C’è una trappola nel contratto preliminare? Per scoprirla basta un semplice controllo

Un buon contratto per l’acquisto di un immobile si vede dal preliminare. Un valido compromesso, come viene comunemente chiamato l’atto, contiene infatti già tutti gli elementi che dovranno essere riportati nel contratto definitivo e se le “fondamenta” contrattuali sono buone, anche il contratto definitivo risulterà ben costruito e potrà essere tranquillamente firmato davanti al notaio. E se ad affermarlo è proprio un notaio si può stare tranquilli. Parola di Guido de Rosa, notaio con una vasta esperienza nel settore immobiliare.

Meglio prevenire quando si è in tempo che combattere quando non c’è più nulla da fare

Un’esperienza che ha portato Guido De Rosa a maturare un’altra ferrea convinzione: che al notaio occorra rivolgersi prima e non dopo perché, ama affermare sorridendo a chi gli domanda quali sono le regole da seguire per evitare sgradite sorprese, ”se esistono dei problemi relativi all’immobile è assolutamente necessario conoscerli prima di compiere passi che non potranno essere ripercorsi a ritroso. Il primo consiglio che mi sento di dare in una trattativa di vendita tra privati con intervento di mediatore”, spiega Guido De Rosa, “è proprio quello di mettere il mediatore in relazione con il notaio di fiducia, affinché quest’ultimo possa dare il suo contributo nell’eseguire le verifiche più importanti relative all’immobile che si sta acquistando. Questo ovviamente prima di apporre qualsiasi firma sul contratto preliminare”.

Cosa può nascondersi tra le righe? Ipoteche, pignoramenti, servitù…

Una precauzione, tanto semplice quanto importantissima, che può mettere al riparo da quali tipi di problemi? “I problemi possono essere diversi e in alcuni casi davvero seri”, spiega sempre Guido De Rosa. “Problemi che, per esempio, possono riguardare l’esistenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli sull’immobile. La prima, l’ipoteca, è conosciuta praticamente da tutti: è una garanzia che risulta dai registri immobiliari e che consente al creditore, se il debito non viene regolarmente pagato, d’iniziare una vendita forzata dell’immobile. Se quindi esiste un’ipoteca sull’immobile (per esempio perché chi vende la casa ha contratto un mutuo con una banca) è necessario che questa ipoteca venga estinta e cancellata prima di procedere al contratto definitivo. Secondo possibile problema: il pignoramento, ovvero il primo atto di una procedura esecutiva. Se il proprietario di un immobile non paga alcuni suoi debiti, i creditori possono, agendo in tribunale, ottenere il pignoramento dell’immobile, al quale farà seguito la vendita forzata. Ecco perché la verifica dell’estinzione di qualsiasi procedura esecutiva sull’immobile è di fondamentale importanza. Per quanto riguarda i possibili vincoli, gli esempi più importanti riguardano invece le servitù di passaggio su una proprietà, oppure il passaggio di tubazioni…”. Tutte piccole (apparentemente) grandi (nella realtà) informazioni che è indispensabile conoscere prima della sottoscrizione dell’atto preliminare. Tutti capitoli di una storia che se fatta leggere a un notaio avrà con ogni probabilità un lieto fine. Una volta definito con l’agente immobiliare che la casa individuata è realmente quella dei propri sogni, dunque il consiglio è quello di metterlo in contatto con il proprio notaio di fiducia, oppure, una volta predisposti tutti i documenti con l’agenzia immobiliare, di farsene fare una copia e portarla dal notaio per la verifica, per rendere sicura la trattativa che si sta svolgendo su un tavolo di un mediatore, di un professionista il cui ruolo fondamentale è quello di mettere in contatto acquirente e venditore”.

Il notaio? Ecco perchè è meglio sceglierne uno di propria fiducia

Fiducia è una parola che ricorre frequentemente nel vocabolario di Guido De Rosa. Per una semplice ragione: “Perché l’esperienza mi dice che chi ha fatto questa scelta spesso si è trovato più soddisfatto di chi invece si era lasciato convincere, dallo stesso mediatore immobiliare, da un funzionario di banca, a rivolgersi al “loro” notaio. E perché così è possibile evitare il rischio, basso ma comunque esistente, che l’atto possa essere predisposto e verificato frettolosamente o, peggio ancora, con atteggiamenti compiacenti nei confronti del costruttore e del mediatore. Una domanda da porsi sempre è: che interesse dovrebbe avere un mediatore a indirizzare da un particolare notaio l’acquirente che sarà comunque chiamato a saldare la parcella? La risposta è: nessuna, se non nel caso in cui il venditore sia anche il costruttore, che dovendo gestire gli incartamenti per diversi appartamenti, addirittura decine di appartamenti di un condominio, ha invece un interesse pratico e organizzativo nell’indirizzare tutti gli acquirenti verso lo stesso notaio”. Conclusione: una particolare e prolungata insistenza da parte di un mediatore o da parte di un funzionario di un istituto di credito potrebbe far nascere addirittura il sospetto che ci sia un interesse personale di chi insiste. E se è vero che a pensar male a volte ci si azzecca, un consulto col notaio di fiducia potrebbe mettere al riparo dal rischio di dover in parte ripagare la casa già acquistata e soprattutto già pagata. “Un fenomeno che in provincia di Bergamo fortunatamente ha visto numeri inferiori alla media nazionale”, sottolinea Guido De Rosa, “ma resta il fatto che erano casi evitabili. Pagando poche centinaia di euro il rischio sarebbe stato quasi azzerato chiedendo al notaio che di effettuare tutte le verifiche del caso assumendosi notevoli responsabilità visto che sarà a tutti gli effetti responsabile (nel senso che risponderà) del proprio operato.

Sotto la lente d’ingrandimento va messa anche la proposta di mutuo della banca…

Ma ci sono altri importantissimi consigli che Guido De Rosa  fornisce a chiunque si appresti a effettuare una compravendita immobiliare. “Per esempio, in caso di accensione di un mutuo, è assolutamente consigliabile avvalersi dell’informativa precontrattuale”, ha spiegato. “Per legge le banche sono tenute a mettere a disposizione del mutuatario il testo completo del contratto che intendono far sottoscrivere con tutti i suoi allegati. Essere in possesso di questi documenti alcuni giorni prima dell’appuntamento fissato col notaio per l’atto di vendita e di mutuo consente di verificare che il contratto contenga esattamente tutte le cose che sono state dette in banca durante l’istruttoria della pratica. Cose che poi possono essere state modificate non certo per cattiva fede del funzionario bancario, ma magari perché c’è stato un errore. Basta chiedere alla banca scelta come partner d’inviare via e mail (o via fax) l’atto tre giorni prima. È un diritto di ognuno, non è un favore che la banca sta facendo…”.

La parcella del notaio? È bassissima se paragonata alle somme che si possono perdere

La miniguida ai passi da compiere per evitare sbagli si conclude con una lista di altri suggerimenti: come, per esempio, mai dare assegni intestati (neppure se richiesti) ai mediatori, se non per le somme dovute per il ruolo svolto (la percentuale, che prima della crisi infinita era del 3 per cento, oggi potrebbe essere negoziata anche su basi diverse), e mai firmarli prima che il notaio abbia ultimato le verifiche del notaio sull’immobile. E, soprattutto, mai farsi spaventare dalla “spesa del notaio” per eseguire tutti i controlli prima del preliminare. “Perchè se è vero che acquistare una casa è uno dei grandi sogni della vita”, afferma Guido De Rosa, “è altrettanto vero che i soldi spesi per evitare che possa trasformarsi in un incubo sono soldi spesi benissimo. E non stiamo parlando di chissà quali cifre: sfatiamo il tabù secondo il quale le parcelle del notaio sono esagerate e stratosferiche (esiste la possibilità di ottenere un’informazione trasparente e preventiva sui costi fiscali e professionali che derivano dagli atti notarili) e soprattutto spieghiamo alla gente che quei controlli di cui il notaio si rende responsabile possono costare, ma servono per mettere al riparo da molte, troppe situazioni di rischio che continuano a esistere”. Impedendo di firmare un banalissimo pezzo di carta sul quale è scritta una proposta di acquisto che rappresenta già un vero e proprio compromesso di compravendita, contenendo tutti gli elementi del contratto e le modalità di pagamento. E che quindi non concederà ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente visto che la proposta obbliga l’acquirente in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia.

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it

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  • Matteo R. ha detto:

    Non è che poi la cattiva sorpresa diventa la parcella del notaio per avermi controllato il preliminare? Esiste un tariffario ufficiale a cui posso far riferimento per capire quanto può costarmi un controllo simile (per un appartamento di 125 metri quadrati, situato a Bergamo città, da acquistare a 205 mila euro? Grazie mille. (Ps: questa risposta è ovviamente gratis, vero?)

  • Anna Maria Bertero ha detto:

    Buonasera, a chi posso rivolgermi per avere subito il danno di mancata vendita della mia casa per causa della errata modalità di contrapposta fatta dell’agente immobiliare? Il compratore non ha potuto (a suo dire) verificare la nuova proposta fatta in calce alla proposta stessa e il giorno della scadenza del tempo utile ha ritenuto nulla la proposta accusando l’agente di scorrettezza. Posso chiedere unilateralmente che il mio impegno con la suddetta agenzia venga immediatamente concluso in quanto non intendo continuare la mia collaborazione con loro ? Grazie.

  • Mario ha detto:

    Ho sentito dire che un mio vicino di casa rompiscatole vuol vendere l’appartamento, magari fosse vero, come posso avere certezza ? L’atto di prelazione fa fede oppure può essere una falsa con cui si sono messi d’accordo con un falso acquirente?

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