C’è chi l’ha fatto seguendo la tendenza di altri Paesi europei, chi per il piacere di poter scambiare esperienze e culture e chi per fronteggiare la crisi. Un fatto è certo: sono molti gli italiani che negli ultimi tempi hanno deciso di adibire alcuni locali della propria abitazione, o di un immobile di cui hanno la disponibilità, a Bed & Breakfast offrendo ai turisti ” letto e colazione”.  E molti altri sono intenzionati a farlo. Ma cosa significa esattamente aprire un B&B, come viene comunemente chiamato? ” Premesso che in materia  c’è un autentico caos legislativo per cui le regole che dobbiamo rispettare per aprire e gestire un Bed & Breakfast  in Lombardia sono diverse da quelle della Toscana o della Sicilia, caos generato dal fatto che non esiste una normativa unitaria statale su questa specifica offerta turistica tema di Bbed & Breakfast e che i riferimenti normativi sono la Legge quadro per il turismo  (n. 217 del 17/05/1987) e la Riforma della legislazione nazionale  del turismo (legge n. 135 del 2001) che ha demandato alle Regioni il compito di disciplinare questa fattispecie, in generale i principali requisiti richiesti per avviare questa attività sono quattro”, spiega l’avvocato Giangiacomo Alborghetti, consulente di Appc, l’Associazione del Piccoli proprietari di case. 

Chiunque può aprire un B&B, anche se è inquilino in un condominio…

“Che la struttura venga gestita personalmente dal titolare avvalendosi della propria organizzazione familiare; che il titolare risieda presso la struttura o che sia, quanto meno, sempre reperibile; che i giorni di apertura della struttura siano limitati nel corso dell’anno; che il numero delle camere, dei letti e le loro caratteristiche rispettino le prescrizioni dettate dalle norme regionali che regolano la materia.  Rispettando queste condizioni chiunque, dal proprietario all’affittuario dell’immobile utilizzato, può aprire un B&B, senza particolari limitazioni. Chiaramente, se si è in affitto è importante verificare che lo svolgimento dell’attività ricettiva non sia contraria agli impegni assunti firmando  il contratto di locazione. Nemmeno l’inserimento del Bed & Breakfast in un condominio costituisce di per sé un impedimento: il condomino che intenda aprire un B&B non è infatti  tenuto a ottenere la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, come ha stabilito una sentenza della Corte Costituzionale, la numero n. 369 del 14/11/2008. Il condomino deve solamente verificare che lo svolgimento di tale attività non sia precluso o da un regolamento condominiale contrattuale inserito nel rogito di acquisto dell’immobile o approvato e sottoscritto dall’unanimità dei condomini”.

… ma non tutte le case possono “ospitare” un B&B

Tutto assolutamente facile? No, visto che non tutti gli immobili possono essere adibiti a questa attività. “Gli immobili che si intende adibire all’attività di B&B devono rispettare una serie di requisiti”, spiega sempre l’avvocato Giangiacomo Alborghetti. “Devono innanzitutto essere a norma da un punto di vista edilizio-urbanistico, igienico sanitario e di sicurezza, così come devono rispettare le normative vigenti i relativi impianti di fornitura elettrica, gas e acqua.

Il numero di stanze e di posti letti sono limitati

Il Bed & Breakfast deve inoltre avere un numero massimo di stanze che può variare da tre a sei  con un numero massimo di posti letto da 6 a 20. E, ancora, le stanze doppie devono essere di almeno 14 metri quadrati, mentre le singole di almeno otto. Inoltre gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere o servizi; i bagni devono offrire almeno una vasca-doccia, specchio, presa corrente lavabo, water etc e devono rispettare un numero minimo in base ai posti letto complessivi”.

Il primo passo per aprire un B&B? Navigare sul sito della propria Regione

Tutte cose di cui un proprietario  o un inquilino deve tener conto così come delle pratiche amministrative che è indispensabile  fare per avviare questa attività. “A chi volesse aprire un B& B il primo consiglio da dare è quello d’informarsi in merito alle norme che la propria Regione di appartenenza ha emanato e che definiscono in particolare il numero massimo di camere e di letti ammessi, il numero massimo e minimo di giorni di apertura all’anno, il periodo massimo di permanenza degli ospiti… Una volta verificati questi requisiti, sarà necessario  presentarsi negli uffici del Comune nel quale è situato l’immobile, oppure accedere al sito del Comune,  per ottenere i moduli necessari per depositare la Segnalazione certificata di inizio attività conosciuta anche come Scia, che consente l’apertura immediata del nostro  Bed & Breakfast.

La pratica costa da un minino di 30 a un massimo di 150 euro

Alla Scia andranno poi allegati, in base alle diverse norme regionali, la planimetria dell’immobile, il certificato di proprietà o il contratto di affitto, la polizza di assicurazione per responsabilità civile. Il tutto con costi per  la pratica che possono variare da un minimo di 30 sino a un massimo di 150 euro. L’ultimo passo consisterà  infine nel rivolgersi agli uffici turistici competenti per la classificazione del nostro B&B. Senza dimenticare, una volta diventati operativi, che occorrerà sempre comunicare l’elenco dei nostri ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, esattamente come fanno gli alberghi”.

Attenti alla prima colazione e a dove acquistate i prodotti freschi…

Ma anche senza scordare, alcuni piccoli consigli pratici che, se non adeguatamente seguiti, possono creare dei piccoli grandi problemi. Alcuni esempi? “Mai sottovalutare che la colazione è sempre compresa e che, anche se le Regioni regolano in maniera diversa le modalità di somministrazione, in ogni caso i prodotti non possono essere manipolati dal gestore del B&B per evidenti ragioni di responsabilità. Ciò non significa che si possano servire solamente prodotti cosiddetti monodose evitando prodotti freschi tipici , a patto che siano acquistati però dal pasticcere o dall’agriturismo di fiducia che ha tutte le autorizzazioni igienico sanitarie necessarie. Inoltre”, conclude l’avvocato Giangiacomo Alborghetti, “i prezzi applicati devono essere comunicati all’Ente regionale preposto e affissi nel Bed & Breakfast e  il gestore, che esercita in forma non imprenditoriale l’attività e dunque  non è soggetto a Iva,  deve però dotarsi di un bollettario per quietanzare le somme ricevute dagli ospiti: tutto quanto ricavato, al netto delle spese documentate sostenute per l’attività, sarà tassato come reddito diverso derivante da attività commerciale  non esercitata abitualmente”.

… e se ci sono due televisori il canone Rai schizza a 407 euro!

Ultima annotazione, riguardante il Canone Rai e la Siae: “Due note dolenti nel bilancio d’esercizio del nostro Bed & Breakfast visto che, pur non considerando l’attività di B&B come un’attività imprenditoriale, l’Agenzia delle entrate ha ritenuto di tassarla come una vera e propria impresa commerciale. E infatti se nel nostro Bed & Breakfast è presente un televisore nelle aree adibite all’attività ricettiva, dovremo corrispondere il canone Rai speciale (200 euro per un televisore  e 407 euro per un numero di apparecchi compreso fra  2 e 10) oltre ai diritti Siae”.

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it