La crisi economica e le difficoltà nell’accendere un mutuo in banca per l’acquisto di una casa hanno spinto moltissime persone negli ultimi tempi a guardare con attenzione nuove possibili formule di acquisto, come l’affitto a riscatto. Un contratti atipico che unisce locazione e opzione e sul quale molti potenziali acquirenti  senza disponibilità economica hanno puntato. Ma davvero l’affitto a riscatto può rappresentare la soluzione a tutti i problemi? Paola Giammaria, avvocato consulente di Appe Confedilizia, ne mostra luci e ombre…

Venditore e potenziale acquirente firmano un contratto di locazione e uno di opzione

“L’affitto a riscatto s’identifica nel contratto di locazione con opzione d’acquisto”, chiarisce innanzitutto il legale, “e si tratta di un contratto atipico complesso costituito dalla fusione delle cause di due contratti tipici: locazione e opzione. I due contraenti sottoscrivono un contratto di locazione soggetto alla disciplina legale prevista per tale negozio, a eccezione della misura del canone.

Il canone è superiore per essere accantonato in parte e scontato dal prezzo finale

Infatti, in questo caso, il canone è pattuito in misura superiore a quello di mercato e parte di esso viene accantonato, così da essere decurtato dal prezzo finale di vendita nel caso in cui il conduttore decida di acquistare l’immobile. Contestualmente le parti sottoscrivono un contratto di opzione. In tale modo il proprietario assume l’obbligo di rimanere vincolato per un determinato periodo di tempo a una proposta del conduttore, rivolta appunto alla conclusione di un contratto di compravendita e, per il medesimo lasso di tempo, il conduttore conserva la facoltà di accettare o meno la proposta.

Nell’accordo vengono già definite  condizioni e modalità dell’eventuale compravendita

Nell’accordo le parti stabiliscono le condizioni e modalità dell’eventuale compravendita. Pertanto, se il conduttore nel termine previsto dal contratto dichiarerà di esercitare l’opzione di acquisto, sarà sufficiente redigere l’atto di compravendita senza necessità di ulteriori negoziazioni. Per contro, se entro il termine previsto dall’accordo il conduttore dovesse dichiarare di non voler esercitare il di ritto di opzione, il contratto, a seconda di quanto avranno previsto le parti, potrà proseguire come un normale contratto di locazione, consentendo al conduttore di recedere dal contratto con un preavviso. Collocandosi a metà tra l’acquisto della casa e la locazione, in pratica, l’affitto a riscatto consente di bypassare lo scoglio del mutuo”.

Chi è più interessato a farlo? Le società costruttrici da una parte….

Un tipo di contratto, l’affitto a riscatto, utilizzato soprattutto dalle società costruttrici. “Per i costruttori gli immobili invenduti rappresentano un costo. Grazie all’affitto a riscatto, invece, le imprese possono avere un ventaglio di potenziali acquirenti che con buone probabilità, entro un termine di due o tre anni, perfezioneranno il contratto. E allo stesso tempo si garantiscono un buon reddito mensile”. Mancando una disciplina in materia, tuttavia, occorre una discreta prudenza al momento della firma dell’accordo. “Diciamo che è necessario valutare caso per caso per evitare inconvenienti spiacevoli e garantire quanto più possibile entrambi i contraenti. E che un intervento del legislatore è assolutamente auspicabile, almeno per delineare alcuni principi generali dell’istituto”. Le condizioni che rendono conveniente l’utilizzo di questo tipo di contratto almeno sulla carta appaiono molteplici…

… e dall’altra chi non può accendere un mutuo o vuole rimandarlo…

“L’affitto a riscatto può rivelarsi vantaggioso soprattutto per chi non è in grado di accendere un mutuo, per chi non dispone di un acconto per l’acquisto immediato dell’immobile oppure per chi vuole semplicemente rimandare l’accensione del mutuo in un secondo momento, richiedendo alla banca l’erogazione di un importo inferiore.

 … ma anche per chi vuole guadagnare più tempo per vendere il vecchio immobile

Può rappresentare una formula conveniente anche per coloro che intendono acquistare una nuova abitazione ma solo dopo aver venduto quella vecchia. In questo modo c’è più tempo per vendere l’immobile a un prezzo adeguato, senza il rischio di doverlo svendere e nel frattempo godere di una rendita”. Dal punto di vista formale e burocratico, trattandosi di un negozio atipico, c’è grande libertà nella redazione dei contratti…

 L’acconto iniziale consapevolizza chi acquista e tutela chi vende

“Di norma”, spiega sempre l’avvocato Giammaria, “è preferibile la redazione di due contratti distinti, in modo che gli stessi restino autonomi. Nella prassi, è quasi sempre previsto un acconto iniziale, qualificato come caparra confirmatoria, che serve a rendere più consapevole il conduttore della scelta che ha compiuto e, nel contempo, rappresenta una garanzia di un minimo risarcimento per il venditore nel caso l’acquisto non si perfezioni.

 Il canone? Normalmente ammonta a circa una volta e mezza il valore di mercato

Quanto alla misura e al rimborso del canone, normalmente ammonta a circa una volta e mezza quello previsto dal mercato, proprio perché una parte funge da corrispettivo della locazione, e come tale non verrà in alcun modo restituito, mentre l’altra rappresenta il vero e proprio accantonamento. A volte, però, accade anche il contrario: molti venditori, infatti, accettano di rimborsare l’intero canone al momento del riscatto. Ciò può essere più rischioso in caso l’acquisto non si perfezioni, tuttavia, consente di prevedere dei canoni più contenuti ed essere maggiormente appetibili sul mercato”. Come ogni cosa, soprattutto quando l’argomento è giuridico, anche l’affitto a riscatto ha il rovescio della medaglia.

Il vero rischio? È che non c’è una normativa specifica di riferimento…

“Il fatto che si tratti di una fattispecie priva di una normativa specifica di riferimento rende certamente più complessa la previsione e, quindi, la prevenzione di eventuali problemi contrattuali. Il problema più delicato riguarda il fatto che il contratto di opzione non è trascrivibile, quindi il relativo diritto non è opponibile ai terzi. Tale aspetto non è di secondaria importanza, perché espone il potenziale compratore ad alcuni rischi.

… e  che il contratto di opzione non è trascrivibile, quindi il diritto non è opponibile ai terzi

Infatti, in caso di trascrizione di ipoteca o di pignoramento immobiliare da parte di creditori del venditore-locatore, il conduttore potrà opporre il contratto di locazione regolarmente registrato e quindi potrà continuare a detenere l’immobile a questo titolo, ma non potrà esercitare l’opzione di acquisto e quanto versato a titolo di corrispettivo della locazione non verrà restituito. Il conduttore non potrà esercitare il diritto di opzione nemmeno in caso di fallimento del proprietario. La legge fallimentare prevede, infatti, che il fallimento del locatore non sciolga il contratto di locazione dell’immobile e che il curatore subentri nel contratto. Anche in questo caso, il conduttore non avrà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di acquisto futuro, né potrà utilizzarle per comprare l’abitazione in un momento successivo, perché se intenderà riscattare l’immobile dovrà sottostare al parere positivo del curatore e versare il prezzo originale del bene.

Il potenziale acquirente può garantirsi con una fideiussione a garanzia delle somme versate

Si tratta di rischi imponderabili e non del tutto eliminabili. Tuttavia nella conclusione dell’accordo si può cercare di studiare soluzioni che proteggano il più possibile il potenziale acquirente. Una potrebbe essere, per esempio, la possibilità di stipulare una fideiussione a garanzia delle somme versate”.