Rent to buy. Tradotto letteralmente dall’inglese significa affitto riscatto. Una tipologia  particolare di contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per l’inquilino di acquistarlo entro un termine determinato e trasformando una parte del canone d’affitto in anticipo per l’acquisto. Ma anche un particolare contratto che, pur trovando sempre più ampia applicazione negli ultimi anni a causa della difficoltà di ottenere finanziamenti all’acquisto attraverso il mutuo, fino alla promulgazione del decreto Sblocca Italia  non era  stato disciplinato dal nostro ordinamento. Una lacuna colmata finalmente dall’articolo 23 del decreto legge 133/2014 (appunto il cosiddetto Sblocca Italia) che nel prevedere alcuni incentivi all’acquisto di immobili ha introdotto la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita. “Si configura, così un nuovo schema negoziale che presenta elementi tipici riconducibili sia al contratto di locazione sia a quello di compravendita di immobili”,  ha spiegato l’avvocato Paola Giammaria, componente del consiglio direttivo di Appe Confedilizia Bergamo, in un articolo pubblicato su Valore Casa, l’osservatorio immobiliare di Bergamo e provincia, realizzato dall’Associazione Progetto Bergamo in collaborazione con Litostampa istituto grafico srl e distribuito in abbinamento col quotidiano L’Eco di Bergamo.

L’inquilino può godere subito dell’immobile con diritto d’acquistarlo entro un termine stabilito

“Uno schema negoziale grazie al quale  il canone versato dal conduttore costituisce il corrispettivo per il godimento dell’immobile ma funge anche da “anticipo” sul prezzo della compravendita che dovrà perfezionarsi entro un termine prestabilito. Il trasferimento della proprietà si verificherà solo in un momento successivo rispetto alla stipula del contratto e ciò potrà avvenire in modo automatico o a seguito di esercizio di un diritto di opzione. Infatti, la disciplina prevista nel decreto Sblocca Italia si rivolge espressamente ai contratti che prevedano “il diritto del conduttore di acquistare” l’immobile locato e, pertanto, risulta applicabile sia agli schemi di Rent to buy, consistenti in una vera e propria opzione d’acquisto collegata alla locazione, sia alle locazioni con patto di futura vendita. Restano invece estranei alla disciplina i contratti che comportano clausole di trasferimento della proprietà già vincolanti per le parti.

I vantaggi sono sia per il proprietario sia per l’inquilino che si finanziano reciprocamente

La convenienza di questo nuovo schema contrattuale”, ha spiegato sempre l’avvocato Paola Giammaria, “è rappresentata dal fatto che consente alle parti di finanziarsi reciprocamente, poiché il proprietario può ricavare reddito dal proprio immobile prima di aver effettuato la vendita e l’acquirente può prenotare il futuro acquisto, fissandone le condizioni, traendo però immediata utilità dal godimento dell’immobile stesso. In tale modo le parti possono evitare di ricorrere alle banche e ad altri intermediari specializzati che peraltro rappresenta proprio la ragione della diffusione nella prassi di questa figura nonostante l’assenza di apposita disciplina e tutela.

La trascrivibilità del contratto nei registri immobiliari mette al riparo dal rischio d’esproprio

La novità più importante introdotta dalla norma è rappresentata dalla trascrivibilità del contratto nei registri immobiliari, al pari dei contratti preliminari di compravendita, ma con un’efficacia temporale maggiore poiché è rapportata alla durata del contratto stesso, sebbene mai superiore ai dieci anni. La trascrivibilità del contratto di godimento comporta l’opponibilità ai terzi del negozio, mettendo al riparo il conduttore e il possibile futuro acquirente da eventuali espropriazioni immobiliari o trascrizioni pregiudizievoli che dovesse subire il concedente.

Le parti possono definire le clausole  in funzione delle rispettive  esigenze

La nuova disciplina normativa continua a lasciare all’autonomia privata quell’ampiezza che già caratterizzava le diverse figure riconducibili al Rent to buy: la norma, infatti, consente alle parti di predisporre le clausole contrattuali in funzione delle rispettive specifiche esigenze, cosicché i contraenti sono liberi di disporre in ordine alla quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita e alla durata della fase di mero godimento e possono introdurre clausole connesse al diritto di recesso o eventuali penali.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni

La norma ha anche disciplinato con attenzione le conseguenze dell’inadempimento: innanzitutto, l’articolo 23 stabilisce che il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. Il legislatore, quindi, ha lasciato alle parti ampia libertà di disciplinare attraverso un patto la gravità dell’inadempimento ma, nel contempo, ha voluto evitare di esporre il potenziale acquirente al rischio di perdere la facoltà di opzione e magari l’acconto versato in conseguenza di un occasionale o modesto omesso versamento dei canoni. Nello specifico la norma prevede che, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali, mentre, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. Infine”, ha concluso l’avvocato Paola Giammaria, “la norma in esame ha risolto anche alcune criticità, disciplinando l’ipotesi di fallimento di una delle parti: in particolare, in caso di fallimento del concedente, il contratto prosegue, mentre in caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 legge fallimentare e, quindi, l’esecuzione del contratto rimarrà sospesa fino a quando il curatore dichiarerà se intende subentrare nel contratto in luogo del fallito, ovvero di recedere dallo stesso”.