C’era una volta il baratto, la prima forma di commercio utilizzata dall’uomo, lo scambio di un  bene in cambio di un altro in assenza di moneta. Oggi, con la moneta che scarseggia sempre più nelle tasche degli italiani, il baratto (anche se in qualche caso pomposamente tradotto nell’inglese barter, o corporate barter o ancora barter trading, praticato fra imprese per lo scambio multilaterale di beni o servizi in compensazione, è tornato di moda. In molti settori commerciali, e non solo fra imprese ma anche fra privati. Soprattutto, in quest’ultimo caso,  nel settore immobiliare, attraverso la formula della permuta. Usata da chi vuole cambiare casa senza mettere mano al portafogli o aprendolo il meno possibile. Capace di far trovare un giusto equilibrio, per esempio, fra anziani rimasti soli con case troppo grandi e pesanti da gestire per loro e famiglie che invece, in attesa di uno o più nuovi eredi, hanno bisogno assolutamente di spazi maggiori. 

Come cambiare casa senza mettere mano al portafogli o aprendolo il meno possibile

Ma in cosa consiste, legalmente e fiscalmente, la permuta? E come funziona? “Premesso che stiamo parlando di  un istituto che nel settore immobiliare affonda le sue “fondamenta”, per restare in tema, in un  passato remoto, utilizzatissimo  soprattutto quando un imprenditore intendeva realizzare un’importante operazione immobiliare e, per limitare i costi iniziali d’investimento, cedeva in permuta al proprietario del terreno che doveva acquistare, uno o più appartamenti in corso di realizzazione”, spiega Giangiacomo Alborghetti, avvocato consulente  di Appc, l’associazione dei piccoli proprietari di case. “D’altra parte la permuta non è altro che la codificazione moderna dell’antico baratto, il negozio con il quale due persone si trasferivano reciprocamente la proprietà di beni senza fare ricorso al denaro: ortaggi per carne, scarpe per legna da ardere…

AAA offro appartamento in centro per una villetta immersa nel verde…

Nell’ambito immobiliare la permuta cosiddetta “pura” è il contratto che ha ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di due beni immobili: l’appartamento nel centro  per la villetta nel verde o, ancora, il monolocale in città per il trilocale in provincia”. Ma chi è soprattutto a optare per questa possibile soluzione? Anziani in cerca di un appartamento meno impegnativo economicamente da gestire ma anche da tenere in ordine da una parte e famiglie in crescita dall’altra? Persone che propongono la seconda casa in montagna o al lago per avere una prima casa più grande e accogliente in città? O chi altri? “Fino a qualche anno fa, oltre all’esempio già citato del proprietario del terreno, la permuta era lo strumento tipico delle giovani famiglie che all’arrivo dei figli avevano la necessità di reperire un’immobile più grande e, conseguentemente, cedevano in permuta il proprio appartamento per uno più grande, versando anche un conguaglio in denaro per colmare la differenza di valore risolvendo così i “problemi di spazio” e accrescendo il valore del patrimonio familiare.

Lo scambio può essere completamente alla pari  oppure con conguaglio in denaro

Oggi però, complice la crisi economica e un difficoltoso accesso al credito per il finanziamento degli acquisti immobiliari, la permuta pura o con conguaglio in denaro è diventata uno strumento di uso trasversale poiché mantenere l’appartamento più piccolo o la casa di vacanza non sono più una forma di risparmio ma un onere inutile. Così anche il proprietario facoltoso di un immobile grande e di prestigio che vede ridotte le proprie esigenze abitative non considera più quell’immobile come un bene rifugio da conservare ma come un peso, spesso fiscalmente troppo gravoso da sostenere, di cui disfarsi. L’acquisto del nuovo e più piccolo immobile viene, quindi, necessariamente subordinato alla cessione del proprio immobile cogliendo, così, il duplice obbiettivo di ridurre i beni immobili in proprietà e di ottenere una scorta di liquidità”.

Anche le imprese di costruzione stanno proponendo la permuta

Anche le imprese di costruzione stanno iniziando a smaltire l’invenduto battendo questa strada… “Le imprese di costruzione hanno un rapporto contrastato con l’istituto delle permute. Se da una parte, infatti, le permute consentono loro di abbattere i costi evitando di pagare il costo del terreno su cui realizzano gli immobili e, a volte, anche dei soggetti che collaborano alla realizzazione dell’immobile, dall’altra per poter vendere le imprese sono costrette a “ritirare” in permuta parziale l’immobile dell’acquirente. È chiaro però che tutti gli esempi di permuta sopra indicati sono il campanello d’allarme di un mercato immobiliare in estrema difficoltà. L’impresa costruttrice costruisce e vende case, non compra immobili vetusti e con scarso mercato e, soprattutto, costruisce con le proprie forze o, al più, ricorrendo al credito bancario e non a quello dei privati o di altre imprese che collaborano alla realizzazione dell’immobile instaurando circoli viziosi dagli esiti incerti”. Casa contro casa, ovvero lo scambio della propria abitazione con un’altra e un eventuale conguaglio a favore del proprietario dell’abitazione dal valore più alto.

Giuridicamente valgono gli stessi articoli del Codice civile che regolano la vendita

Giuridicamente come avviene l’operazione? “La permuta è normata dagli articoli 1552 e seguenti del Codice civile, che richiamano quelli della vendita. Si tratta, quindi, di un istituto assolutamente legittimo e tutelante per le parti che, sostanzialmente, cedono il proprio diritto di proprietà su di un immobile e per converso acquisiscono il diritto di proprietà di un altro immobile. Questo è lo schema principale della permuta a cui spesso si aggiunge un elemento accessorio costituito dal pagamento di una somma di denaro che serve per bilanciare la differenza di valore dei due immobili. Il rimando sulle norme della compravendita è fondamentale per farci comprendere come nella permuta dovremo prestare le stesse attenzioni che impieghiamo per i rogiti di compravendita. Dovremo, quindi, verificare che l’immobile appartenga a chi ce lo cede in permuta, che sia libero da ipoteche o gravami e che l’atto di permute sia validamente redatto e trascritto. Tutte queste attività dovranno essere curate ovviamente dal notaio di fiducia”. E fiscalmente? Come e su quanto, per esempio, si pagano le tasse?

Dal punto di vista fiscale i vantaggi  sono soprattutto nello scambio  tra privati

 “Tutto avviene come se si trattasse di due vendite effettive, ma con vantaggi, dal punto di vista fiscale, soprattutto quando lo scambio avviene tra privati. In questo caso, infatti, l’atto notarile è unico, le spese si suddividono in parti uguali e si paga una sola imposta di registro del 9 per cento, che cala al 2 per cento in caso di prima casa”. Anche i proprietari di terreni edificabili  dopo aver abbandonato ogni speranza di costruire o di vendere sempre più spesso propongono il terreno in permuta: in questo caso cambia qualcosa rispetto allo scambio casa contro casa? “No lo schema contrattuale è il medesimo e non ci sono particolari differenze”. Per stilare un contratto di permuta occorre farsi consigliare da professionisti specializzati?  “Assolutamente sì, come accennavo sopra la permuta deve, necessariamente, passare attraverso la medesima istruttoria e il medesimo iter procedurale del rogito notarile di compravendita.

… ma attenti alla permuta “fai da te”, i rischi possono essere molti

Sarebbe impensabile una permuta “fai da te” essendo troppi e complessi i fattori da valutare”. E c’è qualche clausola particolare che consiglierebbe, da avvocato, di far inserire nel contratto? “Non esiste una clausola particolare valida ed efficace per ogni singola permuta. Ogni operazione di scambio immobiliare deve essere ponderata e analizzata attentamente. Il consiglio migliore è quello di trovare un accordo sostanziale che sia chiaro e vantaggioso per entrambe le parti e lasciare poi la redazione dell’atto ad un professionista che si occuperà di trasporre su carta in maniera valida ed efficace la volontà delle parti”.

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