L’agente immobiliare non vi informa correttamente? Pagherà le conseguenze

Se durante lo svolgimento di una mediazione l’agente immobiliare non si comporta seguendo l’ordinaria diligenza richiesta al professionista rischia una condanna e di dover risarcire la parte lesa. Parola dei giudici della Corte di cassazione che confermando (con la sentenza 19095 – 2011) la condanna inflitta a un’agenzia per aver fatto sottoscrivere un contratto preliminare di acquisto, con relativo anticipo e pagamento della commissione, senza però aver informato l’acquirente che sull’immobile gravava un’ipoteca giudiziale, hanno chiarito un concetto: se è vero che il mediatore immobiliare non è tenuto a svolgere indagini di natura tecnico giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie,  è altrettanto vero che “è comunque tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale”.

L’agente deve  comunicare circostanze a lui note o conoscibili con la comune diligenza…

Una corretta informazione che “lo obbliga a comunicare le circostanze a lui note, o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore stesso, e gli vieta invece di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato”. È una sentenza importantissima, quella della Coste di cassazione. Importantissima per  decine di migliaia di professionisti del settore e per milioni di cittadini che, a volte, hanno a che fare con agenti immobiliari non esattamente irreprensibili. Una sentenza che stabilisce chiaramente come “il mediatore debba essere considerato a tutti gli effetti come un professionista con tutte le responsabilità che ciò comporta”, come ha sottolineato l’avvocato Giorgio Boldizzoni, in un’intervista rilasciata a Case & Terreni, osservatorio immobiliare di Bergamo e provincia.

… e non può fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato

“Premesso che  l’articolo 1754 del Codice civile definisce mediatore “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza” e che dunque  il carattere essenziale della figura del mediatore è la sua posizione d’indipendenza e d’imparzialità rispetto alle parti dell’affare”, ha spiegato l’avvocato Boldizzoni,  “è un fatto ormai acquisito che se prima dell’entrata in vigore della legge 39 del 3.2.1989 non era essenziale per il mediatore svolgere la propria attività in modo professionale e poteva aver diritto alla provvigione chiunque si adoperasse, anche occasionalmente, per consentire la conclusione di un affare, con l’entrata in vigore della legge il mediatore deve essere considerato un professionista a tutti gli effetti. Pertanto, mentre prima dell’entrata in vigore della legge 39 del 3.2.1989 si richiedeva al mediatore di svolgere la sua attività con una diligenza normale ai sensi dell’articolo 1176 I comma (nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia), successivamente i giudici di merito e di legittimità, preso atto che la suddetta legge aveva posto quale requisito dell’attività del mediatore la professionalità, hanno ritenuto che egli debba impiegare la diligenza qualificata prevista dall’articolo 1176 del Codice civile, II comma (nell’adempimento delle obbligazioni inerenti l’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata) e sia pertanto tenuto a comunicare alle parti le circostanze non note ma conoscibili mediante l’uso della diligenza richiesta a un operatore professionale. Su queste basi l’articolo 1759, I comma (il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso), deve essere interpretato in senso ampio, come sancito dalle seguenti sentenze della suprema corte: “Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un particolare incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione specifiche indagini di natura tecnico giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e ipotecarie, è comunque tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato.

Visure catastali e ipotecarie ci diranno se l’immobile è realmente “libero”

Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente”. Tutto questo “codici alla mano”. Ma  andare in giudizio, se proprio non vi si è costretti, è sempre evitabile,  considerati anche i tempi bliblici della giustizia italiana, e in caso di compravendita immobiliare non essere adeguatamente informati da un agente immobiliare, poco professionale o peggio, può essere evitabile.

Prima di firmare meglio far controllare tutto a un notaio o a un avvocato

Come? “Verificare di persona, se si è acquirenti e si possiedono le necessarie competenze,  o tramite un professionista di fiducia (un notaio o un avvocato), la reale situazione del bene (esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, rispetto delle norme urbanistiche e sanitarie, ecc.); se si è venditori, la serietà e solvibilità dell’acquirente. “Se poi il bene oggetto di trattative è un appartamento in condominio”, ha concluso Giorgio Boldizzoni, “l’acquirente deve chiedere all’amministratore se il venditore è in regola con il pagamento degli oneri condominiali, perché potrebbe essere chiamato a pagarne una parte,  fatto decisamente spiacevole ma non del tutto infrequente, e se l’appartamento viene acquistato sulla carta, il compratore si accerti che sia stata rilasciata la fideiussione prevista dal Decreto legislativo 20.6.2005 numero 122”.

Testo realizzato da Baskerville srl per casavuoisapere.it

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  • Silvia ha detto:

    L’agente immobiliare è una di quelle figure, così come l’agente di viaggio, destinata se non a scomparire, quasi. Ne resteranno pochissimi, di nicchia, mentre tutti gli altri, saranno sostituiti da Internet. L’unica chance che hanno è quella di diventare professionisti veri, preparati, in grado di fornire un servizio completo (mettendo al riparo l’acquirente da qualsiasi sorpresa, anche attraverso assicurazioni…). Troppo spesso oggi l’agente è solo un improvvisato, un mediatore di scarso peso visto che per entrare in contatto con potenziali clienti Internet vale 1000 volte di più…

  • Pietro ha detto:

    Pochi mesi fa ho avuto un’esperienza “chiarificatrice” con la categoria degli agenti immobiliari: ho conosciuto un agente che, evidentemente d’accordo col venditore, ha tirato un autentico bidone all’acquirente, giovane e inesperto, e soprattutto convinto di trovarsi davanti a una persona seria perché titolare di un’agenzia. Quello che mi domando è: le associazioni di categoria, Fiaip, Fimaa, Anama, perfettamente al corrente dell’esistenza di questi “bidoni”, perché non intervengono? Tenere queste mele marce in giro (e spesso addirittura tenerli come associati!!!) serve a una sola cosa: far perdere ogni fiducia da parte della gente negli agenti immobiliari.

  • Valeria ha detto:

    L’agente immobiliare si è comportato correttamente chiedendomi il 3 per cento di provvigione per il lavoro che ha svolto nella gestione della compravendita immobiliare del mio appartamento? Un amico che “mastica” un po’ la materia immobiliare mi dice che oggi le agenzie chiedono il 2 per cento massimo, ma più spesso l’1,50 per cento!!!!! Ps: l’agenzia immobiliare alla quale ho dato in gestione la mediazione mi ha anche convinto ad abbassare la mia richiesta /da 180.000 a 155.000 euro, ma l’agente per la sua parcella non ha applicato alcuno sconto!!!!!

    • Massimo Ulmini ha detto:

      Mai prendere per oro colato quello che “un mio amico mi ha detto”. La normativa prevede che un agente può chiedere fino al 6% del valore concluso, e di solito lo divide tra le parti acquirente e venditrice. Poi ogni professionista è libero di decidere come agire. Ci sono agenzie che fanno pagare anche il 4 per cento, e francamente se il lavoro è fatto bene li valgono anche tutti. Se poi si ritiene che la categoria è disonesta allora vi invito a fare quanto segue: a) andare a cercare le case per conto proprio fermando le persone per strada o citofonando chiedendo se conoscono qualcuno che venda la casa – b) contattare il proprietario di quell’immobile e convincerlo a venderlo ad un prezzo congruo al mercato e non a quello che pensa lui – c) raccogliere ogni tipo di documentazione e verificare che sia tutto in ordine – d) redigere il preliminare di vendita o pagare un professionista: avvocato, geometra, notaio o chiunque sia in grado di farlo ma dietro compenso – e) registrare il contratto – f) contattare un notaio e prendere accordi per l’atto definitivo. e questo a grandi linee tralasciando tutte le azioni minori, non è certo un lavoro di una giornata o due. Oppure affidarvi ad un agente immobiliare che faccia tutto ciò per voi, e di agenti bravi in giro ce ne sono tanti. Parola di un ex agente immobiliare.

      • Alessandro Pampaloni ha detto:

        Non capisco a quale legge tu faccia riferimento nel dire che è prevista una provvigione del 6%. La provvigione non ha previsioni di legge: è liberamente oggetto di trattativa tra agente e cliente. La prassi è altra cosa. Se non la si contratta e non è chiaramente scritta possono sopperire gli usi e consuetudini della CCIAA del luogo che spesso ha regole diverse in ciascuna città. A Firenze ad es. le consuetudini prevedono una provvigione massima del 2%, ma nulla vieta di chiedere anche il 6 il 7 o il 10% . Se il cliente è disposto a pagarlo e lo ritiene giustificato dai servizi offerti sarà pattuito e del tutto lecito.

  • Mi hanno truffata? ha detto:

    Ho acquistato casa da una cara amica che mi ha pregato di utilizzare un’agenzia immobiliare di sua conoscenza per definire la compravendita. L’agente non ha dovuto fare nulla, nessuna pubblicità sui giornali o in Internet, nessun manifesto, visto che compratore e venditrice erano già d’accordo su tutto, compreso il prezzo. In altre parole ha fatto il “passacarte”. Per questo ruolo ha preteso il 3 per cento di provvigione sia da chi vendeva sia da chi acquistava. Entrambe glieli abbiamo versati, ma ora ci sorge il dubbio di essere state prese in giro e, forse, un pochino “truffate”.

    • Alessandro Pampaloni ha detto:

      Non vi hanno truffate. Avete sbagliato professionista da interpellare o, come minimo non avete contrattato a priori il compenso dell’agente. Dovevate andare direttamente dal notaio. Non avreste speso nulla.

    • Flavio Cavalleri ha detto:

      Truffate direi di no. Prese in giro… direi di SI.

  • Gianfederico Belotti ha detto:

    Di norma ci si rivolge alle agenzie immobiliare per compravendere un immobile non certo avendo già in portafoglio compratore e venditore. Per redigere un preliminare o fare il “passa carte” va bene un professionista qualsiasi. Nel caso di agente immobiliare ci si accorda preventivamente sul costo. Sicuramente il 3% da ambe le parti potrebbe configurarsi in un indebito arricchimento visto la modesta attività svolta.

  • Daniela ha detto:

    Spero che nessuno ne abbia a male, ma dalla mia esperienza (incontro con 5 agenti immobiliari diversi) ho avuto la netta impressione che sia una categoria professionalmente spesso improvvisata. Chi e come ne garantisce la qualificazione professionale?

    • Alessandro Pampaloni ha detto:

      Daniela di fatto nessuno. Ci sono li appartenenti a determinate associazioni di categoria che “dovrebbero” attenersi a dei codici deontologici e a una formazione continua.
      Ma tutto questo non è assolutamente certo: non esiste alcuna sanzione per chi non si adegua a certi codici etici e non si aggiorna. Quindi occorre sempre (come peraltro per scegliere un avvocato, un notaio, un commercialista, un geometra, un architetto, un ingegnere o un medico) affidarsi al passa parola degli amici e della gente in generale. Sperando di incontrare pareri rispondenti al vero.

  • casavuoisapere ha detto:

    È solo un’impressione che ho avuto girando in varie agenzie (con la speranza di riuscire a vedere casa) o quella dell’agente immobiliare è, a volte, una professione che qualcuno si è “inventato”, arrangiandosi alla bellemeglio con la preparazione professionale? Un’impressione che ho avuto soprattutto con le agenzie in franchising: spesso agenti molto giovani e decisamente approssimativi…. Forse trasmettere al potenziale cliente maggior professionalità sortirebbe ottimi risultati (io in due agenzie in particolare non ci rimetterò più piede…)

  • Gennaro ha detto:

    “Serietà e solvibilità dell’acquirente”. Come si controlla prima di accettare una sua proposta d’acquisto? Io ne ho ricevuta una, da uno che nemmeno mi ricordavo, e senza assegno allegato alla proposta, quindi, anche se era una buona offerta, non l’ho accettata, anche perchè ho fiutato puzza d’imbroglio da parte dell’ AI, che oltre tutto non aveva più un mandato da parte mia in quel momento.

  • Ho acquistato un piccolo appartamento a luglio 2015, l’agente immobiliare non mi ha detto che non era adibito a uso abitativo ma solo commerciale,che al piano superiore (altro proprietario) sa da tempo che ci sono infiltrazioni che si ripercuotono su mio appartamento situato a piano terra….

  • Mauro ha detto:

    Ho acquistato casa avvalendomi di un’agenzia immobiliare, che ha avuto un compenso di circa il 3%. L’agenzia non mi ha informato del fatto che, oltre la quota condominiale, ci sono quote da pagare per il nuovo ascensore. Ciò nonostante io abbia più volte chiesto se ci fossero spese extra. Dopo averne parlato con l’agenzia ad acquisto avvenuto, la risposta che ho avuto è stata un semplice ” non ne ero informato, mi dispiace.” Come mi posso rivalere?

  • Antonio ha detto:

    Nel 2011 mia madre si è rivolta a un agente immobiliare per un acquisto di un appartamento e l’angente immobiliare ha occultato che mancava l’atto del terreno: noi abbiamo perso 60 mila euro e l’agente ci diceva pure di dare soldi in nero per pagare meno tasse. Potrei fare causa all’agente immobiliare?

  • Gjon ha detto:

    Sto realmente pensando di fare causa all’agente immobiliare in quanto, anche se la pratica è durata 5 mesi circa.non mi ha informato mai anche se è stato l’unico appoggio perche mi ha fatto anche da intermediario in banca.per il mutuo. Anche se io gli ho chiesto di informarmi. Sul discorso agevolazioni prima casa. I famosi 12 mesi per le detrazioni degli interessi del mutuo. E mi ha assicurato che i mesi sono 18 e che è tutto a posto. E non mi ha neanche detto che il venditore non gli aveva fatto il diritto di prelazione al locatario. Quindi anche se io ora gli mando la raccomandata di fine contratto per necesita me lo puo respingere tranquilamente. Ed oggi mi ritrovo con 5000euro di derdrazioni persi del mutuo. E 4000 euro tra 730 e imu da pagare. Solo per pocchissima informazione. Io non ho parole. E nn trovo nessuno che mi possa aiutare

  • Stefano ha detto:

    In breve, mi è andato male l’acquisto dalla casa, a quasi un anno, avrò indietro i soldi che ho versato € 5000, dal proprietario.. ma perderò quelli che ho versato per provvigione all’agenzia.. € 3500. So, per certo, che la controparte non ha pagato la commissione, devo farla rimborsare pure io, o in caso non trovo un accordo con l’agente, le invio un controllo fiscale, perché non ha emesso fattura entro l’anno, alla controparte? Grazie.

  • Melania ha detto:

    Ci siamo rivolti a un’agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile e dopo che la venditrice ha accettato l’offerta da noi presentata e ottenuto da noi il prestito per l’acquisto del bene è venuto a galla che lei non è in possesso della licenza e l’agenzia non ne aveva verificato la regolarità…se non risolvono il problema avrò diritto al rimborso delle spese e al doppio della caparra, ma dovrò rivolgermi necessariamente ad un avvocato?

  • Avvocato Giangiacomo Alborghetti ha detto:

    Buongiorno Melanie, purtroppo la legge non tutela i soggetti che non fanno valere i propri diritti per periodi di tempo troppo lunghi. Nel caso da Lei rappresentato, in particolare, si dovrebbe applicare l’articolo 1495 del Codice civile dettato in tema di prescrizione dell’azione di garanzia per il contratto di compravendita secondo cui “Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l’esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell’anno dalla consegna”.
    Purtroppo, quindi, lei è decaduta dal diritto di far valere i vizi dell’immobile acquistato.

  • Mirella ha detto:

    Non so a chi rivolgermi riguardo a un agente immobiliare titolare di un’agenzia a cui mi sono rivolta per l’acquisto e dopo la gestione dei miei appartamenti. Ma il suddetto dopo vari arbitraggi personali non mi restituisce documenti e chiavi di casa. Cosa posso fare?

    • Avvocato Giangiacomo Alborghetti ha detto:

      Mirella buongiorno, se lei ha versato la caparra al costruttore ed è, invece, fallito il proprietario lei potrà chiedere la restituzione di quanto dovuto non al curatore del fallimento della proprietà ma al costruttore stesso. In ogni caso, qualora vantasse un credito nei confronti di un soggetto fallito tenga presente che è sicuramente legittimato a richiederne il pagamento ma il fallimento pagherà in base alla percentuale di realizzo disponibile a seguito della liquidazione dei beni del soggetto fallito, nel rispetto dei criteri di privilegio e prelazione. In buona sostanza e sulla base dell’esperienza, il fallimento pagherebbe dopo un notevole lasso di tempo (spesso misurato in anni) e in una percentuale di molto inferiore rispetto al credito vantato, soprattutto se tale credito non è privilegiato o garantito.

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