Gentile avvocato Guizzetti buonasera, le sottopongo due questioni. La prima:  avendo acquistato una casa tramite cooperativa e avendo versato quasi l’intero ammontare prima del termine dei lavori ho dovuto accettare di acquistare il mio appartamento con un contratto del tutto liberatorio per la coop stessa. Ora ci sono dei difetti da sistemare che riguardano anche le parti comuni. Per esempio le infiltrazioni di acqua nei box e lungo le scale di accesso al condomio, sia esterne sia interne. L’amministratore spinge perché venga fatta un’azione legale e in un paio di verbali ha fatto accenno a questo per vedere se si riusciva a spingere la coop a intervenire, ma niente. Ora ha riproposto la valutazione di un’azione legale, alla quale non ho intenzione di aderire e chiedo come devo agire per essere esclusa. La seconda questione: alcuni condomini hanno costruito un sottobalcone. Uno di questi è l’inquilino che abita sotto di me. Io ho mandato una lettera al Comune chiedendo di verificare, ma in sede di riunione condominiale l’amministratore ha fissato che la parte laterale fosse tolta,  per evitare che il balcone si degradasse, essendo in legno. Ora la struttura non è stata modificata e l’amministratore ha fissato nella prossima riunione la possibilità di costruire la stessa struttura sulla facciata principale. Chiedo: che maggioranza ci deve essere perché questa delibera sia presa? Che possibilità ho di far valere i miei diritti anche sulla parte già costruita considerando che non ho più dato seguito alla mia lettera al Comune che risale a qualche mese fa, visto che l’amministratore aveva deliberato la rimozione di una parte della struttura?  Inoltre vorrei sapere,  se il balcone si deteriora chi e in quale misura si dovrà procedere alla manutenzione? L’inquilino sotto di me ha già detto che non è di sua competenza avendo lui costruito questa nuova struttura che diventa, secondo lui, il suo tetto. Ringrazio anticipatamente per il tempo e  la cortesia e saluto cordialmente.

Lucia

Gentile signora Lucia, riassumo sinteticamente le iniziative che potrà assumere in relazione alle due questioni da Lei esposte. Prima questione. Se l’assemblea condominiale deliberasse un’azione legale per l’eliminazione dei difetti Lei potrà manifestare il suo dissenso rispetto alla lite nelle forme previste dall’articolo 1132 codice civile, vale a dire: a) esprimendo anzitutto in assemblea voto contrario rispetto a questa delibera. b) comunicando poi all’Amministratore, entro trenta giorni dalla data della delibera e con raccomandata a.r. o con atto notificato dall’gfficiale giudiziario, la volontà di separare la sua responsabilità in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza. Entrambi gli atti sono necessari per la validità del dissenso dalla lite.Qualora invece Lei non partecipasse, personalmente o per delega, all’assemblea, sarà sufficiente comunicare l’atto di dissenso, nelle forme indicate alla lettera b), all’amministratore entro 30 giorni dalla data in cui Le è stato comunicato il verbale dell’assemblea o dalla data in cui ha avuto comunque notizia della deliberazione. Ragioni di spazio non consentono di esporre in questa sede i diversi effetti dell’atto di dissenso nelle due distinte ipotesi in cui il condominio vinca o perda la causa deliberata dall’assemblea. Nel caso in cui l’amministratore iniziasse la causa senza la preventiva delibera di autorizzazione dell’assemblea, Lei potrà ricorrere all’assemblea ai sensi dell’articolo 1133 del Codice civile, chiedendo l’annullamento dell’iniziativa dell’amministratore. Seconda questione. Dalla Sua esposizione non è chiaro che tipo di manufatto sia stato realizzato da alcuni condomini: sembrerebbe una specie di veranda. In ogni caso se il regolamento di condominio nulla dispone in materia, ciascun condomino può eseguire sulle proprietà esclusive e sulle parti comuni destinate all’uso individuale opere, a condizione che non rechino danni alle parti comuni o non pregiudichino la stabilità, la sicurezza od il decoro architettonico dell’edificio (articolo 1122 del Codice civile) Se ricorrono queste condizioni, il condomino non necessita di alcuna autorizzazione assembleare; deve soltanto dare preventiva notizia dei lavori all’amministratore, che a sua volta riferirà all’assemblea per l’informativa e le valutazioni in merito. Come la norma stessa prevede, in caso di danni alle parti comuni od alle proprietà esclusive l’opera non è consentita: nel caso in cui sia comunque eseguita, il suo autore sarà tenuto al risarcimento dei danni a favore del condominio o dei singoli condomini secondo i principi generali del nostro ordinamento (articolo 2043 del Codice civile).

Avvocato Fabrizio Bruno Guizzetti