Si scrive liti condominiali, si pronuncia  iperproduzione di stress (che non fa bene alla salute) e  spese da sostenere per le parcelle degli avvocati (che non fanno bene al portafogli….). Controindicazioni decisamente poco simpatiche che possono essere però superate grazie alla conciliazione attraverso la mediazione. Una “via di fuga” da prendere in esame con grande attenzione perché può far risparmiare litri di bile e montagne di soldi, illustrata da uno dei più grandi esperti in materia, l’avvocato Bruno Fabrizio Guizzetti. Favorevolissimo a questa “nuova strada”, utilissima anche a ridurre la mole di cause che soffocano i tribunali rallentando il cammino della macchina della giustizia. ” Le liti condominiali continuano purtroppo a risultare numerosissime”, conferma Bruno Fabrizio Guizzetti, “e sono state alimentate in particolar modo,negli ultimi anni dalla morosità dei condomini nel pagamento delle spese condominiali. Un fenomeno che nella maggior parte dei casi è stata la diretta conseguenza della crisi economica (anche se  talvolta dipende invece dall’errata convinzione che “a pagare e a morire c’è sempre tempo”), e che non ha certo contribuito a raffreddare gli animi nelle assemblee condominiali. Ma fra vicini si continua a litigare spessissimo anche per ragioni diverse: numerosissime sono, per esempio, le cause per impugnazione delle delibere condominiali, aumentate notevolmente a seguito dell’entrata in vigore, nel giugno 2013, della legge di riforma del condominio che ha modificato molto gli obblighi e le mansioni degli amministratori, obbligando quest’ultimi a mettere in soffitta prassi consolidate ma non appropriate”. Centinaia, migliaia di “gatte da pelare” per gli  amministratori condominiali che non si trovano ad affrontare solo le liti fra condomini, ma spesso anche  quelle anche   fra l’intero condominio ed “esterni”. Per esempio con l’ impresa che ha effettuato un intervento di straordinaria manutenzione, come il rifacimento della facciata dell’edificio o del tetto, e che non ha eseguito i lavori a regola d’arte; oppure che ha chiesto costi non previsti e non giustificati; o, ancora, che ha interrotto i lavori senza un giustificato motivo. Casi in cui spesso l’assemblea “trascina sul banco degli accusati” proprio l’amministratore condominiale stesso. “Effettivamente le cause con i fornitori di servizi   condominiali e, soprattutto, con le imprese che eseguono interventi di manutenzione dell’edificio, sono in aumento. Il motivo di queste vertenze dipende   spesso dal livello insufficiente della manodopera, poiché la crisi del settore edilizio ha reso sempre più frequente il ricorso a manodopera avventizia.Tuttavia la tutela del condominio come soggetto consumatore e la legge di riforma, che ha reso obbligatorio la costituzione di un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, dovrebbero agevolare il compito dell’amministratore nella gestione di questi rapporti contrattuali sia con le imprese appaltatrici, sia con gli stessi condomini”. Per risolvere queste liti senza ricorrere alla causa da qualche tempo esiste una nuova opportunità, esiste la possibilità di una  mediazione…. “Anzitutto va chiarito che la mediazione è un procedimento finalizzato alla conciliazione: non è quindi un processo e i mediatori non sono dei giudici. Il procedimento di mediazione è caratterizzato dalla speditezza dovendo durare, di norma, non più di tre mesi, e dall’assenza di formalità procedurali, salvo quelle previste nel regolamento dell’organismo davanti al quale viene presentata l’istanza di mediazione.” Per quali “problemi di vicinato”, per quali situazioni può essere utilizzata? “In generale può essere utilizzata per ogni vertenza, civile o commerciale, avente a oggetto diritti disponibili. In materia di controversie condominiali, come pure di diritti reali in genere e di divisioni, è divenuto obbligatorio il ricorso alla mediazione prima di iniziare la causa. Quindi se il giudice rileva il mancato preventivo esperimento della mediazione, rinvia la trattazione della causa ordinando alle parti di attivare il procedimento di mediazione obbligatorio”. Esistono solo  vantaggi  o anche eventuali svantaggi? “Nelle controversie condominiali la mediazione obbligatoria   può risultare particolarmente utile per il condominio, in quanto offre la possibilità di correggere eventuali errori di gestione, sia dell’amministratore sia dell’assemblea,   senza dove sostenere i costi legali di una causa. Una piccola controindicazione sta nel fatto che per poter partecipare al procedimento di mediazione l’amministratore dovrà, di regola, convocare in tempi ravvicinati almeno due assemblee nelle quali, per deliberare validamente, sarà necessario un numero elevato di presenze dei condomini: una situazione. questa, che spesso nei condomini di grandi dimensioni non è facile da realizzare e comporta comunque costi di convocazione non trascurabili, oltre ai costi del procedimento di mediazione. Per il resto non sussistono altre Controindicazioni, anche considerando che le parti non sono obbligate a raggiungere una conciliazione”.

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