Un professionista chiamato da un tribunale a stilare una perizia immobiliare, a dare un valore a una casa, un ufficio o un negozio, un capannone o un garage sottoposto a procedimento giudiziario, può essere pagato meno di un garzone di  bottega o di uno “stagista” alle prime armi, o di una collaboratrice domestica che rassetti i letti e passi lo straccio sul pavimento? In Italia può accadere anche questo. Grazie a una nuova normativa che sta scatenando l’ira di geometri, ingegneri, architetti chiamati a fare i Ctu, ovvero i consulenti tecnici d’ufficio presso il tribunale. Professionisti chiamati a fare un sopralluogo nell’immobile, ad analizzare lo stato di manutenzione ma anche a esaminare ogni parametro utile per verificarne il reale valore di mercato, e retribuiti, d’ora in poi, con una manciata di euro l’ora. Per l’esattezza 14,35 euro per la prima ora e 8,16 euro per l’ora successiva. Netti? Macchè: lordi. E, come non bastasse, con la prospettiva di incassarli magari dopo mesi se non addirittura anni. Ovviamente anticipando, di tasca propria le spese per le trasferte… A determinare questa situazione, definita da più di un diretto interessato semplicemente scandalosa e denunciata in piùd’un documento inviata da ordini professionali di ingegneri e architetti al ministero, è stata la decisione, adottata dal Governo a inizio agosto, mentre la maggior parte degli italiani era in vacanza, di modificare in maniera sostanziale i rapporti che intercorrono tra tutte le figure coinvolte in ambito fallimentare societario e nelle esecuzioni mobiliari e immobiliari decidendo i nuovi compensi e stabilendo che ogni somma potrà essere liquidata ai professionisti estimatori, quelli che generalmente chiamiamo Ctu, solo dopo la vendita dell’immobile e il compenso sarà calcolato in percentuale sull’effettivo valore di vendita dell’immobile stesso.

La tariffa oraria per una perizia per il tribunale? Otto euro lordi…

Prevedendo inoltre che in nessun caso prima della vendita “possano essere liquidati acconti in misura superiore al 50 per cento dell’onorario calcolato sulla base del valore di stima”, con la possibilità, per i giudici, di aver mano libera solo nel liquidare il rimborso delle spese. Tradotto in “soldoni” convertendo nella legge 6 agosto 2015 n° 132  il decreto-legge 27 giugno 2015, n. 83 in materia di “misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria”  il Governo ha creato  i presupposti per situazioni paradossali. Un esempio? Prima che l’immobile venga effettivamente alienato alle aste giudiziarie possono passare anche due o tre anni e questo comporta che il consulente del giudice sarà ricompensato (malissimo) per il suo lavoro dopo un tempo decisamente poco ragionevole. Ma non è tutto: il valore dell’immobile viene correttamente determinato sulla base del mercato immobiliare al momento della consegna della perizia; se l’immobile viene venduto dopo anni, con immobili giacenti nelle aste immobiliari da più di 5 o 6, sicuramente il valore è diverso e pertanto il perito non verrà ricompensato sull’effettivo lavoro svolto nella stesura della perizia.

… che per di più potrebbero essere saldati dopo anni d’attesa

Una situazione difficile da accettare, forse addirittura anticostituzionale, come ha ipotizzato un professionista ricordando che attualmente in Italia ci sono quasi 26mila aste immobiliari giudiziarie aperte. E a chi ancora nutrisse dubbi sull’insostenibilità della situazione,  un recente caso,  avvenuto a Bergamo, dovrebbe far riflettere: un perito del Tribunale  chiamato a determinare il valore commerciale di tre appartamenti, tutti nello stesso stabile e tutti con simili caratteristiche, dopo aver valutato un unico prezzo al metro quadrato per tutti e tre gli appartamenti e dopo averli visti mettere all’asta contemporaneamente ha dovuto “prendere atto” del fatto che  uno è stato venduto alla prima asta al prezzo di perizia; un altro è stato venduto dopo un anno a un valore inferiore del 30 per cento; il terzo dopo due anni a circa il 50 per cento in meno del valore di perizia. Di fronte all’evidente correttezza della perizia, confermata dal fatto che il primo appartamento è stato alienato, è giusto, è normale che quel perito venga ricompensato in rapporto al prezzo di vendita sensibilmente ridotto degli altri due  appartamenti, si è domandato un suo collega? Aggiungendo, ironicamente: forse chi ha varato la nuova norma pensa che i professionisti del mattone possiedano una  sfera di cristallo grazie alla quale possono determinare a priori gli andamenti del mercato immobiliare…

Una norma destinata a punire i professionisti e favorire le banche?

Ma perché una simile decisione  destinata a colpire decine di migliaia di lavoratori? Una possibile risposta qualcuno se l’è data: per favorire le banche. Il perché potrebbe essere spiegato facendo un passo indietro nel tempo, fino a giungere al periodo precrisi,  prima del 2008 quando gli istituti di credito rilasciavano mutui per la casa a tassi d’interessa favorevolissimi e senza prestare neppure troppe attenzioni alle garanzie dei clienti, arrivando addirittura a elargire non solo il 100 per cento del prezzo d’acquisto dell’immobile, ma il 120 per cento e, in impeti di generosità verso “clienti particolari” anche il 130 per cento del valore dell’immobile. Una volta esplosa la crisi chi aveva ottenuto il mutuo si è ritrovato spessissimo in difficoltà a pagarne le rate e le banche hanno quindi proceduto a pignorare gli immobili. Con l’atto di pignoramento presso il tribunale, la banche devono sostenere il costo della pratica legale dell’avvocato e il costo della perizia del Ctu. E’ possibile che abbiano chiesto (e ottenuto)  di “tagliare” questa spesa? 

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it