Si fa presto a dire nuovo. Ma nel mercato immobiliare dal dire al fare c’è davvero di mezzo un mare e quello che, una volta era semplicemente “l’edificio nuovo”, ora si è fatto in tre. Di edifici nuovi ne esistono, infatti, almeno tre tipologie. Ognuno con le sue caratteristiche, le sue tendenze, i suoi pregi e i suoi difetti. Come spiega Gianfederico Belotti, già ideatore e responsabile de primo Osservatorio immobiliare realizzato in Italia, e che sottolinea come, negli ultimi anni, il mercato immobiliare del nuovo abbia sempre più evidenziato notevoli differenze fra “un immobile costruito qualche anno fa ma non ancora venduto, un immobile che sta per essere ultimato e un terzo tipo di immobile, ancora sulla carta e in procinto di essere realizzato.

C’è l’edificio costruito qualche anno fa e ancora invenduto…

Per spiegare come si sta muovendo il mercato dell’immobile”, spiega Gianfederico Belotti, “partirei da quella categoria che gli agenti immobiliari ormai definiscono “nuovo vecchio”. Ovvero case terminate da tre o quattro anni che non sono mai state abitate e che generalmente sono costruite in Classe C. Edifici presenti ormai in gran numero nelle città e nelle periferie e per i quali è particolarmente complicato trovare acquirenti, soprattutto a causa dei  costi. E questo perché si tratta di edifici costruiti su aree che, al momento dell’acquisto da parte dell’azienda costruttrice, avevano dei prezzi alti che hanno inciso sul costo finale. A distanza di tre o quattro anni, con i costi di costruzione che si si sono sensibilmente ridotti, chi possiede questi immobili e ha pagato le cubature ai prezzi precrisi è riluttante ad allinearsi a questa tendenza ribassista,  perché “svendendo” rischierebbe di andare pesantemente in perdita.

… che in pochi anni si è svalutato anche del 40 per cento

Così è quasi costretto a mandare i listini vendita fuori mercato rendendo di fatto  questi immobili invendibili. Sono moltissimi  gli immobili di questo tipo invenduti che pesano sulle spalle dei costruttori e se è vero che c’è chi  ha le spalle abbastanza larghe, finanziariamente parlando, per tenere duro in attesa di una ripresa, è altrettanto vero che molti altri, economicamente più deboli, alla fine saranno costretti ad arrendersi e addirittura, in molti casi, a vendere sottocosto, per rientrare almeno in parte delle spese sostenute e fare liquidità per sanare la situazione debitoria. E vendere sottocosto significa mettere sul mercato questi immobili a un prezzo inferiore anche del 30 o addirittura del 40 per cento in meno rispetto a tre o quattro anni fa. L’alternativa che sarà la banca a gestire le svendite.

C’è l’edificio che sta per essere ultimato…

Dal “nuovo già vecchio” al nuovo che si può ancora evitare di far invecchiare, ovvero, spiega sempre Gianfederico Belotti, “agli immobili in fase di ultimazione e sul cui valore oggi più che mai pesa l’aspetto energetico. Ovvero la classe energetica attribuita a un edificio, in base alla sua “capacità” di mantenere il caldo d’inverno e il fresco d’estate e, dunque, di tagliare le bollette, innovazione nata per essere un volano per rilanciare il settore ma che in molti casi si è trasformato in un boomerang.

… e che per rivalutarsi ha bisogno di un’iniezione di energia nuova

Per il mercato immobiliare di questo tipo l’aspettativa della clientela è di avere case  in Classe A e B, costruite con tecnologie architettoniche all’avanguardia, dotate di una serie di caratteristiche che innalzano la qualità dell’abitare. Dai pannelli fotovoltaici a quelli solari assicurano un risparmio energetico; dal riscaldamento a pavimento alla domotica, con la gestione razionale di tutti gli impianti, ai fornelli a induzione. Stando attenti al fatto che la classe energetica non rappresenti solo uno specchietto per le allodole:  la differenza fra Classe B e Classe A, per esempio, è data dalla sola presenza del ricircolo dell’aria”.

E c’è l’immobile che è ancora solo sulla carta…

E il terzo tipo di nuovo, quello che oggi esiste solo  sulla carta? “In questo caso si tratta di un costruendo che ha le sue fondamenta nel vecchio” spiega Gianfederico Belotti, “visto che si tratta quasi sempre di rinterventi di recupero di edifici per lo più dismessi.  Progetti spesso interessantissimi e che in diversi casi riguardano volumetrie particolarmente importanti, ma che rischiano di restare solo sulla carta perché sono sempre meno gli imprenditori disposti a rischiare in un contesto economico così difficile.

… e che rischia di restarci, soprattutto se è di grandi dimensioni

Oggi le imprese costruttrici cercano aree dalle dimensioni contenute per realizzare palazzine di pochi appartamenti di altissima qualità. Le variabili che possono decretare il successo di un immobile sono location, dimensioni e qualità. Su questi aspetti non si può sbagliare. L’80 per cento  del patrimonio edilizio abbisogna di manutenzioni. Il Governo ripropone sgravi e incentivi per le ristrutturazioni almeno per tutto il 2014.  Ora  le Amministrazioni devono abbassare gli oneri di urbanizzazione, burocratizzare le procedure e ridurre le tasse sulla casa.

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it