Mercato immobiliare, è vera ripresa? È la domanda che si stanno ponendo in molti, dagli operatori del settore ai privati interessati a vendere o acquistare un immobile. I segnali fatti registrare nel primo semestre 2017, con un aumento delle compravendite, appaiono positivi, ma all’orizzonte restano diverse nubi come conferma Stefano Volpi, agente immobiliare che dispone di un “osservatorio speciale” sul mattone considerato che la sua agenzia, la Fox Agency di via Giorgio Paglia nel cuore di Bergamo, collabora con primarie società di gestioni di fondi immobiliari. Una visione a luci e ombre motivata anche dal fatto che alle notizie positive diffuse dagli analisti del mercato immobiliare si contrappongono segnali che riguardano l’economia e la finanza del Belpaese che non invitano invece esattamente a fare previsioni troppo rosee. “Direi che la calma sia doverosa nell’affermare che la crisi del mattone  è davvero alle spalle,  perché è vero che c’è stato un aumento dei volumi delle compravendite ma questo non ha minimamente influenzato l’andamento delle quotazioni al metro quadrato degli immobili”, esordisce Stefano Volpi secondo il quale è dunque “presto per parlare di ripresa definitiva del mercato”. Anche perché, sottolinea, “siamo di fronte a una ripartenza che è stata molto più lenta rispetto ad altri Paesi europei. Le ragioni? Un’eccessiva pressione fiscale, l’assenza di normative a favore degli investimenti immobiliari nel nostro Paese. Elementi che non aiutano a far salire la fiducia da parte dei potenziali acquirenti, fiducia che è un fattore fondamentale nella spinta alla spesa del singolo individuo. Questo puntando l’attenzione sugli aspetti negativi: guardando invece al “bicchiere mezzo pieno”, le previsioni di una maggior stabilità potrebbero influire positivamente sulla tranquillità delle persone e sulla conseguente predisposizione all’indebitamento. La ripresa di alcune attività industriali e le nuove possibilità di lavoro sempre crescenti offerte dalle multinazionali che pian piano si affacciano nuovamente nel nostro Paese, prettamente nell’ambito del food, dell’informatica e dei servizi in generale, sono segnali positivi. A tutto questo va aggiunto che gli istituti di credito hanno ripreso a concedere mutui e prestiti in maniera sensibile, pur con le dovute garanzie e a cifre congrue fissate dopo aver periziato l’immobile”. E a questo proposito ecco spuntare, dopo i timidi raggi di sole, altre ombre perché, evidenzia ancora Stefano Volpi, “parliamo di perizie sull’immobile spesso al ribasso, a maggior tutela per l’istituto. Altro segnale che i prezzi non stanno assolutamente aumentando e che anzi siamo quasi in una fase di stasi dopo i primi mesi dell’anno vissuti in diverse aree  in saldo negativo”. Di cosa avrebbe bisogno, a livello di scelte fatte dal mondo politico e della finanza, il settore per far accelerare la ripresa? “Di scelte fiscali capaci di attrarre gli investitori nel mercato immobiliare, dell’abbassamento della pressione fiscale per le aziende, legata al costo del lavoro (per aumentare le assunzioni), dell’abbassamento dei costi bancari e di un maggior coinvolgimento degli istituti di credito nelle iniziative delle piccole e medie imprese. E poi bisognerebbe aumentare il già alto appeal dato dalla bellezza naturalistica del nostro Paese”. Tornando ai prezzi, che hanno “perso” percentuali comunque bassissime nell’ultimo semestre e spesso si sono stabilizzati: é davvero possibile prevedere, a breve medio termine, una risalita anche dei prezzi? La risposta di Stefano Volpi non ammette repliche sulla prospettiva di possibili “impennate” nelle quotazioni, ma lascia aperta la porta a possibili “assestamenti” : “Nessuno può ragionevolmente immaginare sensibili rialzi, ma che i valori si possano limare verso l’alto sì, come del resto già avvenuto”. Un’analisi che testimonia una visione equilibrata, oltre che professionale, del mercato così come  del resto l’esame di una preoccupazione, espressa da molti colleghi, ovvero che oggi i proprietari d’immobili, sull’onda dell’entusiasmo di questa “ripresina” , possano pensare di poter rialzare le richieste economiche, col rischio che il mercato torni a paralizzarsi…. “Un rischio purtroppo reale, anche se non credo possa  paralizzare nuove dinamiche di mercato. E questo  perché  poter tornare a certe valutazioni, magari addirittura pre crisi, è una convinzione che possono avere in pochi, non competenti nell’analisi di mercato del congruo valore del loro immobile. Fondamentale è e sarà in quest’ottica il ruolo degli agenti immobiliari, che dovranno far comprendere ai proprietari d’immobili desiderosi di vendere qual è la reale situazione del mercato. Mercato che ha preso sì una boccata d’ossigeno, ma non è certo tornato in splendida forma per poter correre chissà verso quali traguardi… Di certo non potremo comunque tornare mai più, per molto tempo, alle valutazioni pre crisi, ai valori di inizio anni 2000”. Qual è la tipologia d’immobile che oggi, vendendo a prezzi “adeguati”, può avere più mercato?  “Per quanto riguarda il “privato”, l’acquirente che vuol farne la propria abitazione, è l’immobile da ristrutturare, proposto a prezzi “giusti”,  con la possibilità di godere di sgravi per la ristrutturazione. Immobili che abbiano bisogno solo di interventi interni, quindi in un contesto generale dell’immobile in ordine. Per quanto riguarda invece il mercato degli investitori  e delle aziende, è l’immobile strumentale acquisito a valori molto bassi e spesso proveniente da Npl, ovvero da prestiti non performanti, da quelle attività che non sono sufficienti a ripagare capitale e interessi dovuti ai creditori..”. E il tipo d’immobile destinato a incontrare invece ancora difficoltà? “Per il momento il nuovo ha valori ancora spesso molto alti e questo crea una notevole difficoltà e lentezza nei tempi di assorbimento”. I tempi di vendita sono una “cartina di tornasole” della salute del mercato immobiliare: anche quelli stanno riducendosi e anche questo è un buon segnale… “In maniera poco sensibile, ma si stanno riducendo. Segnale positivo, ma, ripeto, la vera ripresa non c’è ancora”.

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