Quando entrate in un condominio per visitare la vostra futura casa, date sempre un’occhiata approfondita ai campanelli del citofono. Perché non sempre un immobile è un affare se il resto del condominio è disabitato. Il motivo è semplice ed è legato al pagamento delle spese condominiali, spesso difficilmente esigibili quando gli appartamenti di un immobile sono di proprietà di un’impresa o di un privato che ha cambiato casa. Ecco, allora, qualche consiglio dell’avvocato Giangiacomo Alborghetti per non incorrere in un incauto acquisto.
L’acquisto della casa prevede numerose e attente valutazioni. In particolare, se l’appartamento è in condominio, occorre prestare attenzione alle spese condominiali che possono rappresentare, soprattutto in tempi di crisi economica, un “peso” economico non indifferente in più: cosa riguardano, quali voci comprendono le spese condominiali?
L’acquisto di un appartamento inserito all’interno di uno stabile condominiale non può mai essere valutato unicamente come acquisto di quattro vani più accessori o di 150 metri quadrati commerciali pena incappare, quasi certamente, in un incauto acquisto. L’appartamento in condominio, infatti, porta necessariamente con sé anche tutte le spese condominiali di competenza dell’immobile che sono insensibili ai passaggi di proprietà e per cui il condominio può pretendere il pagamento anche dall’ultimo acquirente. Il peso delle spese condominiali può divenire anche estremamente gravoso se consideriamo che, oltre alle spese ordinarie quali le utenze e le manutenzioni delle parti comuni, i servizi di portierato e ascensore, sono spese condominiali anche quelle per il rifacimento della facciata, la sostituzione del tetto e quelle relative all’efficientamento energetico. Si tenga presente che chi acquista un immobile in un condominio è tenuto al pagamento delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente alla data d’acquisto.
Un peso in più che può aumentare ulteriormente nel caso l’acquirente compri l’appartamento in un complesso in cui ci sono molte unità immobiliari invendute. Per gli appartamenti rimasti invenduti, paga e pagherà sempre la proprietà e sarà dunque un problema solo ed esclusivamente suo, oppure esistono condizioni per le quali può toccare anche ai proprietari delle poche unità vendute accollarsi spese aggiuntive?
Come anticipato precedentemente le spese condominiali “seguono” l’immobile stesso e, quindi, vanno a gravare sul soggetto che risulta proprietario dell’immobile nell’anno di gestione di competenza. Nel caso di unità immobiliari invendute sarà, quindi, l’impresa costruttrice o il soggetto proprietario dell’area che dovranno sostenere le spese condominiali delle unità invendute. Questa situazione, apparentemente chiara e positiva per i nuovi acquirenti, genera invece situazioni di disagio sia in seno all’assemblea condominiale che è gioco forza costituita anche da un condomino pesante che non ha un grande interesse per la vita condominiale, sia con riferimento al pagamento degli oneri condominiali, perché un’impresa con un invenduto importante è spesso a rischio della sua stessa sopravvivenza.
Luce, acqua, pulizie, portineria, giardinieri, interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione: c’è un’eventuale differenza nella ridistribuzione delle varie voci di spesa?
No, le spese vengono attribuite all’unità immobiliare in base alla percentuale indicata dalle tabelle millesimali. Esiste una suddivisione di spese tra nudo proprietario e usufruttuario che, però, non riguarda chi intende acquistare la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile. È prassi, inoltre, che l’amministratore condominiale operi una suddivisione tra le spese che competono al proprietario e quelle che competono al conduttore dell’immobile concesso in locazione, ma va chiarito che, in caso di mancato pagamento da parte del conduttore, il condominio sarà tenuto a chiedere il pagamento di tutte le spese condominiali al proprietario.
Chi acquista un appartamento in un edificio, ipotizziamo di 100 unità immobiliari, in cui ne siano state vendute appena un quarto o un quinto, alla luce di quanto detto finora, che tipo di perdita sul valore di mercato potrebbe calcolare, per esempio, dopo che per due o tre anni l’edificio è rimasto in gran parte fantasma?
È difficile quantificare il deprezzamento dell’immobile che teoricamente non subisce alcun tipo di perdita posto che i restanti immobili sono di proprietà dell’impresa costruttrice che dovrebbe provvedere regolarmente al pagamento delle spese condominiali degli appartamenti invenduti. È chiaro, però, che, nella malaugurata ipotesi in cui l’impresa non fosse in grado di pagare i propri debiti e fallisse, le spese condominiali degli appartamenti invenduti potrebbero essere richieste dai creditori del condominio anche ai proprietari in regola col pagamento delle spese condominiali di competenza per cifre anche superiori al valore dell’appartamento di proprietà, annullandone di fatto ogni valore residuo.
Quali particolari tipi di problemi possono emergere in una situazione come quella ipotizzata, con un condominio disabitato in molte sue aree?
I problemi più spesso riscontrati vanno dal degrado delle parti comuni, ai distacchi e alle interruzioni delle forniture, sino alle azioni di recupero dei crediti poste in essere dai creditori condominiali che possono arrivare, al termine di un lungo percorso giudiziario, anche ad aggredire il condomino che ha sempre regolarmente pagato le proprie spese condominiali.