Disdetta del contratto d’affitto, nella lettera al proprietario cosa bisogna scrivere?

Disdettare il contratto d’affitto di casa o dell’ufficio prima della scadenza naturale è una situazione che può capitare spesso a un inquilino, per svariati motivi. E altrettanto spesso l’inquilino può ritrovarsi a non sapere esattamente come comportarsi, come o quando scrivere la disdetta. Piccole grandi domande alle quali fornisce una risposta Giangiacomo Alborghetti, avvocato consulente di Appc, l’associazione del piccoli proprietari di case, iniziando proprio dai motivi, dalle condizioni che consentono a un inquilino di “andarsene” lasciando libero l’immobile prima della scadenza. “Interrompere un contratto di locazione per il conduttore prima della sua naturale scadenza non è una procedura così scontata”, premette il legale. “La legge, infatti, richiede la presenza di due condizioni: l’esistenza di gravi motivi e una comunicazione dal conduttore al locatore con cui il primo comunichi la sussistenza dei gravi motivi e l’intenzione di interrompere il contratto con un preavviso di sei mesi.

Un possibile motivo? La nascita di nuovi figli che non ci stanno nel bilocale…

Per i giudici i gravi motivi che legittimano la richiesta del conduttore sono motivi che oggettivamente non consentono la utile prosecuzione del contratto (per esempio l’”allargamento” della famiglia del conduttore per la nascita di più figli che ovviamente non sono compatibili con la vita in un  mono o bilocale, oppure, in caso l’immobile affittato sia a uso lavorativo, il fatto che l’attività del conduttore si sia ampliata al punto che il capannone non riesce più a contenere i nuovi macchinari dell’azienda…

… ma anche la crescita dell’attività che richiede uffici o capannoni più grandi

Tutti motivi che devono essere successivi e non prevedibili al momento in cui il contratto è stato stipulato”. E in assenza di validi motivi cosa accade? “Il contratto non può essere interrotto unilateralmente da pare del conduttore senza incorrere in sgradevoli conseguenze”. Esistono penali da pagare in caso non si rispetti la scadenza prevista? In quali casi e in che misura? “Non è prevista una conseguenza specifica dalla legge. Chiaramente, però, se non sussistono i gravi motivi la comunicazione di recesso non viene considerata valida e il contratto rimane legalmente in vigore con tutte le conseguenze che ne conseguono per il conduttore: prima tra tutte l’obbligo del pagamento del canone di locazione”.

I “fac simile ” di lettera di disdetta in Internet? Meglio chiedere a un professionista

Come si scrive una lettera di disdetta, quali sono i “passaggi che non devono assolutamente mancare? È vero, per esempio, che tutti gli inquilini devono sottoscrivere la disdetta anche se il contratto d’affitto è solo a nome di uno? “Non esistono formule “sacramentali”: è necessario però che sia chiaramente indicata la volontà di recedere anticipatamente dal contratto e l’indicazione concreta dei gravi motivi, oltre all’indicazione chiara della data ai fini dell’individuazione del preavviso di sei mesi”. Esistono modelli da seguire che possono aiutare? La vostra associazione ne ha realizzati dove sono scaricabili? “Esistono in rete parecchi modelli ma, data la delicatezza della comunicazione, consigliamo sempre di fare una valutazione con un professionista della materia soprattutto per quanto riguarda l’individuazione dei motivi e dell’effettiva gravità degli stessi”. Esistono diversi contratti di locazione: valgono per tutti le stesse regole oppure cambiano? “Per quanto riguarda i contratti di locazione comunemente in uso ovvero quelli comunemente definiti ad uso abitativo e ad uso diverso dall’abitativo le regole per la disdetta anticipata del conduttore sono sostanzialmente analoghe. Per tipologie molto particolari di contratti, invece, va fatto un discorso ad hoc per ogni singolo contratto”.

E se a voler interrompere il rapporto non è l’inquilino ma il proprietario?

Fin qui abbiamo parlato di inquilini che non intendono proseguire nel contratto. E se a voler interrompere la locazione invece è il proprietario? “Le previsioni in questo caso variano notevolmente. In estrema sintesi possiamo affermare che i contratti locazione a uso abitativo durano necessariamente 4 anni e quelli a uso diverso 6 anni e tutti si rinnovano automaticamente per un uguale periodo. Di norma il locatore non può interrompere il contratto alla prima scadenza (si parla, infatti, di rinnovo automatico) ma dovrà attendere sino alla scadenza del secondo quadriennio o sessennio per interrompere il rapporto con il proprio conduttore. Esiste, però, un’eccezione alla regola del rinnovo automatico alla prima scadenza che consente al locatore di cessare il contratto alla prima scadenza contrattuale a condizione però che si verifichino i requisiti previsti da norme specifiche come, per esempio, la necessità del locatore di utilizzare direttamente l’immobile o, ancora, la necessità concreta e attuale di provvedere a interventi di demolizione o ristrutturazione integrale dello stabile”. Per l’affitto di uffici o negozi cambiano i mesi con cui va inviata la comunicazione; come? Ed è l’unica differenza o ce v ne sono altre? “Il preavviso che il locatore deve dare per i contratti ad uso abitativo è di 6 mesi mentre è di 12 mesi per i contratti a uso diverso dall’abitativo”. Cosa deve fare l’inquilino che voglia farsi assistere nella stesura della lettera? A chi rivolgersi e con quali spese da sostenere? “E’ opportuno rivolgersi a professionisti esperti nel campo delle locazioni i cui costi possono variare notevolmente. Spesso la soluzione migliore è quella di rivolgersi ad associazioni di categoria dei conduttori o dei locatori dopo averne verificato, però, la serietà e professionalità”.

Il proprietario non può esigere che l’inquilino che se ne va trovi un subentrante…

In alcuni casi il proprietario di un immobile può esigere che l’inquilino trovi un subentrante. In quali? E come funziona?  “Non esiste alcun obbligo giuridico in tal senso, è vero, però, che spesso questa opzione costituisce la miglior soluzione e bypassa direttamente tutte le regole in tema di disdetta anticipata perché, è sempre opportuno ricordarlo, la comune volontà di conduttore o locatore, opportunamente formalizzata, può superare anche i problemi giuridici più complessi”.

Scrivi un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

  • Rosangela ha detto:

    Con disdetta contratto del capannone l’affittuario può rifiutarsi di mostrare il capannone a un futuro affittuario? Può mostrarlo solo nelle ore che fan comodo a lui?

    • Avvocato Giangiacomo Alborghetti ha detto:

      Gentile Rosangela, il conduttore non può rifiutarsi di permettere l’accesso di nuovi e potenziali conduttori nell’immobile a seguito della disdetta del contratto di locazione se ciò è espressamente previsto dal contratto di locazione. Più complesso è il caso in cui tale evenienza non è stata regolata nel contratto di locazione nel qual caso, in mancanza di una norma espressa, la rimando al dettato della giurisprudenza della Corte di Cassazione che sul punto ha così statuito:, «il locatore, nonostante il silenzio del titolo, può far visitare la cosa locata, con le modalità di cui agli usi localmente vigenti, al fine di potere stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, ovvero di vendere la cosa locata, e il conduttore che opponga ingiustificati rifiuti all’effettuazione di tali visite incorre in un inadempimento che può costituire causa di risoluzione del contratto» (Cassazione 17 settembre 1981, n. 5147).

  • CasaVuoiSapre - segui questo postSegui discussione
    ULTIMI COMMENTI
    Per la vostra pubblicità

    Il consiglio dell’architetto
    Vorreste “ridisegnare” la casa? mandateci una mappa….
    … indicando come vorreste modificare gli ambienti
    Le vostre domande
    Qui potete dialogare con i migliori esperti: dall’avvocato al commercialista, dal notaio all’architetto….
    VITA CONDOMIIALE
    Barbecue sul terrazzo o in giardino, cosa fare per evitare di avere “guai” con i vicini…
    Tempo d’estate, tempo di serate all’aperto, sul terrazzo o in giardino, con un piatto di carne cucinata su un barbecue.
    Il rischio, tuttavia, è quello di accendere, insieme al fuoco, anche l’ira dei vicini ....
    cliccate qui per proseguire la lettura
    Oggetti d’arredo
    Cliccate qui per visualizzare gli oggetti d’arredo selezionati per voi da CasaVuoiSapere
    Animali in casa
    Cliccate nell’area “le vostre domande” per lasciare un quesito al dottor Ezio Caccianiga oppure inviate una e mail all’indirizzo di posta info@casavuoisapere.it Per contattare direttamente dottor Caccianiga, tel 335 230358 Leggi tutte le domande
    Un fiore di casa
    A cura di Emiliano Amadei, campione italiano fioristi. e mail: info@fioreriaamadei.it Tel. 035 530112 Leggi le domande e le risposte
    Casa Vacanze
    Saint-Maximin-la-Sainte-Baum La villa che tinge d’azzurro il verde della Provenza Leggi le proposte selezionate
    La casa ideale per chi…
    CASA VUOI VEDERE
    L’acquirente
    visita
    casa vostra
    on line
    LAVORI IN CASA
    L’artigiano
    ti fa vedere
    quanto è bravo
    nel suo mestiere
    Fabbri, falegnami e vetrai, imbianchini, idraulici, elettricisti, parquettisti e piastrellisti, installatori e manutentori d’impianti di riscaldamento o raffrescamento, impianti antifurto o domotici, antennisti, professionisti nel trattamento di cotto, parquet e marmo, nelle disinfestazioni, del giardinaggi… Cercate qui i migliori artigiani edili.
    IL VOSTRO PROGETTO
    Inviate info@casavuoisapere.it una mappa catastale (o una mappa sufficientemente chiara) di un appartamento che vorreste ristrutturate. Potreste avere un progetto gratis. A cura dell’architetto Roberto Canavesi
    www.casavuoisapere.it
    è un progetto editoriale Baskerville srl comunicazione & Immagine
    via Garibaldi 26 Bergamo
    tel 035.216.551


    Consulenza tecnica
    Daniele Gusmini
    I MIGLIORI ARTIGIANI PER CASA, UFFICIO...
    Col ferro realizziamo soppalchi, scale, cancelli... ma anche culle per neonati
    Colori e disegni, così le pareti “arredano” ogni ambiente di case, uffici, negozi
    La pietra? Fuori usatela per rivestire la casa dentro per vestire con stile bagni, cucine, scale….
    La sartoria dove vengono disegnati, tagliati e "cuciti" i più incredibili mobili su misura
     
    Affitto troppo alto?...
    Affitto a riscatto: ...
     
     
     
     
     
     
     
     
    Catellani & Smith, l...
    Mauro Piccamiglio vi...
     
     
    Tasse, che stangata!...
     
     
     
     
     
     
     
     
    Umidità e muffa, un...
    Scale in legno e rin...
     
     
    Vendere casa ma abit...
    Condominio Casa clim...
    Case nuove e già ve...
     
    Attenti ai debiti di...
    Il costo di una casa...
    Le 10 regole per acq...
     
    I Molini macinano af...
    Almenno, le villette...
     
     
     
     
     
     
    Il prezzo è giusto?...
     
     
     
    Carlos De Carvalho...
    Edilnova, 100 anni d...
     
     
    Ridisegnamo casa vos...
    Guatterini, la quali...
     
     
    Val Brembana, le sec...
    Stranieri in riva al...
     
     
    Risparmio energetico...
     
     
     
    Negozi, i borghi li ...
    Ufficio in centro ad...
    Il crollo dei capann...
     
    Se il vicino è un n...
     
     
    Ci sono oggetti d'arredo di cui vorremmo sbarazzarci e che magari altri stanno proprio cercando…. Per mettere on line l'usato (ma anche il nuovo) che volete vendere o acquistare basta inviare una e mail a casaviuoisapere@casavuoisapere.it o a baskerville@baskervillesrl.it con un breve testo descrittico, un contatto e mail / telefonico e un'idea del la cifra che vorreste ottenere / pagare…..