Disdettare il contratto d’affitto di casa o dell’ufficio prima della scadenza naturale è una situazione che può capitare spesso a un inquilino, per svariati motivi. E altrettanto spesso l’inquilino può ritrovarsi a non sapere esattamente come comportarsi, come o quando scrivere la disdetta. Piccole grandi domande alle quali fornisce una risposta Giangiacomo Alborghetti, avvocato consulente di Appc, l’associazione del piccoli proprietari di case, iniziando proprio dai motivi, dalle condizioni che consentono a un inquilino di “andarsene” lasciando libero l’immobile prima della scadenza. “Interrompere un contratto di locazione per il conduttore prima della sua naturale scadenza non è una procedura così scontata”, premette il legale. “La legge, infatti, richiede la presenza di due condizioni: l’esistenza di gravi motivi e una comunicazione dal conduttore al locatore con cui il primo comunichi la sussistenza dei gravi motivi e l’intenzione di interrompere il contratto con un preavviso di sei mesi.

Un possibile motivo? La nascita di nuovi figli che non ci stanno nel bilocale…

Per i giudici i gravi motivi che legittimano la richiesta del conduttore sono motivi che oggettivamente non consentono la utile prosecuzione del contratto (per esempio l’”allargamento” della famiglia del conduttore per la nascita di più figli che ovviamente non sono compatibili con la vita in un  mono o bilocale, oppure, in caso l’immobile affittato sia a uso lavorativo, il fatto che l’attività del conduttore si sia ampliata al punto che il capannone non riesce più a contenere i nuovi macchinari dell’azienda…

… ma anche la crescita dell’attività che richiede uffici o capannoni più grandi

Tutti motivi che devono essere successivi e non prevedibili al momento in cui il contratto è stato stipulato”. E in assenza di validi motivi cosa accade? “Il contratto non può essere interrotto unilateralmente da pare del conduttore senza incorrere in sgradevoli conseguenze”. Esistono penali da pagare in caso non si rispetti la scadenza prevista? In quali casi e in che misura? “Non è prevista una conseguenza specifica dalla legge. Chiaramente, però, se non sussistono i gravi motivi la comunicazione di recesso non viene considerata valida e il contratto rimane legalmente in vigore con tutte le conseguenze che ne conseguono per il conduttore: prima tra tutte l’obbligo del pagamento del canone di locazione”.

I “fac simile ” di lettera di disdetta in Internet? Meglio chiedere a un professionista

Come si scrive una lettera di disdetta, quali sono i “passaggi che non devono assolutamente mancare? È vero, per esempio, che tutti gli inquilini devono sottoscrivere la disdetta anche se il contratto d’affitto è solo a nome di uno? “Non esistono formule “sacramentali”: è necessario però che sia chiaramente indicata la volontà di recedere anticipatamente dal contratto e l’indicazione concreta dei gravi motivi, oltre all’indicazione chiara della data ai fini dell’individuazione del preavviso di sei mesi”. Esistono modelli da seguire che possono aiutare? La vostra associazione ne ha realizzati dove sono scaricabili? “Esistono in rete parecchi modelli ma, data la delicatezza della comunicazione, consigliamo sempre di fare una valutazione con un professionista della materia soprattutto per quanto riguarda l’individuazione dei motivi e dell’effettiva gravità degli stessi”. Esistono diversi contratti di locazione: valgono per tutti le stesse regole oppure cambiano? “Per quanto riguarda i contratti di locazione comunemente in uso ovvero quelli comunemente definiti ad uso abitativo e ad uso diverso dall’abitativo le regole per la disdetta anticipata del conduttore sono sostanzialmente analoghe. Per tipologie molto particolari di contratti, invece, va fatto un discorso ad hoc per ogni singolo contratto”.

E se a voler interrompere il rapporto non è l’inquilino ma il proprietario?

Fin qui abbiamo parlato di inquilini che non intendono proseguire nel contratto. E se a voler interrompere la locazione invece è il proprietario? “Le previsioni in questo caso variano notevolmente. In estrema sintesi possiamo affermare che i contratti locazione a uso abitativo durano necessariamente 4 anni e quelli a uso diverso 6 anni e tutti si rinnovano automaticamente per un uguale periodo. Di norma il locatore non può interrompere il contratto alla prima scadenza (si parla, infatti, di rinnovo automatico) ma dovrà attendere sino alla scadenza del secondo quadriennio o sessennio per interrompere il rapporto con il proprio conduttore. Esiste, però, un’eccezione alla regola del rinnovo automatico alla prima scadenza che consente al locatore di cessare il contratto alla prima scadenza contrattuale a condizione però che si verifichino i requisiti previsti da norme specifiche come, per esempio, la necessità del locatore di utilizzare direttamente l’immobile o, ancora, la necessità concreta e attuale di provvedere a interventi di demolizione o ristrutturazione integrale dello stabile”. Per l’affitto di uffici o negozi cambiano i mesi con cui va inviata la comunicazione; come? Ed è l’unica differenza o ce v ne sono altre? “Il preavviso che il locatore deve dare per i contratti ad uso abitativo è di 6 mesi mentre è di 12 mesi per i contratti a uso diverso dall’abitativo”. Cosa deve fare l’inquilino che voglia farsi assistere nella stesura della lettera? A chi rivolgersi e con quali spese da sostenere? “E’ opportuno rivolgersi a professionisti esperti nel campo delle locazioni i cui costi possono variare notevolmente. Spesso la soluzione migliore è quella di rivolgersi ad associazioni di categoria dei conduttori o dei locatori dopo averne verificato, però, la serietà e professionalità”.

Il proprietario non può esigere che l’inquilino che se ne va trovi un subentrante…

In alcuni casi il proprietario di un immobile può esigere che l’inquilino trovi un subentrante. In quali? E come funziona?  “Non esiste alcun obbligo giuridico in tal senso, è vero, però, che spesso questa opzione costituisce la miglior soluzione e bypassa direttamente tutte le regole in tema di disdetta anticipata perché, è sempre opportuno ricordarlo, la comune volontà di conduttore o locatore, opportunamente formalizzata, può superare anche i problemi giuridici più complessi”.