Si scrive provvigione per la mediazione, si legge  il compenso da riconoscere a un’agenzia immobiliare per aver messo in contatto acquirente e venditore e aver fatto concludere l’affare. Ma come   “calcolare” il valore del compenso da riconoscere all’agente che ha fatto “da tramite” fra venditore e acquirente, o magari fra proprietario e inquilino? Quando e come va pagata la provvigione? E che rapporto esiste fra la percentuale da riconoscere e il valore dell’immobile che l’agente ha fatto vendere o acquistare?.  E, ancora, quando non va pagata la provvigione? È una medaglia con molte facce e “sfaccettature” quella che mostra il rapporto fra venditore o acquirente di un immobile (ma anche fra locatore e conduttore)  e il professionista al quale questi si sono rivolti per portare a termine la compravendita o l’affitto. Un modo nel quale  meglio addentrarsi dopo averne capito  le regole principali, spiegate ai lettori di casavuoisapere.it da uno dei massimi esperti italiani, Rocco Attinà già presidente nazionale della Fiaip (la Federazione italiana agenti immobiliari professionali) che fornisce immediatamente un primo fondamentale dato di riferimento.

L’importo varia tra l’1 e il 3 per cento e viene liberamente stabilito fra le parti

Ovvero che  “la provvigione viene liberamente stabilita tra le parti e può avere percentuali diverse tra acquirente e venditore”, e che “mediamente oscilla tra l’1 e il 3  per cento + Iva”. Cifre che valgono per la vendita, mentre per  la locazione “mediamente viene riconosciuta una mediazione pari a una mensilità + Iva a carico del conduttore e del locatore”, con l’agente immobiliare che “informa il locatore su quale tipologia di contratto sottoscrivere, si occupa della selezione dei conduttori interessati all’immobile, redige il contratto e inoltre si fa carico della registrazione e dei relativi adempimenti, come per  esempio la consegna presso l’ufficio Imu del Comune dove ubicato l’immobile nel caso in cui il contratto sia soggetto a riduzioni…”.

E la percentuale da riconoscere  varia a seconda del costo dell’immobile

Tornando alla compravendita, la mediazione va pagata all’agenzia sia da chi acquista sia da chi vende o l’obbligo di versare la provvigione può gravare su una soltanto di esse? “Normalmente la provvigione grava sia sull’acquirente che sul venditore, se concordato può gravare anche solo su una delle parti”. Chi vende e chi acquista versa la stessa percentuale all’agente o  ci sono differenze?  “La percentuale può variare nell’ambito della trattativa”.  Una percentuale che può alzarsi o abbassarsi anche a seconda del valore dell’immobile… ” Normalmente la percentuale stabilita è proporzionale al valore dell’immobile, ma per vendite di immobili con prezzi molto bassi la percentuale potrebbe essere leggermente superiore, pur restando sempre contenuta. Per esempio per un immobile del valore di circa 100mila euro la provvigione potrebbe variare tra un 2 e un 3 per cento, mentre per un immobile valutato 40mila euro la provvigione potrebb essere superiore. Le provvigioni vanno sempre concordate e pattuite tra l’agente immobiliare e i clienti”.

Il compenso all’agente immobiliare? Va saldato alla sottoscrizione del compromesso…

Quando va saldato il  compenso dovuto all’agente immobiliare? Quando l’affare è concluso? E vanno versati acconti? “Il compenso all’agente immobiliare è alla sottoscrizione del compromesso , in quanto l’affare si ritiene già concluso. Se all’interno del contratto ci sono delle condizioni sospensive il suo diritto matura quando viene meno la condizione.

… ma possono essere  concordati anche degli acconti

Le parti posso anche concordare di versare una provvigione in acconti. Per esempio il 50 per cento al preliminare di vendita e il 50 per cento al rogito notarile”.  E come va effettuato il pagamento?

Bonifico bancario o assegno garantiscono la tracciabilità del pagamento

Per una migliore tracciabilità del pagamento è meglio pagare tramite bonifico o assegno bancario e il notaio in sede di atto trascriverà all’interno dello stesso gli estremi della relativa fattura e del mezzo di pagamento”. Quando possono esistere eventuali  presupposti (e quali) per non saldarlo? “Nel caso in cui si ravvisasse un comportamento deontologicamente scorretto, come per esempio non aver informato le parti prima della conclusione del contratto di elementi di cui era a conoscenza che avrebbero potuto essere negativamente determinanti nella conclusione dello stesso”.

E se a mediare la compravendità sono stati più agenti immobiliari?

In una trattativa può succedere che la conclusione della stessa avvenga grazie all’intervento di più mediatori, magari intervenuti in tempi diversi: ciascuno ha diritto a una quota della provvigione? Come comportarsi in casi simili? “La provvigione complessiva concordata andrà divisa tra i mediatori che hanno concorso alla conclusione dell’affare. I soggetti interessati alla compravendita (acquirente-venditore), dovrebbero preventivamente concordare con gli stessi le loro relative quote di provvigione”.

Occhio alle penali: devono essere inserite nell’incarico o nella proposta d’acquisto

Esistono penali che un clientedeve pagare all’agenzia? In quali casi? “Le penali che deve pagare il cliente dovrebbero essere inserite nell’incarico di vendita o nella proposta di acquisto, per esempio, nel caso di rinuncia alla vendita in conformità dell’incarico va concordata e stabilita preventivamente, lo stesso nelle proposte d’acquisto”.

L’agente può essere costretto a pagare i danni se non ha fatto questo…

E ci sono “danni” che un cliente può invece eventualmente chiedere all’agenzia?  “Se il cliente ritiene di essere stato danneggiato dall’agenzia immobiliare può instaurare una causa civile per danni. Per esempio, come precedentemente indicato, nel caso in cui l’agente immobiliare non abbia comunicato alle parti elementi determinanti a sua conoscenza ed eventualmente penalizzanti prima della conclusione del contratto”. Quali tempi mediamente vanno “concessi” all’agenzia perché possa ragionevolmente vendere l’immobile?  “Negli ultimi anni i tempi di vendita si sono notevolmente allungati, un incarico mediamente può essere concesso per un periodo compreso tra i 6 e i 12 mesi”.Quali “obblighi” ha l’agente immobiliare per “promuovere” la vendita (pubblicità….) e queste spese sono a suo carico o del cliente?  “Normalmente le spese di pubblicità se le accolla l’agente immobiliare, in casi particolari ci può essere una compartecipazione alle spese e comunque va valutato caso per caso e verificata la complessità della vendita”. Chi può mediare una compravendita immobiliare? “Solo chi risulta iscritto regolarmente presso i registri della Camera di Commercio”.

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