Unire due unità immobiliari “collegate” per trasformare la propria abitazione, magari perché la famiglia si è “allargata” con la nascita di un nuovo figlio o per accogliere un anziano genitore: una situazione che in molti si trovano ad affrontare e di fronte alla quale la prima “mossa” che probabilmente viene istintivo fare è valutare i costi per i lavori. Mossa obbligata, ma non certo l’unica: l’operazione presenta infatti altri “risvolti” da tenere in considerazione e da valutare con grande attenzione che riguardano il diritto civile, urbanistico e, soprattutto, tributario. Come sa perfettamente Vincenzo Vecchio, presidente nazionale di Appc, Associazione piccoli proprietari di case, pronto a esaminare le principali questioni giuridiche: dalla possibilità di acquistare un immobile adiacente con le agevolazioni “prima casa” alla procedura di fusione e alle sue conseguenze fiscali. Partendo da un “caso” sottoposto all’attenzione dei responsabili della sede territoriale di Brescia-Bergamo, con uffici a Palazzolo sull’Oglio, esattamente al confine fra le due province “presidiate” da Appc, da una coppia intenzionata ad acquistare l’appartamento accanto al proprio dopo aver scoperto che in arrivo non c’era un figlio, ma due gemellini…

L’accorpamento consente di beneficiare delle agevolazioni “prima casa”? La norma dice di no, in realtà…

“Per chi già possiede un’abitazione ed è intenzionato a acquistarne una adiacente, con l’intento di fonderle, beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, la normativa vieta in linea di principio il beneficio se l’acquirente è già titolare di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune”, premette Vincenzo Vecchio, aggiungendo però subito che “tuttavia la giurisprudenza ha da tempo ammesso una deroga qualora l’immobile pre-posseduto sia oggettivamente o soggettivamente “inidoneo” a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare” e , ancora, che “su questa scia, la Corte di Cassazione ha esteso l’agevolazione all’acquisto di un’unità immobiliare destinata all’accorpamento con quella già posseduta, a condizione che l’intento sia dichiarato nell’atto di acquisto e che l’immobile risultante non sia qualificabile come “di lusso“.

… a condizione di farlo senza lasciar trascorrere troppo tempo

Mossa, dunque, possibile ma a condizione che “l’effettiva unificazione avvenga entro un termine ragionevole, individuato in linea di massima nel termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell’Amministrazione finanziaria”. Ma c’è anche un altro ma…

L’operazione di complica – ma non troppo – se l’immobile da acquistare per unirlo è affittato

“Una complicazione si presenta nel caso in cui l’immobile da acquistare sia locato”, conferma il presidente nazionale di Appc e “firma storica” sui temi immobiliari del quotidiano economico-finanziario per eccellenza, Il Sole24 Ore. “La presenza di un contratto di locazione in essere costituisce infatti quella che viene definita un’inidoneità giuridica temporanea all’utilizzo. In questo caso è possibile però applicare per analogia una norma dettata in materia di detrazione degli interessi passivi sui mutui (Legge 12 settembre 2025, n. 131) che consente la detrazione per l’acquisto di un immobile locato a condizione che, entro tre mesi dall’acquisto, sia notificato all’inquilino l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che, entro un anno dal rilascio, l’immobile sia adibito ad abitazione principale. L’acquirente può così beneficiare delle agevolazioni, a condizione d’ attivarsi tempestivamente per ottenere la disponibilità dell’immobile, nella consapevolezza che il rischio di un contenzioso con il Fisco permane qualora la liberazione dell’immobile e la conseguente fusione non si perfezionino entro il triennio, sebbene la norma citata offra un solido argomento a difesa del contribuente”.

I lavori edili devono far sì che le due unità immobiliari diventate una sola non siano più “autonome”…

Fatte queste premesse, prosegue Vincenzo Vecchio, “l’unificazione materiale e giuridica di due immobili si articola in due fasi. La prima, di natura edile, prevede che vengano realizzate opere che rendano le due unità comunicanti e funzionalmente unite, eliminando la loro autonomia, con l’ apertura per esempio di varchi e la demolizione di tramezzi, interventi che vengono considerati come “una rilevante redistribuzione degli spazi interni e che richiedono un idoneo titolo abilitativo (Cila o Scia).

… e a lavori ultimati un tecnico abilitato dovrà dichiarare che è tutto ok

La seconda fase è l’aggiornamento catastale. Completati i lavori, è obbligatorio presentare una dichiarazione di variazione tramite la procedura informatica “Docfa” da affidare a un tecnico abilitato che dovrà prevedere la soppressione dei due subalterni catastali preesistenti, la costituzione di un nuovo subalterno che identifica l’unica unità immobiliare risultante e infine l’a presentazione della nuova planimetria rappresentativa dello stato di fatto finale. Con la fusione destinata a essere “ammessa”solo se, a seguito degli interventi, verranno meno i requisiti di autonomia funzionale e reddituale delle singole unità”.

I vantaggi, abitativi e fiscali, sono certi, i rischi incerti. Ma comunque ci sono

Un’operazione destinata a produrre sicuramente benefici in termini di possibilità di disporre di nuovi spazi adeguati alle nuove esigenze abitative oltre che vantaggi sul piano fiscale, ma che non esclude rischi. “Partiamo dai vantaggi fiscali: il principale beneficio riguarda le imposte dirette (Irpef) e l’Imu. Se l’immobile risultante è utilizzato come abitazione principale e non rientra nelle categorie catastali di lusso sarà infatti esente da Imu e la relativa rendita non concorrerà alla formazione del reddito imponibile Irpef. Prima della fusione, invece, il secondo appartamento sarebbe soggetto a Imu come “seconda casa”. E, ancora, sempre in tema di “effetti positivi”, per quanto riguarda la Tari, ovvero la tassa sui rifiuti, potrebbe derivarne un modesto risparmio sulla quota fissa, non più duplicata per due utenze distinte, mentre la quota variabile, legata alla superficie, rimarrebbe sostanzialmente invariata”.

Il pericolo più rilevante? Che il nuovo immobile venga classificato come di lusso

Questo per quanto concerne la faccia più bella della medaglia. Ma il “rovescio” cosa potrebbe nascondere? “ Il rischio più rilevante è che l’immobile unificato venga classificato come “di lusso” –  nel caso in cui  la superficie utile dell’immobile “nato” dall’unione di due unità immobiliari dovesse superare la soglia di 240 metri quadrati (esclusi balconi, terrazze, cantine, ecc.) o dovesse presentare altre caratteristiche di pregio, venendo riclassificato in categoria A/1, A/8 o A/9, ovvero di lusso. Con conseguenza la perdita di tutte le agevolazioni “prima casa”, inclusa l’esenzione Imu. Un possibile  scenario in cui il proprietario si troverebbe a pagare l’Imu con aliquota ordinaria su un’unica, grande proprietà, con una base imponibile (rendita catastale) verosimilmente più elevata della somma delle due precedenti. In conclusione: la fusione di unità immobiliari è un’operazione fiscalmente vantaggiosa solo se l’immobile risultante manterrà una classificazione catastale ordinaria.

Prima di qualsiasi altra cosa fate fare una valutazione tecnica preliminare

È pertanto imprescindibile una valutazione tecnica preliminare per verificare la superficie e le caratteristiche dell’immobile post-fusione, al fine di scongiurare un accatastamento di lusso che trasformerebbe un potenziale beneficio in un significativo aggravio fiscale”.