Se durante lo svolgimento di una mediazione l’agente immobiliare non si comporta seguendo l’ordinaria diligenza richiesta al professionista rischia una condanna e di dover risarcire la parte lesa. Parola dei giudici della Corte di cassazione che confermando (con la sentenza 19095 – 2011) la condanna inflitta a un’agenzia per aver fatto sottoscrivere un contratto preliminare di acquisto, con relativo anticipo e pagamento della commissione, senza però aver informato l’acquirente che sull’immobile gravava un’ipoteca giudiziale, hanno chiarito un concetto: se è vero che il mediatore immobiliare non è tenuto a svolgere indagini di natura tecnico giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie,  è altrettanto vero che “è comunque tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale”.

L’agente deve  comunicare circostanze a lui note o conoscibili con la comune diligenza…

Una corretta informazione che “lo obbliga a comunicare le circostanze a lui note, o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore stesso, e gli vieta invece di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato”. È una sentenza importantissima, quella della Coste di cassazione. Importantissima per  decine di migliaia di professionisti del settore e per milioni di cittadini che, a volte, hanno a che fare con agenti immobiliari non esattamente irreprensibili. Una sentenza che stabilisce chiaramente come “il mediatore debba essere considerato a tutti gli effetti come un professionista con tutte le responsabilità che ciò comporta”.Parola dell’avvocato Giorgio Boldizzoni che spiega come “premesso che  l’articolo 1754 del Codice civile definisce mediatore “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza” e che dunque  il carattere essenziale della figura del mediatore è la sua posizione d’indipendenza e d’imparzialità rispetto alle parti dell’affare è un fatto ormai acquisito che se prima dell’entrata in vigore della legge 39 del 3.2.1989 non era essenziale per il mediatore svolgere la propria attività in modo professionale e poteva aver diritto alla provvigione chiunque si adoperasse, anche occasionalmente, per consentire la conclusione di un affare, con l’entrata in vigore della legge il mediatore deve essere considerato un professionista a tutti gli effetti.

… e non può fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato

Pertanto, mentre prima dell’entrata in vigore della legge 39 del 3.2.1989 si richiedeva al mediatore di svolgere la sua attività con una diligenza normale ai sensi dell’articolo 1176 I comma (nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia), successivamente i giudici di merito e di legittimità, preso atto che la suddetta legge aveva posto quale requisito dell’attività del mediatore la professionalità, hanno ritenuto che egli debba impiegare la diligenza qualificata prevista dall’articolo 1176 del Codice civile, II comma (nell’adempimento delle obbligazioni inerenti l’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata) e sia pertanto tenuto a comunicare alle parti le circostanze non note ma conoscibili mediante l’uso della diligenza richiesta a un operatore professionale. Su queste basi l’articolo 1759, I comma (il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso), deve essere interpretato in senso ampio, come sancito dalle seguenti sentenze della suprema corte: “Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un particolare incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione specifiche indagini di natura tecnico giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie, è comunque tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato.

Visure catastali e ipotecarie ci diranno se l’immobile è realmente “libero”

Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente”. Tutto questo “codici alla mano”. Ma  andare in giudizio, se proprio non vi si è costretti, è sempre evitabile,  considerati anche i tempi bliblici della giustizia italiana, e in caso di compravendita immobiliare non essere adeguatamente informati da un agente immobiliare, poco professionale o peggio, può essere evitabile.

Prima di firmare meglio far controllare tutto a un notaio o a un avvocato

Come? “Verificare di persona, se si è acquirenti e si possiedono le necessarie competenze,  o tramite un professionista di fiducia (un notaio o un avvocato), la reale situazione del bene (esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, rispetto delle norme urbanistiche e sanitarie, ecc.); se si è venditori, la serietà e solvibilità dell’acquirente. “Se poi il bene oggetto di trattative è un appartamento in condominio”, ha concluso Giorgio Boldizzoni, “l’acquirente deve chiedere all’amministratore se il venditore è in regola con il pagamento degli oneri condominiali, perché potrebbe essere chiamato a pagarne una parte,  fatto decisamente spiacevole ma non del tutto infrequente, e se l’appartamento viene acquistato sulla carta, il compratore si accerti che sia stata rilasciata la fideiussione prevista dal Decreto legislativo 20.6.2005 numero 122”.

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