Rilevare un bar, un ristorante o un negozio? Prima è meglio controllare che…

Come valutare il valore di un bar o un ristorante, di un negozio di abbigliamento, o di una qualsiasi altra attività commerciale che si vorrebbe rilevare? Come capire il reale valore dell’avviamento, ovvero la sua capacità di produrre reddito? È sufficiente analizzare fatturato, idoneità dei locali, stato degli arredi e delle attrezzature? Ecco un piccolo vademecum per capire meglio un mondo nel quale, soprattutto se non si è già degli “addetti ai lavori” è sempre meglio farsi guidare da un esperto, da un professionista che da anni si occupa di compravendita e di locazione di attività commerciali.

Analizzare il fatturato è fondamentale, capire il reale utile ancora di più…

Il fatturato, di uno o più anni precedenti, rappresenta sempre il punto di partenza e il riferimento principale per la valutazione di un’attività commerciale, ma non un valore assoluto, rappresentato invece dal reddito netto che l’azienda potrà produrre, dall’utile che consentirà al nuovo imprenditore di ripagarsi dell’investimento in un certo numero di anni.  Importantissimo è dunque analizzare tutte le voci di costo e la loro incidenza per valutare la capacità di reddito dell’azienda, oltre che depurare fatturato e reddito dalla quota di ricavi che dipende esclusivamente dalle capacità del titolare che cede. In altre parole quello che nella trattativa viene chiamato l’avviamento soggettivo.

I locali sono davvero a norma per quanto riguarda sicurezza e igiene?

Altro aspetto fondamentale è l’idoneità dei locali, soprattutto in materia di sicurezza e d’igiene, requisiti senza i quali occorre prevedere  sensibili spese di ristrutturazione dei locali. Inoltre occorre tener presente anche che il rispetto dei requisiti urbanistici, di igiene pubblica ed edilizia, tutela dell’ambiente, della salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, incide anche sui tempi di cessione dell’azienda.

 Arredi e attrezzature  devono essere non solo in buono stato ma anche accattivanti

Terzo elemento fondamentale: lo stato degli arredi e delle attrezzature che, oltre a essere elementi funzionali, sono anche motivo di richiamo per l’esercizio. Attrezzature  arredi in buono stato e con lunga vita residua facilitano la vendita rapida dell’azienda.

E non dimenticate il passaggio, i parcheggi, l’affiancamento da parte del precedente gestore…

Accanto a questi tre elementi basilari, vanno aggiunti altri fattori che possono incidere sulla valutazione, come l’ubicazione, le dimensione dei locali, il numero e la qualità delle vetrine, la vicinanza di aree adibite a parcheggio, la durata residua del contratto di locazione, il periodo di affiancamento da parte del vecchio proprietario, le condizioni di pagamento. Voci il cui “peso” nella valutazione della bontà o meno dell’affare, è tanto maggiore quanto più questi elementi si discostano dai valori medi del settore.

Perché un bar in una via funziona e in quella vicina no?  Solo un vero esperto può dirlo …

Una volta esaminati tutti questi elementi, il consiglio è comunque sempre quello di confrontassi con professionisti del settore, gli unici davvero in grado di sapere,  per esempio, se un bar pasticceria può davvero funzionare in una determinata via, mentre nello stesso locale può miseramente fallire un’altra attività, riducendo al  minimo i rischi, comunque sono  sempre presenti in ogni attività commerciale.

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it

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  • Bongio ha detto:

    Salve complimenti per questo sito internet, l’ho appena scovato e sembra promettente 🙂 Stiamo valutando di acquistare un pub/ristorante, valutiamo l’idea da tre anni studiando quelli sul mercato, proveniamo da altri lavori e siamo in due, ci siamo fatti un’idea e abbiamo selezionato quelli che sono impostati nel modo migliore e che hanno un “avviamento soggettivo” basso, nel senso che il locale lavora da se per nomina e clientela in sostanza.. In modo che noi possiamo subentrare imparando man mano e con meno danno dal passaggio di mano. Avendone individuati un paio prima di scendere nel particolare a voce vorremmo esser preparati meglio, le uniche voci fornite per ora sono: fatturato mensile, canone di locazione, numero dipendenti, richiesta economica. Sappiamo informazioni sul locale ovviamente come mesi di chiusura, giorni, tipologia di lavoro e di clientela. Vorremmo una conferma di una canonica ma molto approssimativa “popolare” che prevede che di un fatturato,: 20% se ne va per le spese; 20% se ne va per il rifornimento merci mensile; 20% rimane di ricavo da tassare. E’ abbastanza reale e valida per valutare su due piedi la situazione? In realtà quello che vorremmo capire meglio è che tipologie di costi fissi abbia un locale simile sempre prima di parlare a voce per non farsi confondere: Pub ristorante con intrattenimento musicale, karaoke, 2 ore di discomusic venerdi e sabato, tv a schermo piatto e partite la domenica, 6 dipendenti in generale circa 8 venerdi e sabato. Cosa dobbiamo tener conto per: diritti SIAE (musica dal vivo e disco poi so ceh paga a parte per i televisori, se si quanto per ogni tv?); costi per fornire le partite (possibile sui 2000/3000€ o mi hanno detto scemenze?); costi di tasse particolari per questo o quello…. (quali?). So che la domanda è generica ma vorrei una rinfrescata alla mia infarinatura ed ampliare le mie conoscenze coadiuvato dalle vostre, vi ringrazio in partenza!

  • Oscar Fusini, direttore Ascom Confcommercio Bergamo ha detto:

    Caro lettore, la valutazione di un’attivita’ commerciale basata sul metodo di parametrarne il valore sui ricavi e sui principali costi e’ ormai superata da quando cioe’ il mercato delle compravendite, con le liberalizzazioni e il calo dei consumi fa registrare molte transazioni di esercizi con scarsi valori di avviamento, tali da non essere piu’ significativi per il mercato. Per rispondere a una sua richiesta le direi che quel tipo di stima si basava sul 1/3 materie acquistate, 1/3 spese generali e 1/3 utile imponibile. La proporzione dell’utile comprendeva anche il costo del personale per imprese piu’ grandi. Capisce bene che l’aumento delle spese, del costo del personale, e delle tariffe delle tasse locali ha ridotto all’osso la componente della remunerazione d’impresa. Oggi, per le piccole come per le medie e grandi imprese e’ preferibile una valutazione puntuale basata sui valori di bilancio degli ultimi tre anni e su un business plan di sviluppo dell’attività, costruito ad hoc. Per rispondere alle richieste specifiche sui costi della musica puo’ consultare i siti di fipe (per convenzione SIAE) Rai canoni speciali, SCF, sky e Mediaset Premium. L’unica attenzione la deve avere per il karaoke i cui costi li deve chiedere a Siae e il ballo per il quale deve munirsi di apposita Licenza (SCIA) possedendo gli appositi requisiti per i locali da ballo. In generale per attivita’ di questo tipo e’ opportuno che prima delinei il progetto di impresa e poi stenda il business plan del singolo progetto. Questo vale anche come sistema di apprendimento anche nel caso in cui lei fosse un professionista desideroso di cimentarsi in questo lavoro. In bocca al lupo…

  • Olga ha detto:

    Sono proprietaria di un piccolo locale adibito un tempo a negozio e oggi vuoto da anni. Vorrei utilizzarlo per aprire una nuova attività (invece di lasciarlo in stato d’abbandono) e vorrei sapere se, considerata anche l’età non più verdissima e dovendolo gestire da sola, potrei avere libertà di aprirlo negli orari preferiti, e comunque per poche ore al giorno oppure avrei dei vincoli. Abito a Bergamo città. Qualcuno mi sa fornire una risposta? Grazie.

  • Monica ha detto:

    Salve, sto valutando di rilevare un bar in zona residenziale, ma l’attuale gestore lavora molto poco, tipo 50 euro al giorno o poco più, il locale ha l’arredo vecchio, funzionante ma vecchio. Quali criteri posso valutare per definire il prezzo? L’affitto del locale è circa 650 euro. Grazie

  • Lucs ha detto:

    Sto acquistando un bar, come devo comportarmi? Grazie mille.

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