Nel condominio dove abito stiamo facendo i lavori di ristrutturazione delle facciate e del tetto. L’assemblea ha approvato un capitolato di una ditta alla quale ha dato l’appalto del lavoro e ha nominato un professionista come direttore lavori. Sono stati eseguiti lavori aggiuntivi non compresi nel capitolato (sostituzione dei pluviali delle terrazze e verniciatura delle scossaline delle terrazze stesse) decisi probabilmente da qualche condomino e dal direttore lavori. Ai condomini è stata inviata una comunicazione con il preventivo per la realizzazione di questi lavori e la modalità di pagamento. La comunicazione è arrivata il 12 maggio, i lavori di sostituzione dei pluviali è avvenuta il 13 maggio. La mia domanda è: I lavori non previsti dal capitolato e non deliberati dall’assemblea possono essere decisi solo dal direttore lavori? Io sono obbligata a pagare questi lavori? Grazie per la disponibilità e per l’ottimo lavoro che state facendo.
Roberta Morbidelli

Gentile signora Roberta, i lavori di manutenzione straordinaria devono essere sempre approvati dall’assemblea (art. 1135 comma 1 n. 4 codice civile). In mancanza di tale approvazione assembleare, e salvo che si tratti di lavori urgenti ordinati dall’amministratore (ma non sembra il suo caso), il condomino non è tenuto ad alcun pagamento sino a che non intervenga, anche a posteriori, una delibera dell’assemblea che ratifichi con le maggioranze richieste dalla legge i lavori straordinari autorizzati dall’amministratore. Quindi, ricapitolando: per i lavori straordinari è sempre necessaria una delibera assembleare che di norma è preventiva all’esecuzione dei lavori, ma può anche essere successiva (ratifica di lavori già eseguiti). In mancanza di delibera assembleare il condomino non è tenuto ad alcun pagamento.
Avvocato Fabrizio Guizzetti