in caso di vizi particolarmente gravi e di natura strutturale, che per loro natura tendono a manifestarsi in un lasso di tempo maggiore, la legge prevede il diritto per il committente di far valere queste problematiche denunciandole entro un anno dalla scoperta e svolgendo l’azione entro un anno dalla denuncia nel termine massimo di 10 anni dalla consegna. Data l’estrema tecnicità e importanza dei temi trattati si consiglia, in ogni caso, di rivolgersi a un tecnico di fiducia immediatamente all’incorrere di una di queste casistiche onde tutelare ed evitare di perdere i propri diritti.

Testo realizzato per casavuoisapere.it da Giangiacomo Alborghetti, avvocato esperto in diritto immobiliare