Provvigioni su vendita e affitto: quanto va riconosciuto all’agente immobiliare?

Provvigione per la mediazione, ovvero il compenso da riconoscere a un’agenzia immobiliare per aver messo in contatto acquirente e venditore e aver fatto concludere l’affare. Ma come   “calcolare” il valore del compenso da riconoscere all’agente che ha fatto “da tramite” fra venditore e acquirente, o magari fra proprietario e inquilino? Quando e come va pagata la provvigione? E che rapporto esiste fra la percentuale da riconoscere e il valore dell’immobile che l’agente ha fatto vendere o acquistare.  O, ancora, quando non va pagata la provvigione?  È una medaglia con molte facce e “sfaccettature” quella che mostra il rapporto fra venditore o acquirente di un immobile /ma anche fra locatore e conduttore)  e il professionista al quale questi si sono rivolti per portare a termine la compravendita o l’affitto. Un modo nel quale  meglio addentrarsi dopo averne capito  le regole principali, spiegate ai lettori di casavuoisapere.it da uno dei massimi esperti italiani, Rocco Attinà già presidente nazionale della Fiaip (la Federazione italiana agenti immobiliari professionali) che fornisce immediatamente un primo fondamentale dato di riferimento. Ovvero che  “la provvigione viene liberamente stabilita tra le parti e può avere percentuali diverse tra acquirente e venditore”, . e che “mediamente oscilla tra l’1 e il 3  per cento + Iva”. Cifre che valgono per la vendita, mentre per   la locazione “mediamente viene riconosciuta una mediazione pari a una mensilità + Iva a carico del conduttore e del locatore”, con l’agente immobiliare che “informa il locatore su quale tipologia di contratto sottoscrivere, si occupa della selezione dei conduttori interessati all’immobile, redige il contratto e inoltre si fa carico della registrazione e dei relativi adempimenti, come per  esempio la consegna presso l’ufficio Imu del Comune dove ubicato l’immobile nel caso in cui il contratto sia soggetto a riduzioni…”. Tornando alla compravendita, la mediazione va pagata all’agenzia sia da chi acquista sia da chi vende o l’obbligo di versare la provvigione può gravare su una soltanto di esse? “Normalmente la provvigione grava sia sull’acquirente che sul venditore, se concordato può gravare anche solo su una delle parti”. Chi vende e chi acquista versa la stessa percentuale all’agente o  ci sono differenze?  “La percentuale può variare nell’ambito della trattativa”.  Una percentuale che può alzarsi o abbassarsi anche a seconda del valore dell’immobile… ” Normalmente la percentuale stabilita è proporzionale al valore dell’immobile, ma per vendite di immobili con prezzi molto bassi la percentuale potrebbe essere leggermente superiore, pur restando sempre contenuta.  Per esempio per un immobile del valore di circa 100mila euro la provvigione potrebbe variare tra un 2 e un 3 per cento, mentre per un immobile valutato 40mila euro la provvigione potrebb essere superiore. Le provvigioni vanno sempre concordate e pattuite tra l’agente immobiliare e i clienti”.  Quando va saldato il  compenso dovuto all’agente immobiliare? Quando l’affare è concluso? E vanno versati acconti? “Il compenso all’agente immobiliare è alla sottoscrizione del compromesso , in quanto l’affare si ritiene già concluso. Se all’interno del contratto ci sono delle condizioni sospensive il suo diritto matura quando viene meno la condizione. Le parti posso anche concordare di versare una provvigione in acconti. Per esempio il 50 per cento al preliminare di vendita e il 50 per cento al rogito notarile”.  E come va effettuato il pagamento? Per una migliore tracciabilità del pagamento è meglio pagare tramite bonifico o assegno bancario e il notaio in sede di atto trascriverà all’interno dello stesso gli estremi della relativa fattura e del mezzo di pagamento”. Quando possono esistere eventuali  presupposti (e quali) per non saldarlo? “Nel caso in cui si ravvisasse un comportamento deontologicamente scorretto, come per esempio non aver informato le parti prima della conclusione del contratto di elementi di cui era a conoscenza che avrebbero potuto essere negativamente determinanti nella conclusione dello stesso”. In una trattativa può succedere che la conclusione della stessa avvenga grazie all’intervento di più  mediatori, magari intervenuti in tempi diversi: ciascuno ha diritto a una quota della provvigione? Come comportarsi in casi simili? “La provvigione complessiva concordata andrà divisa tra i mediatori che hanno concorso alla conclusione dell’affare. I soggetti interessati alla compravendita (acquirente/venditore), dovrebbero preventivamente concordare con gli stessi le loro relative quote di provvigione”. Esistono penali che un clientedeve pagare all’agenzia? In quali casi? “Le penali che deve pagare il cliente dovrebbero essere inserite nell’incarico di vendita o nella proposta di acquisto, per esempio, nel caso di rinuncia alla vendita in conformità dell’incarico va concordata e stabilita preventivamente, lo stesso nelle proposte d’acquisto”.  E ci sono “danni” che un cliente può invece eventualmente chiedere all’agenzia?  “Se il cliente ritiene di essere stato danneggiato dall’agenzia immobiliare può instaurare una causa civile per danni. Per esempio, come precedentemente indicato, nel caso in cui l’agente immobiliare non abbia comunicato alle parti elementi determinanti a sua conoscenza ed eventualmente penalizzanti prima della conclusione del contratto”. Quali tempi mediamente vanno “concessi” all’agenzia perché possa ragionevolmente vendere l’immobile?  “Negli ultimi anni i tempi di vendita si sono notevolmente allungati, un incarico mediamente può essere concesso per un periodo compreso tra i 6 e i 12 mesi”.Quali “obblighi” ha l’agente immobiliare per “promuovere” la vendita (pubblicità….) e queste spese sono a suo carico o del cliente?  “Normalmente le spese di pubblicità se le accolla l’agente immobiliare, in casi particolari ci può essere una compartecipazione alle spese e comunque va valutato caso per caso e verificata la complessità della vendita”. Chi può mediare una compravendita immobiliare? “Solo chi risulta iscritto regolarmente presso i registri della Camera di Commercio”.

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  • Antonella ha detto:

    Vi scrivo perché mi trovo in una situazione che non saprei gestire. Ho in vendita la mia casa da qualche anno. L’anno scorso un’agenzia (al quale non ho mai dato un mandato) mi ha presentato un compratore con il quale ad aprile 2017 è stato firmato un preliminare condizionato al rilascio del mutuo. Dopo varie proroghe e bugie a fine settembre, quindi dopo 5 mesi, il compratore non ha ottenuto il mutuo e l’affare pertanto non si è concluso. Ora, ad aprile 2018, il compratore ha avanzato nuovamente la richiesta tramite un’altra agenzia. La mia domanda verte sulle provvigioni che dovrò pagare. C’è la possibilità che la prima agenzia (con la quale non è andato a buon fine l’affare) possa pretendere le provvigioni perché aveva messo in contatto me e l’acquirente? Grazie.

  • Michele Pavone ha detto:

    Sono obbligato ad affittare il mio appartamento tramite aggenzia al primo e unico cliente portatomi dall’immobiliare anche se ha raggiunto il prezzo stabilito o posso esimermi perché non mi danno fiducia e anche perché in un anno l’agente mi ha portato solo una ed esclusiva famiglia? Adesso lui pretende la provigione anche se a me non piacciono come miei inquilini

  • Scaglione ha detto:

    Ho bisogno di sapere come calcolare l’ammontare della provvigione. Per il prezzo di vendita di un immobile concordato per la cifra di 130.000 euro, se con l’agenzia immobiliare si è concordata la provvigione per il 3% Iva compresa, a quanto ammonta la provvigione?

  • Anna ha detto:

    Buongiorno, sto acquistando l’attività di una casa vacanza a Roma x 30.000 euro avrei bisogno di sapere a quanto ammonta la percentuale da dare all’agenzia immobiliare. Grazie.

  • Maria Grazia ha detto:

    Vorrei sapere se è corretto da parte dell’agenzia immobiliare chiedere per una locazione il 15% del canone annuo più Iva e che tale percentuale sia da ritenersi variabile in base alle città e quartieri. Grazie

  • Daniela ha detto:

    Un istituto di credito che si è proposto per occuparsi della vendita di un mio immobile mi ha chiesto il 4 per cento di provvigione. Non è altissimo?

    • Gianfederico Belotti ha detto:

      In effetti il 4 per cento è una provvigione molto alta per la piazza di Bergamo dove gli usi e consuetudini prevedono un massimo del 3 per cento + Iva. Attenzione perché la provvigione cambia da città a città… A milano il 4 per cento è la norma, a Venezia per esempio è il 5 per cento. Cordiali saluti.

  • Giovanni ha detto:

    Gradirei sapere se il 15% sul canone annuo di affitto richiesto a Milano dalle agenzie per affittare un appartamento sia congruo o sia esgerato, € 18.000,00 di affitto annuo all’agenzia spetterebbero € 2700+22% iva mi sembra un po tanto. Grazie della gentile risposta.

  • Patrizia ha detto:

    Recentemente mi è capitato d’avere a che fare con professionisti (avvocati e commercialisti) che si occupano di compravendite immobiliari, facendo da intermediari con la proprietà. Di fatto “sostituendosi” all’agenzia immobiliare (mi hanno messo in contatto direttamente con il venditore, il quale, tra l’altro mi ha detto di non aver intenzione di utilizzare alcuna agenzia in modo che risparmiamo entrambi la percentuale). Possono farlo? È tutto regolare?

  • Francesco ha detto:

    Ho avuto una discussione con un agente immobiliare: lui sostiene che più sale il valore dell’immobile più è alta la percentuale da riconoscergli (la richiesta è il 3 per cento “non trattabile”). Io sostengo che invece deve diminuire. Chi ha ragione? Esiste un “regolamento” in merito? Grazie

  • Ivan ha detto:

    Ho preso in locazione un appartamento, il mio contatto era un agente immobiliare. Volevo sapere le spese di mediazione quanto sarebbero, visto che la proprietaria aveva un annuncio privato e il contratto è stato scritto da lei che si è presa carico anche delle spese inerenti la registrazione. Lei si è tirata fuori dalle spese dell’agenzia, mentre il mediatore mi ha chiesto una caparra + Iva….. È giusto corrispondere tale somma richiesta, visto che il mediatore non ha stipulato nessun contratto e non ha avuto nessuna spesa di registrazione?

    • Avvocato Giangiacomo Alborghetti Apiconf Lombardia Est ha detto:

      Buongiorno Ivan, il ruolo del mediatore agente immobiliare è quello di mettere in contatto le parti, in questo caso il proprietario locatore e il conduttore affinché possano concludere il contratto di reciproco interesse: nel caso da lei rappresentato un contratto di locazione. Per questa sua attività egli ha diritto a ricevere un compenso che deve concordare con le parti che sono tenute a pagarlo e ciò indipendentemente dal fatto che l’agente rediga il contratto di locazione e provveda alla sua registrazione. Nel suo caso ritengo, quindi, che un compenso all’agente debba essere corrisposto, non a titolo di caparra ma a titolo di corrispettivo per l’attività svolta. Corrispettivo per cui dovrà essere emesso un idoneo giustificativo fiscale da parte dell’agente immobiliare e che sconterà la tassazione così come previsto ex lege. Cordiali saluti.

  • Giuseppe ha detto:

    Ho letteralmente “portato io” l’acquirente all’agenzia alla quale avevo dato mandato a vendere (e che ha fatto in termini di pubblicità, poco o nulla….), con il contratto praticamente già “confezionato” (con tanto di carta e fiocco: prezzo accettato, modalità di pagamento idem…..). Tutto fatto: l’agente ha dovuto solo mettere nero su bianco, un lavoro di un paio d’ore stando larghi. Che percentuale dovrei riconoscergli? (Lui aveva chiesto il 3 per cento “trattabile”…..) Esistono casi che (come nel caso delle sentenze di Cassazione) possano fare “giurisprudenza”? Grazie.

  • Anna ha detto:

    Mi trovo in difficoltà nel trovare affitto da privati per cui sono costretta ad avvalermi di agenzie immobiliari. Peccato che il proprietario chiede tre mensilità e l’agenzia 2 mensilità + IVA. È corretto che debbano chiedere tutti questi soldi?

  • Elena Introzzi ha detto:

    Sono in fase di acquisto di un bilocale del valore quantificato dell’agenzia in €79.000. L’agente mi chiede una provvigione di 12.000/12.500€ con praticamente l’obbligo di usufruire di un loro notaio.
    Alla mia lamentela, riguardante il costo per me esoso, chiedo di quantificarmi il costo effettivo del notaio da loro ingaggiato per poterlo comparare con eventuali preventivi che andrei a chiedere ad altri notai consigliatimi… quello che ne ricavo sono toni alterati e l’impressione di essere la tirchia di turno. Trattandosi dei MIEI RISPARMI credo di poter avere di diritto la facoltà di scegliere come meglio spenderli.
    Domanda riassuntiva: ” È adeguata la parcella richiestami? A quanto invece dovrebbe ammontare?

  • Luk ha detto:

    Nel mio preliminare di vendita è indicata una provvigione del 3% senza specificare se l’Iva sia compresa o meno. Com’è da considerarsi? 3% iva compresa o 3% + iva? Grazie

    • Gianfederico Belotti - Area Immobiliare Bergamo ha detto:

      Il 3% è l’imponibile come previsto dalla locale CCIAA + IVA che è una normale partita di giro prevista dalla legge. Cordiali saluti.
      Gianfederico Belotti, Area Immobiliare s.a.s. Bergamo Via A. Locatelli n.62tel. 035/221206 http://www.areaimmobiliare.com

  • Daniele ha detto:

    Ho firmato un incarico con un procacciatore e non mediatore, ieri ho firmato il preliminare e un foglio dove mi impegno a pagare l’agenzia di una cifra che però calcoli alla mano supera il 3,5 %. Che succede se all’agenzia faccio un bonifico pari al 3% più IVA che é più che equo per un immobile in provincia di Padova da 127000 €.? Vorrei sapere se l’agenzia può farmi causa. Grazie

  • Hanna Amadio ha detto:

    Vi scrivo per accertarmi di non essere troppo preso in giro. Ho appena comprato un’appartamento a Terni per 70.000 euro e l’agenzia che mi ha fatto da tramite mi ha fatto pagare 4.000 di provvigioni. Mi chiedo, sarà una cifra fissa per tutti i clienti, o una percentuale altissima!?

  • Francesco ha detto:

    Vi scrivo perchè i mio caso è un po’ particolare. Cercavo casa e ho chiesto a un geometra del mio paese se avesse in giro qualcosa di interessante (è un geometra che costruisce o ristruttura case, ma non ha un’agenzia immobiliare).Questo geometra mi ha detto che una terza persona gli ha affidato il progetto per la ristrutturazione e la direzione lavori di uno stabile (questa terza persona è proprietaria di tutto l’edificio in questione e lo ristruttura con la propria impresa).Ho finito per acquistare un appartamento di questo edificio stipulando un contratto di acquisto con questa terza persona. Il geometra in questione mi ha presentato una fattura pretendendo una percentuale come mediatore dell’affare, ma io mi chiedo ne ha diritto? Certo mi ha fatto conoscere questa terza persona da cui ho acquistato, ma lui è un geometra e non ha un’agenzia immobiliare, che requisiti deve avere per pretendere una percentuale? Come posso verificare se possiede veramente questi requisiti?Inoltre ha applicato la percentuale per la mediazione non solo sull’acquisto dell’appartamento, ma sul valore totale, cioè valore di acquisto + spesa concordata con la terza parte per la ristrutturazione, è corretto? Spero di essere stato chiaro. Grazie.

    • Avvocato Giangiacomo Alborghetti Apiconf Lombardia Est ha detto:

      La situazione da lei prospettata è piuttosto confusa: innanzitutto non è chiaro se lei avesse o meno un accordo con il geometra per cui quest’ultimo avrebbe svolto attività di mediazione immobiliare a suo favore e lei avrebbe riconosciuto un corrispettivo preciso al geometra per la sua attività. Questo mi pare l’elemento fondamentale per dirimere la situazione. Da un punto di vista formale l’attività d’intermediazione può essere svolta esclusivamente da un soggetto espressamente abilitato e iscritto nell’albo degli agenti immobiliari. Può quindi verificare se il geometra in questione ha tale requisito. In difetto la pretesa è illegittima.
      Per quanto riguarda, infine, il valore su cui è stata calcolata la percentuale solitamente il riferimento è al prezzo di vendita dell’immobile a meno di diversi accordi tra le parti che, però, devono essere debitamente documentati.

  • Mari ha detto:

    Una provvigione da pagare subito per un affitto annuale del 12 per cento, zona non turistica è esatto? L’appartamento è di poco valore. Grazie

  • Elena ha detto:

    Vorrei sapere se con il termine mensilità, che si deve corrispondere all’agenzia immobiliare a titolo di compenso sulle locazioni, si intende il canone puro o il canone più le spese condominiali.

  • Geronimo ha detto:

    A seguito di mandato a vendere a una agenzia immobiliare è stata convenuta una provvigione del 2% ,ma nella proposta e nel relativo preliminare è stato riportato il 3 % . Quale percentuale prevale? Cordialmente Geronimo

  • Sabrina ha detto:

    Sto comprando un immobile tramite agenzia,l’agente mi chiede il 3% per sé e un ulteriore 4% per l’impresa venditrice. È normale dover pagare entrambe le parti? Io non dovrei pagare solo l’immobiliare per il servizio avuto? Grazie.

  • Michele ha detto:

    E’ da un po’ di settimane che cerco di approfondire la tematica delle provigioni, e tra i tanti siti consultati, ho trovato più o meno le stesse cose. Cose invece, che nella realtà, non succedono, non vengono applicate. Ad es. concordare con l’acquirente la percentuale basata sul venduto. Spesso le agenzie (lo fanno quasi tutte) applicano un loro prezzo, più iva, e non sul venduto applicando la percentuale, ma stabiliscono a priori, unilateralmente il loro guadagno, disapplicando di fatto anche le normative. Ora mi domando, la Fiaip perchè non interviene? Le percentuali da voi menzionate che vanno dal 2 al 4 % non vengono applicate, si arriva a toccare anche 8 – 9 %. IO oggi come compratore, mi trova in questo contesto, e sono vessato, obbligato ad accettare se voglio concludere. Grazie per l’attenzione.

  • Michelle Daro ha detto:

    Sono in trattativa per l’acquisto di un box a 35.000 euro. L’agente mi comunica che tra onorario di agenzia e notaio le spese sono di circa 10.000 euro. Quindi un onorario di agenzia di circa il 20% che mi sembra assurdo …..oppure è normale?

  • Valentina ha detto:

    Perdonate, ma la provvigione da riconoscere a un agente immobiliare in caso di vendita aumenta con l’aumentare del valore dell’immobile o diminuisce? Rivolgo questa domanda alla luce di due incontri con due responsabili di altrettante agenzie immobiliari che ho contattato per vendere un immobile e che mi hanno creato particolare confusione: il primo, infatti, “considerato il valore del mio immobile superiore alla media delle operazioni da lui trattate, mi ha offerto la propria consulenza a un 2 per cento anziché a un 3; il secondo proprio perché il valore dell’immobile era “importante”, come lo ha definito, mi ha chiesto un 4 per cento anziché un 3. C’è qualcosa che non torna…

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