Opzione d’acquisto. Una proposta che chi sta cercando di vendere casa potrebbe sentirsi rivolgere da un’agenzia immobiliare o direttamente da un’impresa di costruzioni. Un accordo col quale chi vuol vendere si impegna a “tenere congelato” l’immobile per un determinato periodo di tempo per permettere al potenziale acquirente di valutare l’effettiva bontà dell’operazione. Un’alternativa alle trattative più classiche che presenta però anche diversi rovesci della medaglia come spiega l’avvocato Giangiacomo Alborghetti che sottolinea anzitutto un punto fondamentale.

È la via che sceglie chi non è troppo convinto dell’affare…

“Ovvero questo strumento viene impiegato quando l’acquirente non è del tutto convinto dell’acquisto….  Partiamo però dall’inizio, spiegando cosa è l’opzione d’acquisto e come funzione: si tratta di un accordo tra il venditore e l’acquirente per cui il venditore si vincola a cedere l’immobile, per un determinato periodo e a certe condizioni, a favore dell’acquirente il quale, nel medesimo termine, può decidere se acquistare o meno l’immobile.

Per la durata dell’accordo il venditore non può avviare altre trattative…

In sostanza il proprietario si impegna a mantenere ferma una proposta di vendita a favore del beneficiario per un determinato periodo di tempo durante il quale il potenziale acquirente può valutare se ritiene conveniente o meno l’acquisto e, quindi, acquistare o meno l’immobile”.

… col rischio dopo diversi mesi che l’acquirente rinunci…

Il venditore rimane vincolato alla propria dichiarazione mentre l’acquirente ha il diritto d’accettare la proposta entro un termine prestabilito: questo termine ha una durata prevista? “La legge non prevede un termine fisso. Le parti lo concordano sulla base delle loro rispettive esigenze. Chiaramente il termine “lungo” è tutto a vantaggio del futuro compratore e la somma che quest’ultimo verserà al proprietario quale corrispettivo del diritto di opzione sarà legata, anche, alla durata del termine. Qualora le parti non abbiano convenuto un termine questo può essere fissato dal giudice”

… senza dover nemmeno spiegare perché ci ha ripensato

Ci sono motivi obbligatori per i quali il compratore può rinunciare oppure può farlo semplicemente perché ha “cambiato” idea? “Il beneficiario dell’opzione non è tenuto a giustificare i motivi della propria scelta sia nel caso che acquisti sia nel caso che decida di non acquistare l’immobile”.

Chi si è impegnato a vendere se ci ripensa invece dovrà risarcire

Chi vende rimane sempre e comunque vincolato alla propria dichiarazione o possono esserci eccezioni? “Il venditore assume un obbligo giuridico nei confronti del beneficiario la cui violazione comporta obblighi di risarcimento anche rilevanti”.

Chi opziona l’acquisto non è tenuto a dare alcuna garanzia…

Il contratto prevede, di norma, un corrispettivo a favore del venditore come forma di garanzia? Quale può essere questa garanzia e quale è consigliabile? E chi promette d’acquistare è obbligato a rilasciare una qualche forma di garanzia? “Il compratore non è tenuto a fornire una garanzia circa l’effettivo pagamento del prezzo d’acquisto proprio perché può anche non esercitare l’opzione e, quindi, decidere di non acquistare l’immobile senza per questo dover sostenere oneri particolare. Nulla però vieta che le parti si accordino affinché il beneficiario dell’opzione presti una garanzia per l’eventuale acquisto del bene, circostanza che, nella prassi, si verifica raramente”.

Ma versandola fornirebbe una “prova” che non sta solo “fingendo” un interesse

Chiaramente il fatto che il futuro acquirente si offra di versare una somma a titolo di garanzia o una fideiussione rafforza le convinzioni circa il suo interesse, ma ciò no toglie che qualora decida di non acquistare l’immobile tale garanzia vada restituita. Diverso discorso, invece, per la somma che il futuro acquirente versa a titolo di corrispettivo del diritto d’opzione che rimane in ogni caso al proprietario dell’immobile, anche in caso di mancata vendita. È evidente, quindi, che la vera leva su cui contare per aumentare la possibilità di perfezionamento della vendita è l’ottenere un corrispettivo del diritto di opzione il più elevato possibile”.

E se l’impresa dovesse fallire potrebbero esserci spiacevoli risvolti?

Il venditore che si impegna con un’opzione nei confronti di un’impresa rischia qualcosa nel caso che l’impresa fallisca un domani o comunque subentrino altri problemi (quali eventualmente)? “La predisposizione di un’opzione a favore di un’impresa a rischio di fallimento è un’operazione piuttosto delicata che potrebbe riservare anche spiacevoli sorprese. Nel dubbio consiglio sempre di rivolgersi a un professionista di fiducia”.

Quanto deve durare l’opzione? Il minor tempo possibile…

Quali sono i possibili aspetti positivi di una simile trattativa e quali quelli più negativi? “L’opzione è evidentemente un istituto a vantaggio esclusivo del beneficiario interessato all’acquisto che, con esclusione del corrispettivo che versa per l’opzione, rimane assolutamente libero di acquistare o meno l’immobile senza rischio o obbligo alcuno, mentre il proprietario interessato a vendere è obbligato a tenere “ferma” la sua proposta di vendita non potendo cedere ad altri l’immobile”. Per quali ragioni è nato principalmente questo tipo di contratto e quanto è utilizzato realmente? “Tipicamente questo strumento viene impiegato quando l’acquirente non è del tutto convinto dell’acquisto e vuole riservarsi un periodo di tempo per valutare meglio la convenienza dell’operazione potendo contare sulla garanzia che, nel frattempo, il proprietario non venderà ad altri la propria casa. Un beneficio a senso unico che viene spesso imposto a proprietari contrattualmente deboli o che hanno riscontrato difficoltà a vendere il proprio immobile. Proprietari au quali, nel caso decidessero comunque di accettare l’offerta in assenza di meglio, sarebbe consigliabile limitare  al più breve tempo possibile la durate dell’opzione…”.

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